毫無疑問，2023年是地產(chǎn)行業(yè)最比拼耐力的一年。

當(dāng)深度調(diào)整成為行業(yè)主基調(diào)后，房地產(chǎn)進(jìn)入長(zhǎng)期筑底周期，行業(yè)低谷對(duì)房企造成的沖擊和影響是顯而易見的，房企在財(cái)務(wù)杠桿、現(xiàn)金流、利潤(rùn)率等多方承受經(jīng)營(yíng)壓力。

最為直觀的是，在目前披露2023年業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中超過半數(shù)凈利潤(rùn)為虧損，利潤(rùn)減少成為行業(yè)普遍情況，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目獲利降低、銷售“以價(jià)換量”等進(jìn)一步壓低了房企毛利率。

而行業(yè)筑底調(diào)整之下，房企格局亦隨之變奏，大型央、國(guó)企及頭部民企在多輪洗牌分化、風(fēng)險(xiǎn)出清后展現(xiàn)相對(duì)更強(qiáng)的韌性，無論拿地頻次、銷售業(yè)績(jī)、融資融券、產(chǎn)品打造等方面均相對(duì)穩(wěn)健，成為開發(fā)“主力軍”。

其中，憑借深耕地方的優(yōu)勢(shì)，背靠國(guó)資信用及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的地方國(guó)企，在周期“賽跑”中以長(zhǎng)期主義來保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以期實(shí)現(xiàn)換位超車。

行業(yè)筑底調(diào)整

客觀來說，過去一年房地產(chǎn)行業(yè)仍然不算樂觀，行業(yè)筑底調(diào)整導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)率、毛利率、資產(chǎn)價(jià)值等普遍下滑，房企在經(jīng)營(yíng)層面受沖擊和影響明顯。

據(jù)此前媒體統(tǒng)計(jì)Wind數(shù)據(jù)，2023前三季度A股上市房企有41家歸母凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，接近四成房企錄入虧損。同時(shí)，有58家房企凈利潤(rùn)陷入負(fù)增長(zhǎng)，占比超五成。

從整體營(yíng)收和凈利潤(rùn)來看，A股109家房企2023前三季度總營(yíng)收達(dá)1.59萬億，同比增長(zhǎng)0.25%，合計(jì)凈利潤(rùn)335.63億元，同比減少33.93%。

而從10余家上市公司最新披露的2023年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)來看，房企盈利能力或進(jìn)一步收縮下探，有超過半數(shù)企業(yè)預(yù)計(jì)2023全年凈利潤(rùn)虧損，大部分陷入“增收不增利”之中。

行業(yè)筑底期下，房企加速去化、清盤致使?fàn)I收小幅攀高，但不少房企通過打折促銷、“以價(jià)換量”來保證貨值去化，加劇了盈利難度，經(jīng)營(yíng)普遍收縮是大多數(shù)A股房企2023年的真實(shí)寫照。

“盡管各路房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)有所分化，但賺錢能力下滑是房企們當(dāng)下的共性。”一名房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士分析道，2023年第四季度商品房銷售普遍“翹尾”，但由于毛利下降和減值準(zhǔn)備增加，盈利情況并未改善多少。

事實(shí)上，由于近年來受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行影響，行業(yè)整體毛利率降低，房企們亦在采取各種手段積極應(yīng)對(duì)、化解不利因素。如天地源在2023年業(yè)績(jī)預(yù)告中稱，期間公司為克服市場(chǎng)持續(xù)下行的不利影響，積極實(shí)施降本增效舉措，報(bào)告期內(nèi)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等均較上年有所降低，但結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目獲利能力的整體下降仍對(duì)當(dāng)期凈利潤(rùn)造成了一定影響。

圖片來源：VCG41N1574761135

此外，由于受市場(chǎng)環(huán)境影響，天地源部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存貨出現(xiàn)減值跡象。公司動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷售策略，并在按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求對(duì)存貨進(jìn)行減值測(cè)試后，擬對(duì)部分存貨計(jì)提減值準(zhǔn)備。

顯然，上述問題是個(gè)行業(yè)共性，披露業(yè)績(jī)預(yù)告的房企盈收受到影響的原因亦多指向項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化等因素導(dǎo)致毛利率同比下降及銷售策略帶來部分價(jià)值折損等。

“其實(shí)還是歷史高地價(jià)、低利潤(rùn)項(xiàng)目的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，結(jié)轉(zhuǎn)出清拉低了行業(yè)利潤(rùn)率水平，此外房企也開始加速‘縮表’，降低未來資產(chǎn)減值損失對(duì)企業(yè)效益的影響。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

銷售分化繼續(xù)

行業(yè)告別“高盈利”時(shí)代后，周期性筑底調(diào)整使房企在經(jīng)營(yíng)層面承壓，亦讓房企大浪淘沙格局變奏，房企銷售成績(jī)加劇分化，其中央、國(guó)企銷售表現(xiàn)愈發(fā)強(qiáng)勢(shì)，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱的非頭部、民企等則逐漸開始離場(chǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%，全國(guó)商品房銷售面積約11.17億平方米，銷售額約11.66萬億元，分別同比下降8.5%、6.5%。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

而據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%，目前銷售額超千億房企16家，超百億房企116家，分別較2022年同期減少4家、14家。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年百?gòu)?qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成。

雖然房企銷售整體同比下滑，但房企之間分化差異明顯，央、國(guó)企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營(yíng)房企。在銷售排名前十房企中，除碧桂園、龍湖外，8家為國(guó)資背景（包括混合所有制企業(yè)中國(guó)資占優(yōu)勢(shì)地位）的開發(fā)商。

放眼至西安，國(guó)企“上位”情況同樣明顯，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)發(fā)布的2023年西安地區(qū)銷售業(yè)績(jī)榜單，陜西本土開發(fā)商占據(jù)前三名的房企均具備國(guó)資背景。

其中，天地源為唯一上市房企，2023年1-12月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額114.95億元，同比增長(zhǎng)6.39%，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額100.08億元，同比增長(zhǎng)9.71%。官方披露2023銷售目標(biāo)完成率為108.4%，在中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的2023年公布銷售目標(biāo)的16家典型房企中排名第二。

圖片來源：中指研究院

市場(chǎng)調(diào)整之下，央、國(guó)企展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力，能夠積極把握市場(chǎng)窗口機(jī)會(huì)，推進(jìn)銷售去化。“也側(cè)面反映，央、國(guó)企等更容易獲取或?qū)胧袌?chǎng)復(fù)蘇的積極因素，本身企業(yè)管理、社會(huì)正面形象比較穩(wěn)健，在資金、拿地上具備一定優(yōu)勢(shì)。”地產(chǎn)行業(yè)人士表示。

另外一個(gè)現(xiàn)象則是，具備資金優(yōu)勢(shì)的央、國(guó)企，開始向高能級(jí)城市聚集。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年5月末，百?gòu)?qiáng)房企將84%的投資金額集中在重點(diǎn)22城，22城以外城市布局占比僅為16%，且多以佛山、常州、東莞等發(fā)達(dá)城市群中的熱點(diǎn)三四線城市為主。

“現(xiàn)在無論何種房企都要‘精打細(xì)算’，保證投資收益率是首要考慮的事，而更具確定性的一二線城市自然成為布局重地，且核心板塊更受青睞，至少在市場(chǎng)需求強(qiáng)勁時(shí)項(xiàng)目并不愁去化。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

地方國(guó)企跑贏

目前來看，房地產(chǎn)深度調(diào)整周期下，央、國(guó)企已形成銷售業(yè)績(jī)、拿地及城市開發(fā)上占主導(dǎo)的格局，并且這一態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)在2024年也不會(huì)發(fā)生改變。

而值得注意的是，在這些央、國(guó)企中，部分深耕優(yōu)勢(shì)板塊并長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的地方國(guó)企表現(xiàn)較為突出，憑借區(qū)域影響力及合理城市布局在銷售上跑贏大市。

以西安本土具備國(guó)資信用加持、深耕高新板塊的上市房企天地源為例，其投資路徑始終扎根高新，2004年圍繞高新路、科技路為核心的沿線區(qū)域曾開發(fā)數(shù)個(gè)標(biāo)桿產(chǎn)品，因此前項(xiàng)目品質(zhì)、周邊配套兌現(xiàn)度高，不少后續(xù)購(gòu)買者是沖著其良好品牌認(rèn)知而“買單”，這也是諸多地方國(guó)企的共性優(yōu)勢(shì)之一。

其二在于，在行業(yè)調(diào)整下天地源主動(dòng)將投資范圍收縮，“重回”更具優(yōu)勢(shì)的大本營(yíng)西安周邊。據(jù)華創(chuàng)證券研報(bào)，截至2022年底，公司土地儲(chǔ)備約329萬方，其中西安土儲(chǔ)占比47%，高新區(qū)土儲(chǔ)占西安土儲(chǔ)的92%。

而從結(jié)果來看，這條路顯然走對(duì)了，高新區(qū)亦用其優(yōu)秀的去化流速回應(yīng)了天地源。超額完成業(yè)績(jī)、高新區(qū)項(xiàng)目搖號(hào)頻頻、不少項(xiàng)目快速清盤實(shí)現(xiàn)資金回流，既證明了高新區(qū)土地質(zhì)量，亦顯示出天地源產(chǎn)品力在西安最“卷”的高新三期也并未遜色。

除自我造血能力提升外，天地源作為本土國(guó)企，融資渠道暢通，能夠在業(yè)務(wù)資源獲取及資金方面得到母公司高科集團(tuán)支持，亦為其堅(jiān)守長(zhǎng)期主義提供了“底氣”。

房企變局之下，逐漸占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)地位的央、國(guó)企及諸如天地源的地方國(guó)企憑借融資能力、銷售能力和信用資質(zhì)等，或仍將在行業(yè)筑底期下保持較強(qiáng)韌性及發(fā)展?jié)摿Α?/span>

而隨著2024年償債高峰期來臨，行業(yè)或繼續(xù)加速“洗牌”，展望行業(yè)調(diào)整后半場(chǎng)，唯有保持高信用資質(zhì)，市場(chǎng)研判精準(zhǔn)、抓住城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，通過堅(jiān)持產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量長(zhǎng)期主義來實(shí)現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力重塑的房企，才能贏得進(jìn)一步市場(chǎng)發(fā)展空間。

封面圖片來源：VCG41N1574761135