每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李新江 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 李新江 發(fā)自北京

隨著政策面的逐步松動，國內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金REITs的推出已經(jīng)箭在弦上。

作為國內(nèi)大型公募基金公司，嘉實基金昨日與英國高富諾基金在港宣布，將聯(lián)手打造一個專注于大中華區(qū)的私募地產(chǎn)基金管理平臺——嘉實地產(chǎn)投資管理有限公司（以下簡稱嘉實地產(chǎn)），或?qū)⒊蔀閲鴥?nèi)公募基金試水REITs的首例。

在此之前國內(nèi)多家地產(chǎn)公司已經(jīng)開始通過PE+REITs的模式，繞道試水國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)。

“應(yīng)該不會針對二級市場，形式有點像REITs。”據(jù)接近嘉實基金人士透露。實際上，即將出任嘉實地產(chǎn)行政總裁的任榮，是漢威資本的創(chuàng)始人和前行政總裁，漢威資本管理過15億美元資本，是香港市場頗為知名的REITs平臺。

由于目前地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，在目前的節(jié)點推出地產(chǎn)投資類產(chǎn)品，其市場意圖引發(fā)不少市場人士關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，“盡管目前可以更低的價格吸收很多項目，但如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)低迷，也會波及經(jīng)營性物業(yè)，使產(chǎn)品的投資主體遭受虧損”。

或針對REITs業(yè)務(wù)

嘉實基金將通過旗下另類投資平臺——嘉實另類投資集團（以下簡稱嘉實另類），持股嘉實地產(chǎn)。在此之前，嘉實另類已經(jīng)與陽光紅巖投資事業(yè)集團（以下簡稱陽光紅巖）合作推出嘉實七星媒體私募股權(quán)集團。

2月6日，陽光紅巖對外宣布“嘉實七星媒體私募股權(quán)集團有限公司”成立時，嘉實另類正式浮出水面，并開始涉足私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

近年來，隨著國內(nèi)基金公司公募業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)入停滯期，市場對于基金公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期待上升。“監(jiān)管層放寬基金公司業(yè)務(wù)范圍，也是為了利好基金業(yè)的發(fā)展。”北京某中小基金公司專戶業(yè)務(wù)總監(jiān)對 《每日經(jīng)濟新聞》記者指出。

據(jù)嘉實基金人士介紹，此次牽手的英國高富諾集團是知名的房地產(chǎn)投資集團之一，在亞洲已經(jīng)開展業(yè)務(wù)將近二十年。高富諾基金管理公司負(fù)責(zé)管理集團的基金業(yè)務(wù)，目前擁有超過五十億英鎊的資產(chǎn)管理規(guī)模，當(dāng)中有四只基金投資在亞洲，其中包括了一個中國零售地產(chǎn)基金。

“除了在海外募集資金之外，嘉實地產(chǎn)也將面向中國投資者發(fā)行，為中國投資者提供海外地產(chǎn)的投資機會。”

公募試水首例

今年六月底，證監(jiān)會就《基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試點辦法》公開征詢意見，放寬資產(chǎn)管理計劃的投資范圍，原則上已經(jīng)允許開展包括PE和VC在內(nèi)的專項資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

實際上在此之前，包括政策面和地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始力推REITs基金，以二級市場投資為主的公募基金并未涉足這一領(lǐng)域。

以北京為例，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會委員、北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松近日在某論壇上透露，北京已將朝陽區(qū)的5個公租房項目打包，申請試點發(fā)行REITs，一旦獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)即可將公租房進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

北京盛諾金基金董事長馬世杰透露，目前盛諾金正在投資的北京延慶“原鄉(xiāng)美利堅”項目已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段。由于最終通過協(xié)議規(guī)定將物業(yè)經(jīng)營收益反饋給投資者，極像REITs中“租金收入作為投資回報”的設(shè)計。

在公募基金中，嘉實基金此次拔得頭籌。而目前公募基金在專戶業(yè)務(wù)上，主要精力仍然放在主動型產(chǎn)品、量化產(chǎn)品和期貨產(chǎn)品等。

“隨著政策面開閘，未來或有更多基金公司牽手地產(chǎn)類投資機構(gòu)推出類似的產(chǎn)品，公募基金需要經(jīng)驗，地產(chǎn)投資機構(gòu)需要系統(tǒng)的平臺和資源。”北京某基金研究人士指出。

面臨房市低迷風(fēng)險

“目前很多開發(fā)商，包括我們的一些開發(fā)項目都處于半停工狀態(tài)，但是也意味著可以抄底拿到更多項目。”居易國際董事局主席劉向陽指出。

“嘉實基金或意在抄底樓市，不過目前看來，政府對于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度仍然較大，這為這一類投資的收益帶來了很大的不確定性。”北京某基金研究人士對 《每日經(jīng)濟新聞》記者指出。

如果嘉實地產(chǎn)著力打造REITs基金，將與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托不同，這種產(chǎn)品在多數(shù)情況下，需要“先募集基金后選擇項目投資”，使得投資者在購買產(chǎn)品時并不能把握投資風(fēng)向。

根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)PE的經(jīng)驗，產(chǎn)品的設(shè)計周期，依照國內(nèi)慣例壓縮至1~3年，能否長周期的承接和保有項目的建設(shè)開發(fā)到經(jīng)營管理仍有很大的不確定性。

“REITs的產(chǎn)品周期一般在8~10年，這將極大地提高基金管理人的便利。”多位業(yè)內(nèi)人士仍然樂見這一創(chuàng)新金融產(chǎn)品的推出。不過對于嘉實地產(chǎn)未來的設(shè)計細(xì)節(jié)和收益分配方案，嘉實基金人士昨日稱已經(jīng)聯(lián)系香港方面，或?qū)⒂诮障蚴袌鲎龀稣f明。