每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

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當(dāng)越來越多的品牌房企將注意力重新集中在一線城市時，一張新的“機會路線圖”直指中西部廣袤的三四線城市。2014年全國“兩會”期間，李克強總理在政府工作報告中提到，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這是否意味著這些被看淡的三四線城市樓市將迎來“主場時間”？

消息一出，A股和H股的地產(chǎn)股集體拉升，可見投資者對此極為看好。然而，中西部多為三四線城市，也是去年引發(fā)“鬼城”、“崩盤說”的根源，有機構(gòu)發(fā)布的風(fēng)險報告也稱，高風(fēng)險城市主要集中在這類地區(qū)。

在上述目標(biāo)出爐后，這些三、四線高風(fēng)險城市樓市能否被重新盤活？房地產(chǎn)公司在中西部城市有哪些投資機會，又面臨哪些風(fēng)險？

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

自國務(wù)院總理李克強在2014年政府工作報告中提出，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”之后就被資本市場看作是一個送給房地產(chǎn)企業(yè)的大“蛋糕”。消息公布當(dāng)日，連續(xù)低迷的滬深A(yù)股地產(chǎn)板塊股價集體飆升。

《每日經(jīng)濟新聞》記者綜合克而瑞、世聯(lián)地產(chǎn)與中原集團等機構(gòu)研究報告發(fā)現(xiàn)，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場確實存在大量可以投資的城市，其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會城市均為具投資性的熱點區(qū)域。

首選：省會和交通樞紐城市

來自中原集團研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10個二線城市的2009年~2013年前11個月購地銷售比指標(biāo)中，重慶、成都、武漢三個中西部核心城市成為關(guān)注的焦點。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，重慶市在2009年~2012年的購地銷售比指標(biāo)均為114%~195%，去年前11個月飆升至226%。成都市在2009年購地銷售比為86%，此后三年最高達到190%，去年前11個月迅速回落至66%。武漢市在2009年~2012年的購地銷售比均超過了300%，去年前11個月又降到134%。

就三四線城市的購地銷售比而言，南昌、合肥、長沙、昆明、貴陽、南寧、西安、洛陽、安慶、瀘州與襄陽成為重點關(guān)注區(qū)域。除了南昌、洛陽之外，其他幾個城市的購地銷售比指標(biāo)均在200%以下。

按照中原集團的區(qū)間劃分，購地銷售比小于等于110%，為供求平衡；大于110%，為供應(yīng)略多；大于150%，為供大于求；大于等于200%，則為嚴重供大于求。據(jù)此推算，重慶、南昌、洛陽三個城市的購地銷售比已呈現(xiàn)嚴重的供大于求。

實際上，自去年初以來，國土資源部曾要求各地政府加大房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，以穩(wěn)定土地價格。同時，不少品牌房企“不差錢”，這才有了“搶地補倉”現(xiàn)象。

中國指數(shù)研究院在盤點2013年百城房價報告中指出，重慶、成都、武漢等多數(shù)二、三線城市供需基本平衡，房價走勢基本基本平穩(wěn)，同比漲幅基本上在10%以內(nèi)，給出的理由是此類城市經(jīng)濟發(fā)達、市場規(guī)模大且具有較強吸附周邊人口的能力，需求相對旺盛。

“中西部地區(qū)那些交通發(fā)展比較好的，尤其是那些省會城市本身集中了很多優(yōu)勢，較一般的地級市有絕對的資源優(yōu)勢，肯定會被開發(fā)商所普遍看好。”CRIC研究中心研究員馬千里向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，像河南商丘、湖南株洲、陜西寶雞、四川綿陽等一些位于交通樞紐上的城市以及第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的資源型城市均有后續(xù)發(fā)展的潛力。

世聯(lián)地產(chǎn)與同濟大學(xué)房地產(chǎn)研究所共同發(fā)布的 《2014年城市房地產(chǎn)投資價值研究》顯示，在中西部地區(qū)，城市住宅地產(chǎn)投資價值的分化現(xiàn)象較為嚴重，整個內(nèi)陸地區(qū)只有合肥、西安、重慶、武漢、成都等為數(shù)不多的投資價值領(lǐng)先型城市。

不過，他們也坦言，從城市群發(fā)展水平的視角研判區(qū)域房地產(chǎn)投資價值比簡單的東中西部分析可能更具參考意義。在中西部地區(qū)，川渝城市群為房地產(chǎn)投資價值集聚區(qū)；中原城市群、環(huán)鄱陽湖城市群、長株潭城市群、黔中城市群、關(guān)中城市群、武漢城市群、蘭西城市群等10個城市群屬于投資價值擴散區(qū)，房地產(chǎn)投資價值在城市群內(nèi)的分化現(xiàn)象較為嚴重；呼包鄂榆城市群和寧夏沿黃城市群屬于投資風(fēng)險集中區(qū)。

下一步：中西部的中小城市

2012年下半年以來，貴陽因頻出多個千萬級體量的超級大盤而一度陷入“崩盤論”的口水戰(zhàn)之中。不過，經(jīng)過2013年一年的市場消化，貴陽樓市并未遭遇崩盤。中地行貴陽市場研究部高級項目主任劉永坤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，貴陽樓市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化，改善性物業(yè)大幅增長，給購房者帶來更多的選擇空間。

今年初，貴陽市正式實施了一系列房地產(chǎn)新政策。與此對應(yīng)的是，貴陽市開始重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。今年初，貴安新區(qū)、西咸新區(qū)同時獲得國務(wù)院批復(fù)。在西部地區(qū)，如今已有4個國家級新區(qū)。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的熱點主要是像成都、重慶、西安等那些公共資源比較多的城市，中小城市產(chǎn)業(yè)空心化，尤其是縣域經(jīng)濟發(fā)展比較困難。”西南財經(jīng)大學(xué)中國西部經(jīng)濟研究中心教授劉成玉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，下一步必須推進公共資源均等化改革，引導(dǎo)人口向中小城市流動，進而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

前不久，據(jù)媒體報道稱，截至2013年底，除成都外，四川已有綿陽、南充、瀘州等三個城市建成區(qū)常住人口超過了100萬，在當(dāng)?shù)氐慕庾x中，四川省正在實施的“多極多點支撐”的發(fā)展戰(zhàn)略格局正在逐步形成。

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公司樣本

提前布局中西部碧桂園恒大嘗甜頭

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

當(dāng)市場掀起一股回歸一、二線城市潮之際，少數(shù)逆勢進軍中西部城市的“拓荒者”，卻取得令人意想不到的業(yè)績。

碧桂園、恒大地產(chǎn)、河南建業(yè)等房企在中西部城市深耕，已初步獲得回報。

全產(chǎn)業(yè)鏈造“新城”

作為一個河谷地帶發(fā)展起來的城市，蘭州受地形限制，想要地已無地，蘭州新城規(guī)劃正是為了解決蘭州用地矛盾而出爐。

2013年初，碧桂園宣布與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發(fā)示范區(qū)，從前期土地一級開發(fā)整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，碧桂園一手包辦。

由于碧桂園同時擔(dān)任一級土地開發(fā)商與二級房產(chǎn)開發(fā)商，因此最終土地成本很低，產(chǎn)品也更具性價比?？硕鹧芯抠Y料顯示，碧桂園蘭州項目的樓面地價基本保持在200元/平方米以下，項目首期產(chǎn)品的洋房均價為6280元/平方米 ，與一橋相隔的市區(qū)項目動輒上萬的售價相比，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。以至于有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“碧桂園就是來拉低蘭州房價的。”

然而，作為方興未艾的新城，如何避免淪為“空城”相當(dāng)關(guān)鍵。據(jù)悉，碧桂園蘭州新城項目里還配備五星級酒店、商業(yè)中心、中英文學(xué)校、體育園區(qū)等配套設(shè)施，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋與市區(qū)相通。

不過，3月13日，摩根大通發(fā)表報告指出，碧桂園去年增長速度快，但已經(jīng)呈現(xiàn)疲態(tài)，若不能解決現(xiàn)有問題，集團短期內(nèi)難有新的增長動力，須集團提高售價以及海外銷售持續(xù)向好，才可令集團重拾增長，估計最快要到今年中，此情況才會出現(xiàn)。

值得注意的是，摩根大通還指出，碧桂園去年毛利率只有28.4%，按年跌4.6個百分點，真正主因并非加大低毛利率產(chǎn)品的銷售比例，而是廣東省以外的銷售毛利率過低所致。摩根大通亦認為，碧桂園廣東省的業(yè)務(wù)已呈飽和跡象，因此只可向外拓展，相信會令集團未來兩至三年的毛利率收窄100至200個基點。

部分房企提前布局嘗甜頭

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1～2月，萬科、保利等全國15強房企拿地總額達到了784.8億元。其中在一二線城市687.68億元，占比高達88%。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，隨著大量房企聚集在一二線城市狹小的市場，帶動土地價格不斷飆升，給市場帶來了非常大的潛在風(fēng)險。

與之相對，隨著中西部城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，對于開發(fā)商來說，今年也許是介入的最好機會。

實際上，部分房企已經(jīng)嘗到布局中西部城市的甜頭?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至去年末碧桂園在中西部城市在售與開發(fā)中的項目達到30個。2013年中期報告顯示，恒大地產(chǎn)期內(nèi)合約銷售額中，約55.7%來自于中西部城市。恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁夏海鈞早前在接受媒體采訪時表示，集團增加一二線城市的土地儲備主要是補充早兩年的消耗，以達到平衡布局的目的，隨著新型城鎮(zhèn)化政策的出臺，未來中國主戰(zhàn)場依然在三線城市。

除了全國性布局的大型房企，一些扎根在中西部城市的房企同樣獲得喜人的發(fā)展。以深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)為例，公司去年合約銷售總額達到140.03億元，同比增長35.3%，達全年銷售目標(biāo)的111%。

建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示，今后20年，除了在一、二線城市城鎮(zhèn)化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問題外，著力點會從大中城市擴展到中小城市，三、四線城市因此被業(yè)內(nèi)視為“藍海”。

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中西部紅利？多省市GDP增速超10%

每經(jīng)記者 胡健 實習(xí)生 周程程發(fā)自北京

“工業(yè)化、城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，區(qū)域發(fā)展回旋余地大”，“加大對中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持”，“提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集聚人口能力，促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近從業(yè)”，“加快推進交通、水利、能源、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強中西部地區(qū)城市群和城鎮(zhèn)發(fā)展后勁”——政府報告中頻提“中西部”一詞，讓各界明顯感覺到中央政府對于中西部的“偏愛”。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年有11個西部省區(qū)GDP增速超過了10%，遠高于全國平均7.7%的GDP增長幅度。此外，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，東部沿海多地區(qū)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超越60%，而中西部地區(qū)還不到50%。城鎮(zhèn)化率的差距，正意味著中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的空間。

基礎(chǔ)設(shè)施有望大量投入

全國人大代表朱國軍對此解讀稱，政府工作報告提出“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這意味著很多中西部地區(qū)的農(nóng)民不用再背井離鄉(xiāng)，就能在家門口過上城市生活。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，需要中西部地區(qū)切實增強產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面的水平，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H搞好城鎮(zhèn)規(guī)劃。

但從目前中西部的發(fā)展?fàn)顩r來看，大多中西部城市與東部城市的發(fā)展水平差距較大，公共服務(wù)與城鎮(zhèn)化建設(shè)方面還不到位，亟須國家落實政府工作報告中談及的促進中西部城市的公共服務(wù)均等化。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，長期以來存在的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致城鄉(xiāng)、地區(qū)、人群之間的基本公共服務(wù)存在差距。從城鎮(zhèn)化的覆蓋率來看，東部沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超越60%，而中西部地區(qū)還不到50%，特別是西部地區(qū)，2010年剛邁過40%的門檻。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副所長魏后凱表示，相對于東南沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化水平相對較高，中西部地區(qū)未來將是加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的主戰(zhàn)場。

中西部將培育城市群

對于中西部目前相對落后的現(xiàn)狀，李克強總理在政府工作報告中指出，要加大對中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持，提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集聚人口能力，促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近從業(yè)。加快推進交通、水利、能源、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強中西部地區(qū)城市群和城鎮(zhèn)發(fā)展后勁。

政府工作報告中也提到，中央預(yù)算內(nèi)投資擬增加到4576億元，重點投向保障性安居工程、農(nóng)業(yè)、重大水利、中西部鐵路、節(jié)能環(huán)保、社會事業(yè)等領(lǐng)域。

除國家對于中西部資金的支持與投入外，總理所言的增強中西部城市群發(fā)展后勁也獲得眾多的關(guān)注。

盤古智庫城鎮(zhèn)化首席研究員易鵬表示，新型城鎮(zhèn)化的趨勢是要對北上廣三大城市群做一個戰(zhàn)略設(shè)計，所有資源不會裝在一個籃子，因此接下來會在中西部地區(qū)培育城市群，如長江中游、成渝、關(guān)中、中原城市群，實現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。

易鵬認為，未來國家對于中西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會加強一定的支持力度，從而在承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、做大經(jīng)濟總量方面優(yōu)勢將凸顯。

中西部地區(qū)的發(fā)展得益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也日趨明顯，例如，以富士康為代表的電子科技產(chǎn)業(yè)正在由東部沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，使得中西部的外貿(mào)增速提升。同時，中西部也已經(jīng)成為吸引外商投資的主要區(qū)域。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年有11個西部省區(qū)GDP增速超過10%。其中貴州省最高，達到12.7%左右；西藏、重慶、云南、甘肅GDP增速都超過12%；僅有內(nèi)蒙古以9%的增速墊底。

雖然今年很多省份都調(diào)低了經(jīng)濟增長，但湖北、陜西、寧夏、西藏、甘肅等?。ㄗ灾螀^(qū)）在下調(diào)的同時，增速仍維持在兩位數(shù)，明顯高于東部沿海地區(qū)。

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風(fēng)險分析

三四線城市現(xiàn)高庫存壓力本土中小房企風(fēng)險更大

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“新型城鎮(zhèn)化政策的出臺，會改變未來三四線城市的樓市、產(chǎn)業(yè)等發(fā)展。各類優(yōu)惠政策的出臺不可避免。”易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，但對于房企來說，中西部部分城市的高庫存將是最大的風(fēng)險。

庫存壓力將逼迫房企降價

業(yè)績增長乏力，是目前三、四線城市房企共同面臨的問題。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布前2月銷售業(yè)績的30家房企中，2月份銷售業(yè)績合計665億元，環(huán)比1月份下降39%。其中，立足三、四線城市的房企銷售業(yè)績明顯同比下滑，最高跌幅達到了近六成。

“進入2014年后，春節(jié)假期、價格、貸款、政策觀望等各方面因素不同程度地影響了買家的購房意愿，市場成交持續(xù)萎縮，且未現(xiàn)明顯回暖跡象。持續(xù)冷淡的市場表現(xiàn)促使部分房企采取優(yōu)惠降價的手段，或者改變定價策略，帶動成交。以近期在杭州及一些庫存量較大的三四線城市表現(xiàn)尤為明顯。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

“今年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告指出，截至2月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2768萬、3089萬和2376萬平方米，同比增速分別為1.3%、18.0%和19.7%。

同時，2月份20個三線城市新建商品住宅存銷比為15∶5。相比1月份的14.9有所上升，“這說明在2月相對疲軟的樓市環(huán)境下，三類城市的庫存去化效果都受到了影響。”嚴躍進指出。

“立足三四線城市的企業(yè)明顯在淡季（通過降價）展開增加銷售的努力。整體市場的去化難度在加大。”張大偉指出，如果這些市場的其他企業(yè)跟進促銷的話，三四線市場目前的僵持可能會出現(xiàn)價格調(diào)整的變化。

毛利率水平提升或成難題

“對于三四線城市，還是會優(yōu)先考慮經(jīng)濟發(fā)展水平和市場潛力較大的區(qū)域，而且在新型城鎮(zhèn)化的大框架下，還是需要考慮轉(zhuǎn)變盈利模式，雖然三四線城市的土地價格比較低，但市場消化力不高，僅僅依靠低廉的土地成本獲益顯然不行，需要深入了解當(dāng)?shù)氐男枨?，尋找新的機會。”一位房企人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

在其看來，伴隨著三四線城市農(nóng)業(yè)人口市民化的過程，城市郊區(qū)的大型社區(qū)舊城改造以及改善型物業(yè)具有一定的機會。

“如果中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場成交活躍，當(dāng)然對房企是重大利好，但是總體來看，企業(yè)的毛利率水平難以提高。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示。

殷旭飛進一步指出，受影響更大的是當(dāng)?shù)刂行⌒头科螅瑢τ谶@些中小型房企而言，會有銷售業(yè)績以及資金方面的壓力，“銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)審批，中小房企獲取貸款難度加大，財務(wù)成本增加；另一方面，部分三四線城市住房供給嚴重失衡，房屋庫存量處在高位，加上購買者觀望的情緒較濃，銷售業(yè)績或下滑，年內(nèi)這些房企的處境不太樂觀。”