■ 相 關 公 司 ：萬 物 云（HK02602，股價27.05港元，市值318.8億港元）

■核心競爭力：中國領先的社區(qū)、商企和城市空間服務提供商；背靠萬科集團；擁有卓越的市場拓展能力以及成功的業(yè)務整合經驗；不斷創(chuàng)新，擁有行業(yè)領先的科技能力；“萬物云街道”模式。

■所屬概念：物業(yè)、科技

每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤 易啟江

2022年9月29日上午9點30分，被IPO傳聞包裹多年的萬物云，終于成功邁入資本市場。

但在上市儀式上，身為萬物云靈魂人物同時也是董事長的朱保全，卻沒有上臺敲鑼，而是在臺下為6位敲鑼代表員工鼓掌。

朱保全不僅一直是萬物云的最佳代言人，也是物業(yè)行業(yè)多年來“敢說話”的企業(yè)掌舵者之一。他一方面常對外剖析物業(yè)行業(yè)的弊病與“解藥”，另一方面擅長講述萬物云的每一次新戰(zhàn)略、每一個新品牌故事。

始于萬科，興于萬科物業(yè)的萬物云，是萬科39年發(fā)展歷程中多元化、經營性業(yè)務成熟的起點與錨點。雖然萬物云沒有在一個行業(yè)好時機上市，但它仍然是萬科董事會主席郁亮目前最滿意的多元化業(yè)務，“我們并不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。站在新起點上的萬物云，將獲得更大的發(fā)展空間。”

在萬科2022年度業(yè)績推介會上，朱保全并列出席，這也顯露出郁亮對萬物云和朱保全的看重與認可。

過往多年的對內對外場合，郁亮常對萬物云提出表揚，或將其作為萬科經營服務類業(yè)務的典型案例宣講。在今年的萬科內部年會上，郁亮又一次提及萬科的物業(yè)服務、租賃住房、商業(yè)、物流等業(yè)務的好項目代表，比如萬科物業(yè)在遼寧鞍山的物業(yè)服務滿意度，僅用3年時間就從倒數第一變?yōu)榈谝弧?/p>

2023年3月27日，萬物云交出上市后的首份財務年報，但從股價走勢來看市場反響似乎不太好。

“萬物云對于資本市場來說其實是一個剛出生的嬰兒，還有很多需要學習的地方。”朱保全在萬科2022年度業(yè)績推介會上接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司對于基礎物業(yè)的增長，更看重的是它能否真的產生規(guī)模之后的邊際效應。2023年對于萬物云來說，效益改善的速度應該會快于規(guī)模增長的速度。

上市只是起點，朱保全和萬物云都有更大的野心。近年來，萬物云持續(xù)加大科技投入，致力產業(yè)互聯，希望再次打開物業(yè)行業(yè)的想象空間，這亦是萬物云內外的宣導核心。過去，市場接受了萬物云科技與服務的故事；當下，萬物云也需要亮出真的“科技與狠活”。

物業(yè)行業(yè)需要四大反思

“2022年是一個形勢注定嚴峻的年份。經過數年調控，開發(fā)商持續(xù)債務爆雷、新房銷售大幅度下跌。預期中從增量市場到存量市場的平滑轉換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強度也殊為罕見。”朱保全在2022年年報的致股東信中這樣寫道。

年報顯示，2022年萬物云實現營業(yè)收入301.06億元，同比增長27.0%；基礎物業(yè)業(yè)務收入223.56億元，同比增長34.3%；毛利率10.6%?？萍紭I(yè)務（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長28.5%；毛利率31.6%；毛利42.3億元，較去年同期增長5.2%；利潤15.86億元，同比下降7.5%。

朱保全的解釋是，利潤下降主要是部分業(yè)務下半年收入不及預期，以及毛利潤下降所致。如新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務與案場業(yè)務大幅下滑（下半年尤甚），代銷 開發(fā)商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜起來，而這些業(yè)務在物業(yè)公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。還有收并購的伯恩物業(yè)、陽光智博等產生一次性支出、城市空間整合業(yè)務受客戶需求波動影響等帶來的利潤下降。

這些導致利潤下降的因素正在成為多數物業(yè)公司共同面臨的難題，2022年各家物業(yè)公司的財務報表就是一個直觀的反映，近六成上市物業(yè)公司凈利潤出現下滑。

由此，朱保全提出行業(yè)的四點反思。反思物業(yè)公司的獨立性、反思高估值并購的后遺癥、反思增值服務的可持續(xù)性和可復制性，以及建立在三者之上，反思物業(yè)行業(yè)的韌性。

物業(yè)公司經歷了因對母公司的強依賴而被市場看好，到渴望擺脫依賴彰顯第三方獨立性的轉變，前后不過幾年光景。尋求客戶從單一到多元，朱保全認為這是第一個重要反思。

其次，前幾年的大規(guī)模收并購給物業(yè)公司累積了經營壓力，由此體現到財務報表上則是高額的商譽與無形資產。突如其來的行業(yè)整合，對物業(yè)企業(yè)的管理能力、經營能力都帶來了極大挑戰(zhàn)。“收并購里反思的不是溢價，而是商譽，除了買合同買收入之外，還有人力、客戶資源和品牌等無形資產。”

增值服務是以物業(yè)費為通道生長出的想象空間。物業(yè)企業(yè)的增值服務設計，往往是基于局部案例形成的想法，面對大規(guī)模增長時，會遇到人才短缺、物業(yè)項目限制等問題。在高關聯交易、高毛利、高市盈率的環(huán)境下，局部個案增長表現出色，但在關聯方業(yè)務下滑、行業(yè)遇冷時，新業(yè)務或多或少出現增速放緩、毛利下滑，缺少競爭力的情況。

朱保全表示，增值服務業(yè)務需要反思的是，當物業(yè)企業(yè)走向資本市場，增值服務中的一些局部案例是否能真正形成商業(yè)模型。

但總體來看，物業(yè)管理作為服務性、經營性業(yè)務，有著持續(xù)穩(wěn)定的現金流和抗周期能力，本應是一個具有韌性的行業(yè)。如果客戶滿意度高、物業(yè)收繳率好，便不易受到大風大浪的影響。

當然，朱保全認為，韌性也是有前提的，“物業(yè)行業(yè)是‘長坡薄雪’，要在賽道上持久滾厚，前提是踏踏實實地做好，每天贏得客戶的尊重，經營才會更加有韌性。否則，短期的30%或者更高的毛利，會讓經營變得脆弱。”

朱保全形容物業(yè)行業(yè)就是一個滾雪球的行業(yè)，每年都是站在前一年的基礎上繼續(xù)增長，凡是滾雪球行業(yè)，至少是15倍市盈率；其次，物業(yè)能形成連鎖，項目可以全國復制，這又是一個市盈率加成。

“但這里的本質是你有一個好的口碑可以復制，有好的現金流，只要能確保這一點，我覺得這個行業(yè)本身沒有那些花里胡哨的故事。我們相信：客戶信任遠比毛利率重要。如果物業(yè)行業(yè)真是高毛利行業(yè)，那勢必引發(fā)更激烈的競爭把毛利拉下來，真實確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實需求，建立穩(wěn)固、黏性的客戶關系。”

從萬科物業(yè)到萬物云

除了上市之外，萬物云近年來引發(fā)行業(yè)熱議的另一大新聞就是更名與“造云”。

相較于萬物云，市場更為熟知的品牌應該是“萬科物業(yè)”。作為萬科旗下物業(yè)服務板塊，萬科物業(yè)1990年就開始運營。2011年，時任萬科南京總經理的朱保全調任至萬科物業(yè)。

朱保全是萬科集團的老員工，自1999年4月起，先后在萬科任北京萬科地產人力資源部門經理、客戶服務中心經理，成都萬科地產總經理助理、集團辦公室主任、集團行政總監(jiān)、南京萬科地產總經理、集團副總裁及高級副總裁。

在過去一段時間，萬物云被市場認為有兩個不足，一是只會做萬科的項目，二是只會做住宅物業(yè)。

因此，花費了6~7年時間，萬物云將來自萬科的物業(yè)管理項目占比下降到如今的不到33%。萬科物業(yè)邁入市場化發(fā)展后，為了完成服務更多市場客戶、拓展服務的物業(yè)類型這兩個目標，在商企物業(yè)服務領域，選擇整合了戴德梁行大中華地區(qū)物業(yè)與設施管理板塊，成立了萬物梁行，現在已經是大中華地區(qū)最大的商業(yè)物業(yè)管理公司。

這次整合完成后，朱保全就考慮是否應該給萬科物業(yè)創(chuàng)造一個母公司，上承接萬科，下覆蓋萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城等品牌。于是2020年11月，萬科物業(yè)更名為萬物云。除了品牌標識，萬物云的內部架構、業(yè)務板塊等全部內容都進行了更新。

從萬科物業(yè)到萬物云，朱保全說，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變。為什么叫萬物云？他的解釋是，萬科的萬，物業(yè)的物，云是一個大家對未來科技和數字化的期待。

朱保全表示，萬物云2020~2029十年戰(zhàn)略的關鍵詞是“遠程與混合”，“我們將在線下以街道為單位，投資打造若干高濃度、高效率的服務網絡，我們將持續(xù)積累知識、連接生態(tài)，投資構建基于空間的產業(yè)互聯，以實現我們的愿景：重塑空間效率，服務歷久彌新。”

左手傳統(tǒng)業(yè)務右手空間物聯

數字化轉型是近年來各行各業(yè)的浪潮，即便是人力密集型的物業(yè)行業(yè)也不例外，物企紛紛加足馬力開啟智能化、數字化應用，雖然大多數可能都沒想好科技化之路怎么走，但也不得不走。

2013年開始，作為萬物云前身，萬科物業(yè)就已經開始數字化轉型，公司每年會拿出收入的1%~1.5%投入空間科技能力的建設，近年更專注空間物聯技術的研發(fā)，2022年的投入達到4.1億元。

人力成本也是一項重要支出，萬物云專門組建了一支上千人的科技團隊，還招來前阿里云副總裁、智聯網首席科學家丁險峰擔任首席科學家這一新職位。

全球權威IT研究與顧問咨詢機構Gartner2018年對數字化作過一個定義：數字化轉型是利用數字技術和支持能力來創(chuàng)建一個強大數字商業(yè)模式的過程。另外，數字化轉型還有一個目標，就是業(yè)務的創(chuàng)新和增長。

耕耘多年，萬物云首份上市財報已經顯露數字化轉型的階段性成果——科技收入。2022年，萬物云的科技業(yè)務收入達到23.78億元，同比增長28.5%。其中，來自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長56.7%，毛利率達到32.9%；來自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長13.9%，毛利率上升至30.7%。

目前，萬物云已成功推出面向地產行業(yè)的物聯網平臺，包含IoT PaaS、視頻接入云、音視頻對講云、基于BIM的數字化建模PaaS、建模以后的三維可視化能力，從而能夠數字化任何一個空間并且展示出來。萬物云重點建設了一批具備數字空間的服務程序（BPaaS），并且基于BPaaS配置了一批遠程監(jiān)控和服務運營人員。截至目前，武漢遠程數據中心已連接逾3000個物業(yè)服務項目，全面掌握這些項目的物業(yè)作業(yè)質量和作業(yè)進度。

朱保全表示，住宅物業(yè)服務矛盾多、勞動密集、形象待提升等，歸根結底是資源配置效率不高的問題。曾經以為行業(yè)的解是規(guī)模擴張，是標準化，經過10多年研究，其認為萬物云提出的蝶城模式（3公里地理半徑區(qū)域）應該是解決中國住宅物業(yè)服務問題的高質量發(fā)展之路。

“萬科物業(yè)走向市場后，我們希望做快速的拓展，最快的辦法就是把隔壁小區(qū)的業(yè)務拿下來，兩三年之后，就發(fā)現小區(qū)形成片區(qū)了。”朱保全說，“然后我們開始思考如何把圍墻打開，這時候想到用智能硬件盯好現場崗，讓人變得更靈活，可以做3公里半徑以內的服務，然后就有了今天幾百個這樣的蝶城圈。”

所謂蝶城，指的是以街道為單位，投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公里的城市區(qū)域內，構建20~30分鐘服務可觸達的服務圈。打破傳統(tǒng)住宅物業(yè)圍墻，通過智能物聯硬件對服務流程作出系統(tǒng)性改變，人員調度從小區(qū)內變?yōu)榭缧^(qū)，效率得到改變。

朱保全向記者透露，從數據上看，2022年蝶城數量從459個增長到584個，2022年已經完成提效改造38個蝶城，涉329個項目，實現收入8.2億元，相關投入改造約1.6億元，當年實現超過3000萬元的提效，如果作用至全年，大約可提升4個百分點的基礎住宅毛利率。

“2023年，我們還將實現超過100個蝶城的試點、探索及迭代，對萬物云來說，效益改善的速度應該會快于規(guī)模增長的速度。”

而同樣在這個區(qū)域內，對維修匠人們作出智能調度，則構成了“蝶城+房屋煥新”。在房屋煥新試點的31個蝶城中，萬物云實現了2.1億元的簽約合同額，同比增長118.8%，同時維持了超過90%的高滿意度。蝶城生態(tài)業(yè)務也在逐漸鋪開，在38個蝶城內，商業(yè)物業(yè)及設施設備管理業(yè)務收入同比增長1.6億元。由此延伸下，“蝶城+社商”“蝶城+電梯”“蝶城 +「XX」”的產業(yè)互聯生態(tài)正在形成。

中信證券研報分析指出，物業(yè)管理項目的利潤率隨樓齡增長逐漸下降，品質和利潤率不可兼得，空間服務專業(yè)化程度不夠的挑戰(zhàn)客觀存在，物管企業(yè)必須推動區(qū)域密度提升和科技賦能提效。蝶城+致力于通過智能物聯硬件的一定投入，構建產業(yè)互聯生態(tài)，推動區(qū)域效率的提升。

“不同人對產業(yè)互聯有著不同的視角和答案，我問AI什么是產業(yè)互聯，從回答中我提取了幾個關鍵詞：與傳統(tǒng)產業(yè)結合、智能物聯、智能調度、云平臺、供應鏈效率提高。而這些，正是我們已實現抑或正為之努力的目標?；ヂ摼W公司是線上找到了線下，傳統(tǒng)行業(yè)是線下找到了線上。萬物云左手是傳統(tǒng)產業(yè)，右手是空間物聯技術，兩手結合就是產業(yè)物聯，兩條線打通的時候，空間物聯技術將產生對傳統(tǒng)行業(yè)效率的巨大改變，這才是我們最關心的東西。”朱保全表示。