每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

繼2009年恒大地產(chǎn)成功登陸香港聯(lián)交所，近四年來(lái)終于再有粵派地產(chǎn)商叩關(guān)資本市場(chǎng)。

時(shí)代地產(chǎn)于日前宣布，公司將于12月11日在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。據(jù)介紹，時(shí)代地產(chǎn)首次公開(kāi)發(fā)行總股本為4.31億股，計(jì)劃募集資金13.8～19.4億港元。海通國(guó)際證券及瑞銀證券將負(fù)責(zé)此次公開(kāi)發(fā)售。

為了實(shí)現(xiàn)上市，時(shí)代地產(chǎn)過(guò)去數(shù)年不惜通過(guò)提高負(fù)債加速擴(kuò)張，導(dǎo)致公司凈負(fù)債率高達(dá)163%，加上需要償還8600萬(wàn)美元的重組債務(wù)，即便順利上市時(shí)代地產(chǎn)仍將面臨較大的資金壓力。

聚焦珠三角

作為廣州的老牌房地產(chǎn)企業(yè)，時(shí)代地產(chǎn)成立于1999年，目前的布局主要集中在珠三角地區(qū)。招股書(shū)顯示，其目前在售的28個(gè)項(xiàng)目中有27個(gè)位于廣州、佛山、珠海、中山和清遠(yuǎn)，僅有1個(gè)項(xiàng)目位于湖南長(zhǎng)沙，公司土地儲(chǔ)備約840萬(wàn)平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從其招股書(shū)獲悉2010年～1012年，時(shí)代地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入分別為15.4億元、24.7億元、31.9億元，毛利潤(rùn)分別為3.9億元、6.85億元、9.08億元。截至今年1～9月，時(shí)代地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為38.9億元，毛利潤(rùn)為9.9億元，毛利率為25.4%。

據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，時(shí)代地產(chǎn)2012年銷(xiāo)售額近百億，同比大增43.83%。在招股發(fā)布會(huì)上，時(shí)代地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)牛霽旻透露，2013年1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額為57億元，合約銷(xiāo)售面積63萬(wàn)平方米。

時(shí)代地產(chǎn)副總裁李強(qiáng)表示，在成功上市之后，時(shí)代地產(chǎn)未來(lái)兩至三年會(huì)集中發(fā)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)地區(qū)，包括廣州、珠海、佛山及湖南長(zhǎng)沙等，但亦會(huì)繼續(xù)發(fā)掘廣東省其他有潛力的城市。

李思廉“撐場(chǎng)”

為了順利邁入資本市場(chǎng)的大門(mén)，時(shí)代地產(chǎn)此次成功引入四名基礎(chǔ)投資者合共斥資4.489億元入股，包括由富力地產(chǎn)主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、廣州海印實(shí)業(yè)集團(tuán)、熊海濤及越秀企業(yè)(集團(tuán))，分別斥1.163億、1.163億、1億及1.163億元認(rèn)購(gòu)股份。

在招股發(fā)布會(huì)上，時(shí)代地產(chǎn)主席岑釗雄表示，公司不排除未來(lái)與富力有合作機(jī)會(huì)。黃韜認(rèn)為，時(shí)代地產(chǎn)目前主要專(zhuān)注住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，隨著李思廉的入股，時(shí)代地產(chǎn)未來(lái)有可能通過(guò)與富力合作介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步完善業(yè)務(wù)布局。

高負(fù)債隱憂(yōu)

據(jù)介紹，時(shí)代地產(chǎn)此次募集的資金中，除56.7%用于新增項(xiàng)目及現(xiàn)有項(xiàng)目融資，以及支付潛在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地收購(gòu)及建筑成本，另外33.3%需要用于清還重組協(xié)議承擔(dān)的8600萬(wàn)美元的負(fù)債。

招股書(shū)顯示，截至今年上半年，時(shí)代地產(chǎn)現(xiàn)金總額為15.46億元，李強(qiáng)表示，公司有足夠的能力去償還這筆負(fù)債，這8600萬(wàn)美元不會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生任何的影響，也不會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)造成任何的風(fēng)險(xiǎn)。

招股文件顯示，截至今年6月底止，時(shí)代地產(chǎn)的凈負(fù)債高達(dá)163.6%，較去年年底的116.2%大幅上升。

“海外投資者對(duì)于負(fù)債率相對(duì)敏感，高負(fù)債率的企業(yè)往往給予較低估值，像此前上市的旭輝地產(chǎn)、新城地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)等小型內(nèi)房股發(fā)行市盈率均在4~5倍之間，除非這家企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)是相當(dāng)明顯，否則估值水平與此前上市的內(nèi)房股不會(huì)相差多少”，黃立沖認(rèn)為。

一位投行人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于內(nèi)地融資成本高企，為了能突破上市瓶頸，不少房企寧愿降低發(fā)行價(jià)格，也要“流血上市”，以打通海外融資渠道。