每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄、4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分、紅盤(pán)認(rèn)購(gòu)率334%，新房成交面積環(huán)比增加145%以上……上海今年的樓市“小陽(yáng)春”分外亮眼。

同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月，上海共31個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)，其中4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，位于浦東新區(qū)三林板塊的前灘公館認(rèn)購(gòu)套數(shù)800組，認(rèn)購(gòu)率達(dá)334%；開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共31個(gè)，7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，其中位于浦東新區(qū)曹路板塊的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺(tái)累計(jì)5次開(kāi)盤(pán)均售罄；黃浦區(qū)核心板塊的嘉里金陵華庭，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到200%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部去化。

“整個(gè)一季度，高品質(zhì)供給與政策優(yōu)化共同推動(dòng)市場(chǎng)修復(fù)。”4月9日，中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“10萬(wàn)元+”項(xiàng)目領(lǐng)跑

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積68.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加145.1%。從成交前十榜單來(lái)看，仍然是中高端項(xiàng)目領(lǐng)跑，尤其是單價(jià)“10萬(wàn)元+”的項(xiàng)目。其中，3個(gè)單價(jià)“10萬(wàn)元+”項(xiàng)目進(jìn)入成交TOP10，分別是嘉里金陵華庭、能建·西岸譽(yù)府、前灘公館。在中高端項(xiàng)目帶動(dòng)之下，3月上海新房均價(jià)81321元/平方米，環(huán)比上漲14.9%。

就區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，3月，大浦東板塊成交面積超過(guò)16萬(wàn)平方米，占交易總量近四分之一；寶山、閔行等首次改善型住房交易聚集的區(qū)域成交活躍，分別達(dá)到8.2萬(wàn)平方米和7.1萬(wàn)平方米，各區(qū)交易都呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

值得注意的是，今年“小陽(yáng)春”，上海樓市整體成交規(guī)模仍弱于2024年同期。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)通過(guò)微信向記者表示：“3月的成交同比下降，跟供應(yīng)有很大關(guān)系。一季度整體供應(yīng)量與2024年相比仍然偏少，制約了3月新房成交的釋放。”

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，上海商品住宅存量763.33萬(wàn)平方米，去化周期升至16.1個(gè)月，已連續(xù)3個(gè)月上升。

宋紅衛(wèi)解釋?zhuān)?ldquo;近幾個(gè)月，上海新房庫(kù)存絕對(duì)量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而從去化周期上來(lái)講，還處于2024年以來(lái)的平均水平。但從趨勢(shì)上看，2024年9月有一波高去化，因此去化周期快速下降。隨著銷(xiāo)售量的季節(jié)性調(diào)整，去化周期近3個(gè)月又開(kāi)始持續(xù)上升。”

“但市場(chǎng)實(shí)際去化呈現(xiàn)正向發(fā)展，連續(xù)6個(gè)月成交量大于供應(yīng)量，隨著‘小陽(yáng)春’持續(xù)發(fā)力，后續(xù)去化周期有望回落。”同策研究院分析指出。

和其他城市一樣，上海不同板塊之間同樣冷熱不均。位于青浦的印象青城、金山的建發(fā)朗玥等多個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)甚至沒(méi)有進(jìn)行公證搖號(hào)，而是直接按照購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)日期排序選房。

“遠(yuǎn)郊項(xiàng)目短期內(nèi)起色不會(huì)太大。這些項(xiàng)目更多依靠政策進(jìn)一步優(yōu)化來(lái)放量，例如通過(guò)增加購(gòu)房人口的基數(shù)，也就是購(gòu)房資格的放開(kāi)，或者依靠?jī)r(jià)格調(diào)整來(lái)走量，市場(chǎng)還是更關(guān)注核心板塊。”宋紅衛(wèi)分析指出。

同策研究院認(rèn)為，從購(gòu)房者行為路徑看，先網(wǎng)上搜索，再線(xiàn)下看房，直至最終成交，來(lái)訪(fǎng)與最終成交套數(shù)具有轉(zhuǎn)化關(guān)系。從近3年來(lái)訪(fǎng)指數(shù)與新房成交套數(shù)變化趨勢(shì)可見(jiàn)，來(lái)訪(fǎng)指數(shù)的波動(dòng)，通常先于新房成交量的波動(dòng)，而2024年10月開(kāi)始，這一趨勢(shì)更為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，3月，上海樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)量創(chuàng)下近11個(gè)月的新高，全市新房來(lái)訪(fǎng)指數(shù)環(huán)比大幅上漲138.5%，但同比仍然有1.62%的跌幅。分區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)來(lái)訪(fǎng)指數(shù)環(huán)比上升216.58個(gè)百分點(diǎn)，五大新城則環(huán)比上漲62.50%。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)與新房供需的雙向活躍，令市場(chǎng)信心進(jìn)一步強(qiáng)化。上海一季度共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價(jià)，5宗溢價(jià)率超30%，房企熱情高漲，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。

對(duì)此，程宇表示，1月1日~3月28日，上海商品住宅成交套數(shù)10096套，需求端穩(wěn)定性支撐市場(chǎng)基本面；同期土地市場(chǎng)成交各類(lèi)用地規(guī)劃建面216萬(wàn)平方米，其中涉宅用地約76萬(wàn)平方米，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展注入持續(xù)動(dòng)力。隨著政策效應(yīng)深化及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心及房?jī)r(jià)企穩(wěn)預(yù)期有所增強(qiáng)，市場(chǎng)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。

二手房成交高位運(yùn)行

與新房市場(chǎng)節(jié)奏一致，整個(gè)3月，上海二手房成交都在高位運(yùn)行。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)測(cè)算，上海樓市3月每周的成交套數(shù)均超過(guò)5600套，并且逐周遞增。網(wǎng)上房地產(chǎn)二手房交易量顯示，雙休日單日網(wǎng)簽量基本都超過(guò)千套，而一些先行指標(biāo)，如帶看、新增客戶(hù)等都與2024年12月水平相當(dāng)。

改善型房源成交量正在逐步上升。從上海中原地產(chǎn)3月二手房成交前十的樓盤(pán)來(lái)看，雖然90平方米以?xún)?nèi)的小戶(hù)型房源和遠(yuǎn)郊區(qū)域房源仍是絕對(duì)主力，但在成交量靠前的項(xiàng)目中，漕河涇板塊、陸家嘴板塊交易活躍度上升，不少小區(qū)成交的套均面積都在100平方米以上。

成交周期也出現(xiàn)縮短勢(shì)頭。黃浦區(qū)鏈家門(mén)店中介陳濤曾告訴記者：“南浦大橋片區(qū)，正常價(jià)格掛牌的話(huà)，最多三四個(gè)月就能成交了。”他還解釋道，政策利好發(fā)揮了很大作用，比如多孩家庭可以多買(mǎi)一套房、貸款利率下調(diào)，未來(lái)有可能公積金可以提取做首付，“各種政策覆蓋面比較廣，總有一款適合你”。

楊浦區(qū)中原地產(chǎn)中介周婷則向記者透露，楊浦區(qū)部分20年左右房齡的品質(zhì)小區(qū)，均價(jià)約8萬(wàn)元/平方米，一個(gè)月能成交一兩套。

由于成交量快速放大，各方心態(tài)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，很多業(yè)主不輕易降價(jià)了。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦曾透露：“近段時(shí)間，只要區(qū)域內(nèi)有高溢價(jià)土地出讓的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的業(yè)主，就明顯不輕易降價(jià)了，他們已經(jīng)有了明顯的信心和預(yù)期支撐。”

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，3月價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.75%。從今年前三個(gè)月的指數(shù)變化來(lái)看，呈現(xiàn)1月、3月環(huán)比上漲，2月環(huán)比下跌。

上海遠(yuǎn)郊的次新房，價(jià)格也出現(xiàn)了“止跌回穩(wěn)”跡象。青浦白鶴鎮(zhèn)業(yè)主江先生向記者透露，他所在的小區(qū)2024年10月前后曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)85萬(wàn)元/套的成交價(jià)格，已經(jīng)接近“破發(fā)”。2025年以來(lái)，成交價(jià)有了明顯回升，掛牌價(jià)格回到了100萬(wàn)元左右，于是他也調(diào)高了心理預(yù)期，不再接受大幅度砍價(jià)。

上海中原地產(chǎn)分析指出，總價(jià)300萬(wàn)~500萬(wàn)元的剛需和首次改善產(chǎn)品成交速度在加快。一些優(yōu)質(zhì)房源去年底、今年初還有3%~5%的議價(jià)空間，但目前普遍收窄到3%以?xún)?nèi)。一些中心城區(qū)的房源甚至出現(xiàn)業(yè)主“跳價(jià)”行為，雖然還不普遍，但房東不再看空市場(chǎng)。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)