中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林日前透露，在5月1日商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定正式實(shí)施之后，官方還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施。目前正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

/正方/

須打“組合拳”

馮海寧

    早在10年前就該反商品房暴利了。從2002年起，媒體就陸續(xù)曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年居我國(guó)十大暴利行業(yè)之首。國(guó)際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率在5%左右，而我國(guó)多年前就曝出利潤(rùn)率在50%以上，有的項(xiàng)目利潤(rùn)率高達(dá)100%甚至300%?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》還調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京一項(xiàng)目售價(jià)樓面價(jià)相差80倍。可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商登上富豪榜速度之快，在富豪榜上占據(jù)的交椅之多，已經(jīng)成為獨(dú)特的“中國(guó)式”風(fēng)景。

    為此，溫家寶總理公開(kāi)表示，“我沒(méi)有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對(duì)社會(huì)盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上應(yīng)該流著道德的血液”。每年全國(guó)“兩會(huì)”上，代表委員和媒體評(píng)論也一再高呼“遏制房地產(chǎn)暴利”。然而，開(kāi)發(fā)商始終暴利著并傲慢著，不僅快速積累了大量財(cái)富，而且順便養(yǎng)活了一批房地產(chǎn)貪官。

    發(fā)改委官員透露，正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，如果此規(guī)定出臺(tái)必然是個(gè)好消息，不僅有利于房?jī)r(jià)回歸合理水平，或許還能收到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、遏制房地產(chǎn)腐敗、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等奇效。

    公眾期待反商品房暴利規(guī)定早日“亮劍”，筆者以為，要想反商品房暴利，必須“聯(lián)合作戰(zhàn)”并打出“組合拳”。也就是說(shuō)，僅靠一個(gè)部門(mén)和一部部門(mén)制度來(lái)“戰(zhàn)斗”，難以反商品房暴利。比如，反商品房暴利的前提是，調(diào)查并公開(kāi)商品房真實(shí)成本，這顯然離不開(kāi)國(guó)土與住建部門(mén)支持；再如，僅從價(jià)格監(jiān)管角度反暴利作用有限，還需要財(cái)政部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)參與，例如征收“暴利稅”、查不實(shí)資產(chǎn)和隱瞞利潤(rùn)；又如，對(duì)于罪大惡極的暴利行為，還需司法機(jī)關(guān)出手。

    眾所周知，“上有政策，下有對(duì)策”存在于多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)尤為突出。當(dāng)反商品房暴利時(shí)，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)有應(yīng)對(duì)。比如，財(cái)政部在2005年對(duì)全國(guó)39家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，就發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元。顯而易見(jiàn)，反商品房暴利規(guī)定實(shí)施之后，相信開(kāi)發(fā)商還有不少對(duì)策，需要警惕。

    在筆者看來(lái)，從根本上反商品房暴利還需動(dòng)用法律和深層次改革。比如，按照德國(guó)法律，如果房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”50%則為“房?jī)r(jià)暴利”，便觸犯《刑法》，售者最高將被判刑3年。我們是否也要把商品房暴利納入刑罰，值得考慮。另外，還需要制定《反暴利法》，通過(guò)法律來(lái)確定暴利標(biāo)準(zhǔn)，明確牟取暴利行為，并強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商公開(kāi)成本。只有《反暴利法》面向所有暴利行為，才能讓開(kāi)發(fā)商閉嘴。

    所謂“深層次改革”，是通過(guò)土地改革、財(cái)稅改革，逐步終結(jié)地方政府暴利行為。無(wú)論是地方政府低價(jià)拿地、天價(jià)出讓?zhuān)€是銀行從商品房拿走高額利潤(rùn)，只要與商品房有關(guān)的暴利，都應(yīng)該堅(jiān)決來(lái)反。

/反方/

砍不下高房?jī)r(jià)

單士兵

    “反暴利”這三個(gè)字，乍聽(tīng)上去，給人的感覺(jué)很有氣勢(shì)。不過(guò)，要冷靜下來(lái)想，對(duì)于反暴利的效果，恐怕又很難樂(lè)觀起來(lái)。想想“反壟斷”等年年依舊的話題，公眾有多少滿意度呢？

    更何況，反暴利也并不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的制度產(chǎn)物。早在1995年，中國(guó)就頒布《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，十幾年過(guò)去了，壟斷行業(yè)依舊蠻霸，諸如石化、通信、銀行等行業(yè)撈取暴利，有時(shí)數(shù)錢(qián)數(shù)到手發(fā)軟，明明通脹壓力巨大，油價(jià)還是要漲，而被約談的企業(yè)，很多是充分競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域里的民營(yíng)企業(yè)。再想想房?jī)r(jià)數(shù)年持續(xù)高企，恐怕人們感嘆，那柄已經(jīng)擺放十幾年都沒(méi)發(fā)力的“反暴利”之劍，恐怕已經(jīng)成為暗角里生銹的殘劍了。

    到目前為止，造成“反暴利”在現(xiàn)實(shí)施行中綿軟無(wú)力的原因，其實(shí)也并未得到制度性解決。比如，反暴利相關(guān)規(guī)定要求，“某一商品或者服務(wù)的價(jià)格水平、差價(jià)率、利潤(rùn)率均不得超過(guò)同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場(chǎng)平均價(jià)格的合理幅度，違者由價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正?！眴?wèn)題是，什么才是“合理幅度”？公眾能否擁有界定“是否合理”的充分話語(yǔ)權(quán)？如果連暴利的標(biāo)準(zhǔn)界定都不能有效解決，其他的處罰執(zhí)行自然只能是無(wú)源之水。

    回到商品房?jī)r(jià)格上來(lái)。眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)的成本與利潤(rùn)，這些年始終是迷霧重重，沒(méi)有人說(shuō)得清楚。一些官方提供的數(shù)據(jù)，也經(jīng)常出現(xiàn)不同部門(mén)“打架”的現(xiàn)象，缺乏起碼的公信力。一邊是商品房成本與利潤(rùn)不清，一邊是中國(guó)商品房定價(jià)隨意，一邊又是價(jià)格“合理幅度”不明，這樣的尷尬現(xiàn)實(shí)，恐怕也會(huì)讓人手持反暴利之劍，卻一臉茫然，無(wú)從下手。

    值得強(qiáng)調(diào)的是，造成房?jī)r(jià)高企的一個(gè)重要原因，就是土地財(cái)政問(wèn)題。這意味著反房地產(chǎn)的暴利，并不應(yīng)該止于反房地產(chǎn)商的暴利，同時(shí)也包括反對(duì)那種過(guò)度地“以地生財(cái)”的行為。問(wèn)題是，土地價(jià)格本來(lái)就是由地方政府說(shuō)了算，這樣一來(lái)，就會(huì)讓反暴利指向地方權(quán)力。這恐怕也就會(huì)步入反壟斷總是不反行政壟斷的后塵，最終讓反暴利處于制度失靈的狀態(tài)。

    “中國(guó)房地產(chǎn)利益集團(tuán)習(xí)慣了暴利，不會(huì)輕易接受約束。”商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院專(zhuān)家梅新育這樣提醒說(shuō)。而房地產(chǎn)利益集團(tuán)的指向，也絕不只是房地產(chǎn)商，地方權(quán)力其實(shí)從來(lái)都沒(méi)有從房地產(chǎn)行業(yè)抽身。這也就是為什么各種房地產(chǎn)調(diào)控政策的  “組合拳”總像是打在棉花上，軟而無(wú)力?，F(xiàn)在面對(duì)包括地方權(quán)力在內(nèi)的強(qiáng)大利益集團(tuán)的阻力，而反暴利卻缺乏應(yīng)有的配套制度支撐，也看不到應(yīng)有的執(zhí)行動(dòng)力，在這樣的情況下，要指望反暴利成為斬?cái)喾績(jī)r(jià)高企的利劍，實(shí)在是不容樂(lè)觀的事。

/專(zhuān)家說(shuō)法/

最該反二手房暴利

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

    國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林在接受專(zhuān)訪時(shí)，提出發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。在筆者看來(lái)，如果真的要在商品住房領(lǐng)域反暴利，應(yīng)該拿二手房開(kāi)刀。

    現(xiàn)在房?jī)r(jià)高的根本原因是大家認(rèn)為有上漲的預(yù)期，大家為什么要投資房地產(chǎn)？也是因?yàn)榭吹綕q，就是漲的這種資本利得很高，并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出房子后，資本利得就很高，導(dǎo)致了未來(lái)房?jī)r(jià)的高，并且導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)的高。

    在商品住房領(lǐng)域反暴利的政策初衷是好的，但是從新房來(lái)反暴利的思路有誤。因?yàn)榇蠹覍?duì)房?jī)r(jià)有上漲的預(yù)期，所以才導(dǎo)致一手房賣(mài)的時(shí)候賣(mài)很高的價(jià)格，才有暴利，所以如果真的要征暴利稅，應(yīng)該從二手房開(kāi)始，而不應(yīng)該在開(kāi)發(fā)商的環(huán)節(jié)。二手房的暴利打掉了，一手房就不可能有暴利了。

    如果要從開(kāi)發(fā)商的環(huán)節(jié)反暴利，這樣的設(shè)置就是這種“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，是沒(méi)有出路的。如果從開(kāi)發(fā)商這塊的一手房開(kāi)始反暴利，幾乎不可能，原因有兩點(diǎn)：一是如何去計(jì)算企業(yè)的成本？每一個(gè)企業(yè)的成本都是不一樣的，如果用平均的行業(yè)成本去計(jì)算，有些企業(yè)就得死掉，因?yàn)槠髽I(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度不夠的話，它的成本肯定會(huì)很高；二是很難計(jì)算企業(yè)的利潤(rùn)。

    當(dāng)然，筆者也認(rèn)為，暴利早就該反了，但是從哪個(gè)環(huán)節(jié)反，用價(jià)格手段還是用稅收手段去反？這些問(wèn)題必須要搞清楚，搞不清楚的話又會(huì)把一個(gè)很好的辦法最后弄得不倫不類(lèi)。

/網(wǎng)友跟帖/

網(wǎng)友“zhbw”：

    房地產(chǎn)必須納入反暴利控制，如通過(guò)嚴(yán)格審計(jì)，保證開(kāi)發(fā)商得到5%的純利潤(rùn)，再配以限夠、出售、倒賣(mài)、囤積等配套措施，使房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)合理的價(jià)位，對(duì)各方都有好處。

網(wǎng)友“6061”：

    商品房的價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)說(shuō)了算，如果有暴利，國(guó)家可以通過(guò)稅收政策來(lái)調(diào)節(jié)，而不能直接干預(yù)市場(chǎng)。建足夠的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，解決中低收入人群的住房問(wèn)題，才是國(guó)家應(yīng)該管的。

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