每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“如果要在天津買(mǎi)房，建議您優(yōu)先考慮‘好房子’新規(guī)之后推出的新房。”日前，天津當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小王在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月，天津新房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，與杭州并列第三，僅次于漲幅并列第一的上海和大連。今年1月和3月，天津新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均為0.3%，2月環(huán)比下降0.3%。

視覺(jué)中國(guó)圖

相比之下，4月，天津二手房?jī)r(jià)格則環(huán)比下降了0.2%。截至5月21日，鏈家網(wǎng)顯示天津二手房掛牌量接近20萬(wàn)套。

5月21日，中指研究院天津分院總經(jīng)理趙玉國(guó)通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，天津新房市場(chǎng)價(jià)格上升主要受供需雙側(cè)優(yōu)化驅(qū)動(dòng)。4月以來(lái)多個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)集中入市，疊加“好房子”新規(guī)引導(dǎo)，導(dǎo)致改善型需求加速釋放。

新房網(wǎng)簽呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”

5月21日，記者以購(gòu)房者身份向天津當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介人士進(jìn)行了咨詢(xún)。中介小王告訴記者，“相比二手房，我更推薦您買(mǎi)‘好房子’新規(guī)之后的新房。”

值得注意的是，今年5月1日起實(shí)施的住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“好房子”新規(guī)。事實(shí)上，天津地方版“好房子”新規(guī)早在去年就已經(jīng)在執(zhí)行了。

天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委去年對(duì)《天津市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂，并于同年9月1日起正式實(shí)施。新版標(biāo)準(zhǔn)將原標(biāo)準(zhǔn)“住宅層高宜為2.8米”調(diào)整為“住宅層高不應(yīng)低于3.0米”，并提高了住宅室內(nèi)凈高要求。今年3月17日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于住宅多樣性政策補(bǔ)充要求的通知》，涉及架空平臺(tái)下空間、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、凸窗、坡屋頂?shù)确矫娴膬?yōu)化。

此外，隨著5月20日房貸利率再次下調(diào)，進(jìn)一步減輕了購(gòu)房者的壓力。據(jù)小王介紹：“目前，天津的房貸利率已從之前3.15%降到了3.05%。以購(gòu)買(mǎi)總價(jià)200萬(wàn)元的新房為例，首付為30萬(wàn)元，純商貸月供較此前減少約92元。”

趙玉國(guó)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“4月以來(lái)，包括城投春上拾光、城投·格調(diào)觀(guān)槿花園、中建理想城等住宅集中入市，導(dǎo)致改善型需求加速釋放。此外，核心區(qū)域價(jià)值回歸及需求加速向市區(qū)聚集，疊加‘好房子’新規(guī)引導(dǎo)，天津4月新建商品住宅成交面積占比環(huán)比提升了2個(gè)百分點(diǎn)，至27%。”

在趙玉國(guó)看來(lái)，在“好房子”新規(guī)驅(qū)動(dòng)下，天津新房市場(chǎng)在產(chǎn)品形態(tài)、房企開(kāi)發(fā)以及市場(chǎng)供需方面均發(fā)生了深刻變革。開(kāi)發(fā)商借助新規(guī)突破傳統(tǒng)設(shè)計(jì)桎梏，采用“立體庭院”“錯(cuò)層露臺(tái)”“飄窗”“架空層”等創(chuàng)新設(shè)計(jì)大幅提升空間利用率。目前，“好房子”新規(guī)正推動(dòng)天津樓市形成“政策創(chuàng)新-產(chǎn)品升級(jí)-需求激活”的良性循環(huán)。

從小王提供的不少樓盤(pán)資料來(lái)看，以位于天津市西青區(qū)的金地·時(shí)光印項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目80平方米的兩房總價(jià)約120萬(wàn)元，單價(jià)約1.5萬(wàn)元/平方米，首付約18萬(wàn)元起。“該項(xiàng)目是‘好房子’新規(guī)后推出的產(chǎn)品，主要優(yōu)化了架空層和戶(hù)型空間布局，架空平臺(tái)打造了果蔬超市以及全維運(yùn)動(dòng)健身空間。”

天津中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，天津新房市場(chǎng)網(wǎng)簽量呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，全市成交新建商品住宅4810套，環(huán)比下降11%，同比下降21%；成交面積53萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比下降22%；成交均價(jià)18751元/平方米，同比上漲6%，成交價(jià)格較為穩(wěn)定。

從4月天津全市各區(qū)域新房成交表現(xiàn)看，中心城區(qū)成交面積環(huán)比下降9%，環(huán)城四區(qū)環(huán)比降幅11%，新五區(qū)環(huán)比下滑6%，濱海新區(qū)環(huán)比下降20%。和2024年同期相比，中心城區(qū)成交面積上漲10%，而環(huán)城四區(qū)、新五區(qū)和濱海新區(qū)備案量分別下降8%、27%和45%，市場(chǎng)分化趨勢(shì)更為顯著。

二手房“中心穩(wěn)、外圍冷”

相比新房市場(chǎng)，天津的二手房市場(chǎng)目前仍處于調(diào)整期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月，天津二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%。1~3月，天津二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%、下降0.4%和持平。同比來(lái)看，今年1~4月，天津二手房?jī)r(jià)格同比降幅持續(xù)收窄，分別下降5.7%、5.5%、4.8%和3.7%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近一年來(lái)天津二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，今年1~3月，天津二手房均價(jià)出現(xiàn)小幅反彈，近兩月處于調(diào)整態(tài)勢(shì)。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，4月，天津二手房成交量升價(jià)穩(wěn)，共成交14636套，同環(huán)比均上漲1.6%；成交均價(jià)16526元/平方米，環(huán)比持平，同比下降12.5%。

同時(shí)，4月，天津二手房新增房源及帶看量進(jìn)入下行通道。當(dāng)月新增房源約3.1萬(wàn)套，環(huán)比下降約18.4%；新增帶看客戶(hù)約20.1萬(wàn)人，環(huán)比下降約14.8%；帶看次數(shù)約 13 萬(wàn)次，環(huán)比下降約18.8%。

“天津核心區(qū)與外圍市場(chǎng)的房?jī)r(jià)分化還是比較明顯的，整體呈現(xiàn)‘中心穩(wěn)、外圍冷’的市場(chǎng)格局，很多買(mǎi)不起核心區(qū)的剛需客，會(huì)將目光投向西青區(qū)中北鎮(zhèn)、張家窩等板塊，這些板塊的自住需求比較強(qiáng)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，薊州、靜海等遠(yuǎn)郊板塊二手房市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整較為明顯。”天津當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸扛嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“外來(lái)客的話(huà)，建議優(yōu)先關(guān)注新房。”該中介人士給出的理由是，從樓齡來(lái)看，市場(chǎng)上樓齡超過(guò)20年的老舊小區(qū)面臨停車(chē)位不足、物業(yè)管理落后等問(wèn)題，難以吸引年輕買(mǎi)家。而次新房方面，2017年至2018年高點(diǎn)入市的次新房業(yè)主普遍存在“心理價(jià)位”，導(dǎo)致議價(jià)空間不大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前，天津的二手房掛牌量較高。鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月21日，天津的二手房掛牌量接近20萬(wàn)套，其中樓齡超過(guò)20年的老舊小區(qū)房源占比約31.67%。

趙玉國(guó)分析指出，近年來(lái)，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“以?xún)r(jià)換量”態(tài)勢(shì)。“自2022年以來(lái)，天津二手住宅的成交套數(shù)在市場(chǎng)中的占比呈現(xiàn)出逐步攀升態(tài)勢(shì)。2025年前4月的比重已經(jīng)突破70%。與此同時(shí)，當(dāng)前一二手房之間的價(jià)格剪刀差呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，這也預(yù)示著二手房對(duì)剛需購(gòu)房群體的吸引力仍將繼續(xù)維持。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖