每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

就在剛過(guò)去的“雙十一”，電商業(yè)務(wù)的火熱給傳統(tǒng)零售業(yè)帶來(lái)巨大沖擊之際，亞洲最大的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商——?jiǎng)P德商用 （06813，HK）卻毅然出手“抄底”。

昨日 （11月21日）《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，凱德商用日前公告稱，其全資子公司CAI已于與綠地集團(tuán)旗下的綠地房地產(chǎn)訂立協(xié)議，將以21.91億元收購(gòu)廣州白云綠地中心零售部分二期商用物業(yè)，總建筑面積約8.6萬(wàn)平方米。

凱德商用首席執(zhí)行官林明志透露，此次交易將以現(xiàn)金形式支付，集團(tuán)將以內(nèi)部資金及外部融資撥付，交易須待中國(guó)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)收購(gòu)事項(xiàng)將于明年第四季度前完成。交易完成后，凱德商用在華南地區(qū)的商場(chǎng)數(shù)量將增至8個(gè)。

凱德首個(gè)廣州項(xiàng)目

凱德商用公告顯示，白云綠地中心零售部分二期為8層購(gòu)物商場(chǎng)，總建筑面積（不包括停車(chē)場(chǎng)）約為8.6萬(wàn)平方米，設(shè)438個(gè)停車(chē)位。該部分物業(yè)估值為22億元，完成后的總投資預(yù)計(jì)約26.5億元，購(gòu)物中心料于明年分階段開(kāi)業(yè)。

據(jù)悉，此次收購(gòu)的白云綠地中心位于廣州市白云區(qū)白云新城的中心商務(wù)圈，屬于云城西路與齊心路交匯處的綜合體發(fā)展項(xiàng)目。該二期商用物業(yè)由精品生活超市、多廳電影院及豐富的餐飲等業(yè)態(tài)組成，定位為一站式消費(fèi)目的地，未來(lái)將會(huì)輻射周邊3公里內(nèi)的110萬(wàn)人口。項(xiàng)目直接連接地鐵2號(hào)線白云公園站，是目前白云新城唯一與地鐵無(wú)縫連接的商業(yè)物業(yè)類(lèi)型。

林明志表示，廣州是廣東的省會(huì)，擁有珠江三角最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，公司對(duì)廣州的零售業(yè)發(fā)展前景充滿信心。該購(gòu)物中心將成為凱德商用進(jìn)入廣州的首個(gè)項(xiàng)目，將服務(wù)在白云新城和白云區(qū)生活和工作的中高收入人群，其將定位為一站式購(gòu)物中心。

綠地集團(tuán)則表示，公司看中凱德商用國(guó)際化背景及其在商業(yè)項(xiàng)目管理上的經(jīng)驗(yàn)。為了使白云綠地中心這一地標(biāo)性的建筑能夠充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，給片區(qū)帶來(lái)極具國(guó)際化的消費(fèi)體驗(yàn)，憑借雙方強(qiáng)大的資本運(yùn)營(yíng)及開(kāi)發(fā)管理實(shí)力，該購(gòu)物中心將會(huì)在真正意義上提升廣州北部的商業(yè)格局及商業(yè)價(jià)值。

抄底商業(yè)地產(chǎn)？

楚睿商業(yè)策劃營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“此次收購(gòu)可謂是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”，綠地的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于物業(yè)開(kāi)發(fā)，凱德商用的強(qiáng)項(xiàng)在于商業(yè)營(yíng)運(yùn)，兩者互補(bǔ)能讓整個(gè)白云綠地中心發(fā)揮最大的協(xié)同效應(yīng)。

不過(guò)，黃文杰認(rèn)為，綠地集團(tuán)決定將零售部分出售，表明其租金回報(bào)率并不理想，這也是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的通病。由于資金成本高，租金回報(bào)率低，往往造成自持型商業(yè)物業(yè)無(wú)利可圖，甚至是負(fù)回報(bào)，加上這類(lèi)物業(yè)需要沉淀大量資金，因此只要價(jià)格合適，開(kāi)發(fā)商更傾向出售。

“凱德商用不僅擁有國(guó)際化的商業(yè)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)擁有強(qiáng)大的金融能力，旗下?lián)碛卸嘀环慨a(chǎn)信托與私募基金，這也解決了資金難題?！笔⒏毁Y本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖告訴記者，凱德商用擁有強(qiáng)大品牌影響力，和多家大型零售品牌建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，能很好地化解招商難題，因此凱德商用更愿意自持物業(yè)長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)。

值得注意的是，世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，目前全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)到3200萬(wàn)平方米，其中1680萬(wàn)平方米在中國(guó)，占全球的一半以上，在20個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)體量最大的城市中，中國(guó)占了14個(gè)，供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)日漸明顯。

電商的沖擊更是讓傳統(tǒng)零售業(yè)雪上加霜，阿里集團(tuán)董事局主席馬云日前放出豪言，“雙十一”的關(guān)鍵不是交易額的數(shù)字，而是應(yīng)該思考這一數(shù)字如何把商業(yè)地產(chǎn)的高價(jià)打下去。

黃文杰認(rèn)為，近年來(lái)大量開(kāi)發(fā)商為了繞開(kāi)限購(gòu)扎堆商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致零售物業(yè)面臨過(guò)度供應(yīng)，加上電商興起對(duì)線下零售業(yè)的侵蝕，導(dǎo)致新增購(gòu)物中心空置率高企、租金回報(bào)低迷，不少開(kāi)發(fā)商更選擇“割肉”出售，這也為實(shí)力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)巨頭提供了抄底機(jī)會(huì)。