每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

4月30日，萬科在深圳召開2023年度股東大會。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在股東大會現(xiàn)場看到，參會的有不少是中年投資者，已投資萬科股票多年。在大會休息期間、結(jié)束后，不少投資者圍繞在萬科董事會秘書朱旭身邊交流，這在以往是很少見的場面。

本次股東大會上，大股東深圳地鐵集團(tuán)董事長辛杰、萬科董事會主席郁亮等回應(yīng)了市場關(guān)切的深鐵投資回報(bào)、股價(jià)波動、融資進(jìn)展和銀團(tuán)貸款落地等問題。

每經(jīng)記者以投資者身份提問辛杰如何看外界普遍關(guān)注的投資回報(bào)和大股東支持等問題，辛杰表示，萬科的一攬子舉措體現(xiàn)了管理層堅(jiān)決的態(tài)度，行業(yè)冬天下萬科管理層頂住了壓力。作為萬科的長期股東，深鐵集團(tuán)的態(tài)度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發(fā)展，不會因市場波動而動搖。

郁亮則表示，公司股價(jià)目前表現(xiàn)肯定達(dá)不到股東要求，完全接受股東批評，正制定增持管理團(tuán)隊(duì)股票計(jì)劃方案。同時(shí)，堅(jiān)定“瘦身”，除三項(xiàng)主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。

時(shí)隔5年再度“瘦身”

萬科上一次提“瘦身”還是2019年。彼時(shí)，為了“活下去”“活得好”“活得久”，萬科在戰(zhàn)略上“收斂聚焦”“修枝剪葉”和“鞏固提升基本盤”。此后，萬科的許多多元化業(yè)務(wù)逐漸淡出視線。

這一次“瘦身”也是為了“活下去”。

郁亮解釋道，提振股價(jià)最關(guān)鍵還是把公司做好，降風(fēng)險(xiǎn)、改善基本面，謀求長期健康發(fā)展。對此，萬科制定了一攬子方案，以實(shí)現(xiàn)三個(gè)目的：第一，降負(fù)債，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上；第二，完成融資模式轉(zhuǎn)型，從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式；第三，完成聚焦主業(yè)，騰出有限資源、做好做強(qiáng)綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。未來房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要內(nèi)容是好房子、好社區(qū)、好服務(wù)。萬科聚焦的三大業(yè)務(wù)，市場有前景，社會有需求。居民的居住條件改善、租賃住房方面、物業(yè)服務(wù)的需求空間和前景仍然廣闊，這些業(yè)務(wù)萬科更有優(yōu)勢。

萬科的一攬子方案主要包括兩個(gè)階段。

第一階段是堅(jiān)定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，除三項(xiàng)主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。同時(shí)，主動完成融資模式轉(zhuǎn)型。第二階段是聚焦主業(yè)，做精業(yè)務(wù)，成為行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿、服務(wù)標(biāo)桿。一攬子方案并非只是收縮、壓降方案，也是發(fā)展進(jìn)取的方案。第一階段的瘦身，是為第二階段聚集資源、打基礎(chǔ)。對于錨定的三大優(yōu)勢業(yè)務(wù)，萬科將集中資源和管理精力做好做強(qiáng)，保持持續(xù)領(lǐng)先。

對于投資者關(guān)心的股價(jià)波動問題，郁亮則坦言，管理團(tuán)隊(duì)的命運(yùn)和公司命運(yùn)綁在一起，自1994年成為萬科董事后，30年間只買入，從未賣出。股價(jià)目前表現(xiàn)肯定達(dá)不到股東要求，完全接受股東批評，正制定增持管理團(tuán)隊(duì)股票計(jì)劃方案。

“融資已逐漸好轉(zhuǎn)”

今年以來，萬科遇到了階段性經(jīng)營困難，短期流動性承壓，又接連遭遇各種負(fù)面輿情，引發(fā)市場質(zhì)疑。

在辛杰看來，企業(yè)發(fā)展過程中遭遇困難和調(diào)整在所難免，從來就沒有一帆風(fēng)順的企業(yè)。關(guān)鍵是面對困難的態(tài)度和解決問題的決心，萬科管理層對當(dāng)前形勢的認(rèn)識是充分的，下決心聚焦主業(yè)，瘦身健體，降低負(fù)債、加快融資模式轉(zhuǎn)型。這一攬子舉措，體現(xiàn)了管理層堅(jiān)決的態(tài)度，只要齊心協(xié)力，相信沒有克服不了的困難。

“與萬科的其他合作項(xiàng)目，都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進(jìn)之中，一旦落地，萬科將予以公告。”

另外，萬科總裁祝九勝透露了萬科融資進(jìn)展和銀團(tuán)貸款落地情況。他表示，得益于銀行支持和自身努力，融資已逐漸好轉(zhuǎn)，對后續(xù)進(jìn)展充滿信心。

承接3月業(yè)績推介會的表態(tài)，祝九勝再以“三重山”回應(yīng)了如何應(yīng)對階段性流動性挑戰(zhàn)的問題，并強(qiáng)調(diào)了針對上述挑戰(zhàn)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)。

一是不折不扣落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（白名單），能報(bào)盡報(bào)，能上盡上，目前集團(tuán)已有59個(gè)項(xiàng)目申請納入白名單；二是大力推進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)貸，既可以解決歷史上的存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性；三是銀團(tuán)貸款，目前取得了眾多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進(jìn)中。

截至2024年一季度，萬科扣除預(yù)收款后的負(fù)債率為64.9%，相比2023年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率59.3%；持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債。

封面圖片來源：（每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖