每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

3月份的一次公開(kāi)活動(dòng)上，有投資者問(wèn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平是不是應(yīng)該買(mǎi)信托？因?yàn)樾磐械氖找媸谴_定的，而房子的收益暫時(shí)并不確定。郎咸平的回答很肯定，必須是買(mǎi)房子。因?yàn)樾磐械膭傂詢(xún)陡吨皇菚簳r(shí)的，未來(lái)必然會(huì)出現(xiàn)部分信托到期后的兌付違約。相比之下，房子卻不會(huì)有這樣的風(fēng)險(xiǎn)。在他看來(lái)，至少在目前，房地產(chǎn)，尤其是高端住宅類(lèi)的產(chǎn)品是最保值的。

對(duì)此說(shuō)法，有人不以為然。事實(shí)到底如何？在有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)海外房地產(chǎn)的背景下，中國(guó)高端住宅是否還值得購(gòu)買(mǎi)呢？至于房屋以外的其他投資產(chǎn)品，比如地產(chǎn)信托、黃金等，又能否與高端住宅相比呢？

信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)/

投資者提出應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)信托還是購(gòu)買(mǎi)房子的問(wèn)題，背景是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交下滑。北京、上海等多地均出現(xiàn)商品住宅成交量大幅下滑，而在二三線城市的杭州、常州等地房?jī)r(jià)大幅打折的新聞，讓人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的前景充滿疑惑，甚至認(rèn)為上述房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可能崩盤(pán)。

相比之下，信托的收益遠(yuǎn)好于房地產(chǎn)。目前很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益都達(dá)到10%以上，這使得部分有購(gòu)房和改善需求的高凈值人群多了一個(gè)選擇：與其改善自己的居住條件，投資購(gòu)買(mǎi)房屋，不如購(gòu)買(mǎi)信托，這樣能帶來(lái)更多的收益。

而且按照業(yè)界的普遍觀點(diǎn)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期會(huì)在一年到一年半。屆時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)一輪上揚(yáng)趨勢(shì)。

精明的投資者因此認(rèn)為，是否可以先用資金購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品，等房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈趨勢(shì)之后，再去改善自己的住房，以達(dá)到財(cái)富保值升值的目的。

對(duì)于上述投資邏輯，郎咸平非常明確地回答，信托的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)。此前，包括中誠(chéng)信托在內(nèi)的部分信托公司已經(jīng)發(fā)生了信托到期違約現(xiàn)象。因?yàn)榻杩钊藷o(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)歸還本金及利息，信托公司不得不最后“兜底”，剛性?xún)陡侗窘鸺袄?。而根?jù)陶冬等經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，未來(lái)信托違約現(xiàn)象還將繼續(xù)存在，信托產(chǎn)品將不再是很多人想象的低風(fēng)險(xiǎn)投資對(duì)象。

一旦選錯(cuò)了信托投資產(chǎn)品，本金及利息的損失幾乎是必然的。

對(duì)于黃金投資，由于去年美元持續(xù)升值，黃金價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，跌幅一度達(dá)到三成。即使受到了來(lái)自中國(guó)大媽的出手力挺，黃金價(jià)格仍然震蕩下跌。郎咸平認(rèn)為，黃金價(jià)格繼續(xù)下跌是中長(zhǎng)期的大概率事件。

此外，地產(chǎn)私募雖然投資的方向是房地產(chǎn)，但美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司亞太區(qū)高級(jí)執(zhí)行董事JimMorrison透露，目前國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金的投資回報(bào)預(yù)期，是包括漢斯在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商很難確保實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)他們以往的經(jīng)驗(yàn)，過(guò)高的預(yù)期往往會(huì)伴隨較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

高端住宅仍是最佳投資選擇之一/

在這樣的背景下，投資者應(yīng)該將自己的資產(chǎn)投資在哪里？郎咸平認(rèn)為還是住房，尤其是那些擁有高端稀缺資源的住房。

此前，曾有一個(gè)觀點(diǎn)盛行，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)比美國(guó)都高，但個(gè)人收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)。房?jī)r(jià)似乎難以得到支撐。但事實(shí)上，這些人對(duì)真實(shí)的美國(guó)并不太了解。美國(guó)的房?jī)r(jià)其實(shí)并不像很多人想象的那么便宜。低價(jià)的住宅確實(shí)存在，但是這些住宅往往位于公共服務(wù)資源相對(duì)落后的中西部。而在紐約這樣的東部城市，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)內(nèi)地。

以曼哈頓島一個(gè)臨近布魯克林區(qū)，但能看到哈德遜河的高端公寓為例，一套200平方米房屋的單價(jià)，在2012年時(shí)就已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)美元/平方米。而根據(jù)搜房網(wǎng)的信息，由于人口的大量流入，在曼哈頓，一套不到70平方米的住宅，售價(jià)達(dá)到63萬(wàn)美元。

房?jī)r(jià)真正便宜的是美國(guó)西部。同樣是在2012年，底特律的部分區(qū)域房?jī)r(jià)甚至僅抵得上一雙鞋。但是惡化的治安和產(chǎn)業(yè)的空心化，卻讓很多人對(duì)那里望而卻步。

上述信息透露出一個(gè)信號(hào)，房屋的價(jià)格和人口數(shù)量密切關(guān)聯(lián)。人口數(shù)量越大房?jī)r(jià)越貴。而高端住宅的價(jià)格，則基本取決于當(dāng)?shù)氐母邇糁等巳?，富豪較多的區(qū)域，往往高端住宅價(jià)格會(huì)有上升的空間。

一個(gè)可以佐證的例子是，從2010年以后，北京高端住宅的價(jià)格明顯超過(guò)上海同類(lèi)型的物業(yè)，其中最重要的原因是北京的高凈值人群數(shù)量超過(guò)了上海?！?013胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》透露，北京2013年千萬(wàn)富豪比2012年增加5000人，達(dá)到18.4萬(wàn)人，億萬(wàn)富豪比2012年增加200人，達(dá)到1.07萬(wàn)人。而上海有14.7萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富豪和8500位億萬(wàn)富豪，高凈值人群數(shù)量明顯比北京少。

從上述數(shù)據(jù)可以看出高端住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力，成都也是如此。胡潤(rùn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，成都也是富豪較多的城市，四川2.68萬(wàn)千萬(wàn)富豪中，1.21萬(wàn)人住在成都。

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第一太平戴維斯華西區(qū)助理董事羅元均：

成都高端住宅投資要找對(duì)產(chǎn)品

北京、上海有很多頂尖的高端住宅，隨著城市的發(fā)展和推進(jìn)，未來(lái)成都也會(huì)有這種產(chǎn)品出現(xiàn)，買(mǎi)的也不一定是個(gè)人，而是機(jī)構(gòu)。我們?cè)诤Ｍ獯淼母叨俗≌?，從空間劃分，未來(lái)的品質(zhì)，投資人群，都是偏向于投資型的。但對(duì)成都來(lái)說(shuō)，還是以居住為主，因?yàn)槌啥歼€不是一個(gè)國(guó)際性的金融城市。

倫敦的高端住宅租金回報(bào)率每年10％以上，這還不算資本增值部分。

出于投資屬性，高端住宅必須首先選好位置，這能決定未來(lái)有沒(méi)有增長(zhǎng)潛力，以及未來(lái)三到五年的發(fā)展?fàn)顩r；第二，到底你的投資目標(biāo)是什么，如果你希望3年就要翻多少倍，那你去搞其他產(chǎn)品，不要去碰高端住宅。

如果看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，看重的是成都的城市價(jià)值，那高端住宅肯定可以在未來(lái)一年里入手，因?yàn)槌啥挤績(jī)r(jià)不貴。所以，高端住宅不怕買(mǎi)，但必須要選對(duì)、買(mǎi)對(duì)，要考慮什么品質(zhì)、什么運(yùn)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有能力，它做過(guò)豪宅沒(méi)有？要買(mǎi)別墅的話，是不是麓山相對(duì)成熟一點(diǎn)？這些都是要考慮的因素。

成都高端住宅不算稀缺，從投資的角度來(lái)講，買(mǎi)高端住宅需要考慮位置、開(kāi)發(fā)商本身的運(yùn)營(yíng)能力等。

目前，成都高端住宅相比上海，還是有一定的差距。先說(shuō)硬件方面，高端住宅的硬件投入是很大的，用的建筑材料很好，而且建筑設(shè)計(jì)，雕工都是國(guó)際級(jí)別。成都現(xiàn)在很多樓盤(pán)在做，但還沒(méi)有做到位。

還有配套的東西，包括高端住宅的運(yùn)營(yíng)，以及物業(yè)管理服務(wù)。香港高端住宅能做到像管家一樣，管理人員數(shù)跟住戶數(shù)的配比也是有要求的，管理人員跟業(yè)主構(gòu)成朋友一樣的關(guān)系，他知道你平常需要什么，會(huì)幫你去做生活中的補(bǔ)充，為你和你的家人提供一系列服務(wù)。這就是我們所說(shuō)的高端住宅，成都的高端住宅大多都沒(méi)有達(dá)到這個(gè)要求和配置。

當(dāng)然這也關(guān)系到物管費(fèi)的問(wèn)題，成都的物管費(fèi)還是很便宜的，成都豪宅、別墅的物管費(fèi)都相對(duì)便宜。香港一般住宅的物管費(fèi)就相當(dāng)于成都別墅的物管費(fèi)，你可以知道這種差異。人家是投錢(qián)進(jìn)去，能賺錢(qián)，成都的物管很多都還是貼錢(qián)。收入能覆蓋投入，物管才能提供更好的服務(wù)，這是一種良性循環(huán)。

（每經(jīng)記者杜冉樂(lè)根據(jù)專(zhuān)訪內(nèi)容整理）