2024年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“政策驅動型”脈沖行情，四季度重點城市新房銷售逐步回暖，三四線城市持續(xù)承壓，行業(yè)整體規(guī)模繼續(xù)縮減。在此背景下，綠城中國以“做精存量、做優(yōu)增量”為核心策略，交出了一份穩(wěn)中有進的成績單。

3月31日下午，綠城中國召開2024年年度業(yè)績發(fā)布會。報告期內(nèi)，綠城實現(xiàn)物業(yè)銷售收入1470.17億元，同比增長21.9%；物業(yè)收入結轉面積超過635.2萬平方米，同比增長2.5%。期內(nèi)累計取得總合同銷售面積1409萬平方米，總合同銷售金額2768億元。自投項目銷售額1718億元，其中權益金額1206億元，權益比提升至70%。

值得注意的是，綠城全年首開項目的平均去化率達到82%，處于行業(yè)高位，其中近2/3的項目實現(xiàn)了首開對比投決階段的銷售溢價，整體溢價金額達到5.3億元。

存量精耕：破解去化難題

2024年以來，由于區(qū)域板塊熱度分化，需求端整體收縮，“存量博弈”成為所有房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的課題。

對于如何存量精耕，綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿在業(yè)績會上透露，“綠城將重難點庫存分為住宅長庫存、車位及儲藏室、商業(yè)專項三個大類，2024年重難點庫存去化金額達到422億元，其中，專項指標平均完成率達到了113%，超額完成了48億元。”

李駿還分享了綠城的方法。在制度層面，2024年集團每季度召開專項會議，部署重點項目的一盤一策，精準投放資源，在組織上、決策機制上提供保障，對人才、傭金、考核等方面傾斜資源。

在營銷層面，針對住宅長庫存全面實施了“老盤新做”，從產(chǎn)品力、展示力、推廣力、銷售力、服務力等5個方面全面升級，凡是“老盤新做”的項目，每月流速平均翻了一倍。同時，針對車位和商業(yè)也建立了全周期的管控體系，強化投前的對于車商的量價研判，定位設計把控，重點在推動車位的二次開盤，商業(yè)的前置整售和租售并舉等能力的建設和落地。

通過以上制度創(chuàng)新及營銷突破，綠城中國強化了全年業(yè)績：2024年重難點庫存“老盤新做”項目平均流速上升106%，車宅去化比1.39:1，同比上升7%，其中整盤車宅同罄項目達到了26個；新項目實現(xiàn)首開去化率82%，維持在行業(yè)高位，64%的項目實現(xiàn)首開溢價，整體溢價5.3億元，溢價率最高達到11%。

進入2025年，綠城中國存量項目的指標前置工作啟動得更早，李駿表示，還將繼續(xù)優(yōu)化專項會議機制，逐步落實督導，及時動態(tài)地精準施策。

增量優(yōu)化：精準投資兌現(xiàn)高質產(chǎn)出

增量優(yōu)化方面，2024年，綠城中國實現(xiàn)了新增土儲質量與權益雙提升。

2024年，綠城中國新增42個項目，總建筑面積418萬平方米，年內(nèi)首開27個項目，杭州沁百合、西安紫棠苑等8個項目實現(xiàn)當年清盤，全年9個項目單盤銷售超過40億元。其中，南京金陵月華單盤去化61億元，成為江蘇省年度銷冠；浙江義烏鳳起潮鳴八開八罄，單盤銷售額達到56億元，動態(tài)貨值比預計提升了6.25億元。

義烏鳳起潮鳴示范區(qū)實景圖

業(yè)績報告顯示，上述新拓項目一二線城市貨值占比達92%，平均權益提升至79%，有效提升開發(fā)效能。其中，年內(nèi)首開的27個項目，占新增土儲數(shù)量的64%，年內(nèi)實現(xiàn)銷售轉化約人民幣325億元，整體投資兌現(xiàn)度超120分，有力保障了公司未來利潤的實現(xiàn)。

對于如何持續(xù)獲得優(yōu)質地塊，綠城中國行政總裁郭佳峰介紹：“我們主要采取了以下策略：首先是向內(nèi)挖潛，提升項目的開發(fā)效率，并做好前置研究，積極引導差異化的定位的機會，而不是一味高估冒進的提高銷售價格；其次是進一步發(fā)揮綠城自身的優(yōu)勢，堅守對于好房子的營造和行業(yè)引領；第三是尋找結構性、小眾投資的機會，比如板塊供給短缺，或綠城有較大議價能力的項目。”

據(jù)了解，綠城通過聯(lián)動產(chǎn)品、投資及客研職能條線建立常態(tài)化的客戶產(chǎn)品專項聯(lián)席工作機制，強化投前方案質量管控，對項目進行設計全專業(yè)前置研究，拿地前后建造成本基本一致，偏差率同比減少0.2個百分點，同時設計效率高位穩(wěn)固，過程管控時間持續(xù)壓縮。通過這一系列的投前管控，兌現(xiàn)了高質量的價值產(chǎn)出。

品質筑基：產(chǎn)品力連續(xù)三年榮獲第一

華創(chuàng)證券在對綠城中國2024年度業(yè)績的點評中強調：產(chǎn)品和拿地精準度才是主要矛盾。

事實上，創(chuàng)立30年以來，綠城中國始終將“產(chǎn)品主義”作為立身之本。2024年，綠城堅持以最懂客戶、最懂產(chǎn)品兩大戰(zhàn)略支點，在原本領先的產(chǎn)品力上，全面提升研發(fā)能力，形成客戶導向的產(chǎn)品思維。全年完成精裝專項、會所專題等58項創(chuàng)新課題，并將研發(fā)成果快速落地，如核心景觀IP“心林物語”“立體景觀”相繼面世，整體新項目應用率高達92.7%。

同時，持續(xù)升級工藝，實踐優(yōu)圍體系、適恒系統(tǒng)、智慧系統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)內(nèi)裝四大核心技術體系，多項技術和“好房子”樣板相繼落地。

此外，綠城還參編行業(yè)標準《高質量住宅測評規(guī)程》，發(fā)布行業(yè)首個“好房子”企業(yè)標準，并與標準院合編并發(fā)布3本高質量住宅技術圖集，推動綠城好產(chǎn)品制度性輸出，引領行業(yè)規(guī)范。

李駿介紹，綠城在集團層面出品了包括鳳起系、玫瑰園系、月華系、曉風系、云廬系、海棠系、春月系等在內(nèi)的7大產(chǎn)品系。在區(qū)域層面，則形成了浙江馥香園系、華南名園系等14條屬地產(chǎn)品系。

嘉興湖境云廬示范區(qū)實景圖

基于對產(chǎn)品和品質的堅守，2024年綠城的交付兌現(xiàn)又好又快。全年交付項目241個，15.36萬戶，3060萬平方米。連續(xù)三年榮獲三大機構產(chǎn)品力測評第一名的大滿貫。

“房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷三大重構，即市場格局的重構、發(fā)展模式的重構、競爭要素的重構。這些基礎性變量的改變，標志著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入‘存量博弈、品質制勝’的新發(fā)展階段。”綠城中國董事會主席劉成云在業(yè)績發(fā)布會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢做出了判斷。

綠城中國的實踐表明，通過產(chǎn)品力提升實現(xiàn)銷售溢價，借助精準投資優(yōu)化土儲結構，配合存量資產(chǎn)高效盤活，能夠構建企業(yè)高質量發(fā)展的核心競爭力。隨著核心城市改善型需求持續(xù)釋放，善于精存量、優(yōu)增量的企業(yè)，有望在行業(yè)中掌握品質競爭主動權。

（本文不構成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風險自擔。）