每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

世事往往出人意料，自去年掀起的房企逃離三四線城市浪潮中，大量房企扎堆回歸一線城市，不料今年一線城市成交集體降溫，導(dǎo)致銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不理想。與之相對(duì)，部分堅(jiān)持深耕三四線城市的房企卻逆市取得靚麗的業(yè)績(jī)。

根據(jù)恒大地產(chǎn)最新發(fā)布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，公司今年前7月累計(jì)完成合約銷(xiāo)售額801.2億元，較去年同期增長(zhǎng)52%，已經(jīng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的72.8%。碧桂園與新城發(fā)展控股今年前7月也分別實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約650.3億元與118.1億元，達(dá)到去年銷(xiāo)售目標(biāo)的51%與50%，銷(xiāo)售完成率均在行業(yè)中位居前列。

每次當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng) “由牛轉(zhuǎn)熊”，三四線城市往往被認(rèn)為是重災(zāi)區(qū)，一二線城市則是安全島，但諸如恒大、碧桂園等“少數(shù)派”為何能在三四線城市發(fā)展得如魚(yú)得水？

布局中心區(qū)域

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷觀察到，今年龍頭房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，以一二線城市為核心布局的中國(guó)海外發(fā)展、保利地產(chǎn)今年銷(xiāo)售額幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，但以三四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的恒大地產(chǎn)、碧桂園銷(xiāo)售額卻獲得大幅增長(zhǎng)。

“自去年起，大量房企紛紛回歸一二線城市拿地，大量新增投資集中在這些區(qū)域?qū)е露唐诠┣箨P(guān)系失衡，并引發(fā)市場(chǎng)降溫。”歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，部分二線城市過(guò)度供應(yīng)土地，像杭州等城市已經(jīng)處于嚴(yán)重的供過(guò)于求；一線城市雖然供求關(guān)系尚算平衡，但北京受到自住房政策的沖擊，上海高端住宅存量比重過(guò)高導(dǎo)致去化速度減緩，導(dǎo)致市場(chǎng)分化相當(dāng)嚴(yán)重。

主流房企陸續(xù)撤離三四線城市，卻為恒大地產(chǎn)、碧桂園這樣的“堅(jiān)守者”帶來(lái)了機(jī)會(huì)。歐陽(yáng)捷說(shuō)，與一線城市大型房企云集相比，三四線城市往往是以當(dāng)?shù)匦》科鬄橹鳎窈愦?、碧桂園這樣的龍頭房企要拿到地段優(yōu)越的地塊更具優(yōu)勢(shì)；此外，大型房企擁有優(yōu)秀的產(chǎn)品、完善的配套、低廉的成本，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，所以即便三四線城市整體市場(chǎng)環(huán)境不好，但它們卻能通過(guò)蠶食市場(chǎng)份額實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

“一線城市雖然擁有充足的需求支撐，但競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，很多大房企都扎堆在里面，不容易找到好的機(jī)會(huì)。”德信資本董事長(zhǎng)陳義楓認(rèn)為，與之相對(duì)，部分位于一線城市周邊的衛(wèi)星城，或者產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固的三線城市中心區(qū)域擁有良好的發(fā)展前景，它們能接納從一線城市溢出的人口，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

事實(shí)上，無(wú)論是恒大還是碧桂園，它們?cè)谶x址上均著重布局三四線城市中心區(qū)域。恒大地產(chǎn)相關(guān)人士告訴記者，公司在三線城市重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)域的土地，即離市政府約兩公里內(nèi)的地段儲(chǔ)備拿地。碧桂園在選址上傾向于三四線城市的新中心區(qū)，以及一線城市周邊擁有豐富自然環(huán)境和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)，樓盤(pán)與市區(qū)的通勤時(shí)間控制在30分鐘車(chē)程以內(nèi)。

全產(chǎn)業(yè)鏈提升盈利空間

在三四線城市，全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)模式是恒大與碧桂園獲利的關(guān)鍵?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤煲圾Q向記者表示，與一線城市簡(jiǎn)單的“拿地-開(kāi)發(fā)”不同，恒大與碧桂園在三四線城市往往是從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)便開(kāi)始介入，協(xié)助地方政府將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，從而降低土地成本?/p>

以碧桂園蘭州新城為例，從前期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理開(kāi)始，填溝、換土、引水、植樹(shù)等所有步驟均由碧桂園一手包辦，同時(shí)擔(dān)任一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商與二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此土地成本非常低。朱一鳴說(shuō)，恒大與碧桂園的項(xiàng)目售價(jià)往往較周邊樓盤(pán)要低一至兩成，即便遇到市場(chǎng)不好，也有充足的價(jià)格調(diào)整空間。

此外，對(duì)于大多數(shù)三四線城市而言，好的社會(huì)配套資源是稀缺的，全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)模式賦予了恒大與碧桂園具備城市級(jí)的配套能力。朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在碧桂園進(jìn)入的三四線城市里，公司前期都會(huì)投入大量資金進(jìn)行市政配套建設(shè)，五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、體育園區(qū)等幾乎成為每一個(gè)碧桂園樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)配置，部分項(xiàng)目還建造水廠等城市配套設(shè)施，它們的產(chǎn)品不僅價(jià)格低廉，且擁有更完善的配套，當(dāng)?shù)胤科蟾緵](méi)有招架之力。

歐陽(yáng)捷告訴記者，雖然三四線城市項(xiàng)目的售價(jià)普遍比較低，利潤(rùn)率不高，但由于恒大與碧桂園這樣的龍頭企業(yè)幾乎是從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)到賣(mài)樓都是“一手包辦”，能最大程度地實(shí)現(xiàn)成本集約化，并能在產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)環(huán)節(jié)盈利，因此它們獲得的整體利潤(rùn)仍然相當(dāng)可觀。

值得一提的是，針對(duì)三四線城市本地需求有限的弱點(diǎn)，恒大與碧桂園積極開(kāi)拓外地客戶，為項(xiàng)目導(dǎo)入全國(guó)化客戶資源。碧桂園一位內(nèi)部人士向記者表示，公司在全國(guó)擁有近3萬(wàn)人的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，他們除了負(fù)責(zé)各自項(xiàng)目的銷(xiāo)售，很多重點(diǎn)項(xiàng)目還會(huì)動(dòng)員全國(guó)銷(xiāo)售人員，通過(guò)以老帶新、圈層拓客、跨區(qū)域觀光等方式導(dǎo)入全國(guó)各地的客戶，最大限度地為項(xiàng)目挖掘客戶資源。

均衡布局分散風(fēng)險(xiǎn)

盡管全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)模式讓恒大與碧桂園獲得驕人的業(yè)績(jī)，但要在三四線城市持續(xù)走弱的情況下尋求持續(xù)發(fā)展，難度不言而喻。

朱一鳴向記者表示，雖然在三四線城市也有不少項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)，但往往是首開(kāi)大賣(mài)、二次正常、三次蕭條，更多的情況是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之初已經(jīng)把周邊有支付能力的客戶消耗一空，后期銷(xiāo)售軟弱乏力，即便是恒大與碧桂園也難逃類似的困境。

歐陽(yáng)捷告訴記者，為了抵御過(guò)度押注三四線城市所帶來(lái)的不確定性，新城控股也在適度增加在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的土地儲(chǔ)備，通過(guò)均衡區(qū)域布局分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，恒大與碧桂園也意識(shí)到了上述風(fēng)險(xiǎn)。自去年起，恒大地產(chǎn)斥資超200億元在北京、上海、廣州連續(xù)拿地，至今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)在四大一線城市全面覆蓋。碧桂園在今年3月以20.64億元奪得廣州增城區(qū)三宗住宅用地，悄然增加在一線城市的布局。