每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“立足當(dāng)下政策端與市場(chǎng)端積極的烘托，物業(yè)管理行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇下，依然具有極強(qiáng)的確定性和可見性，我國(guó)廣袤的土地和巨大的存量市場(chǎng)為行業(yè)發(fā)展提供了一切可能，物業(yè)服務(wù)行業(yè)長(zhǎng)期向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)沒有改變。”

8月31日，世茂服務(wù)（HK0873，股價(jià)1.53港元，市值37.76億元）發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。在當(dāng)日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)布會(huì)上，世茂服務(wù)管理層介紹，報(bào)告期內(nèi)公司各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)大幅回升，歸母凈利潤(rùn)同比上升11%至1.55億元，核心歸母凈利率為7.7%。

與多數(shù)物業(yè)企業(yè)一樣，上半年世茂服務(wù)也出現(xiàn)毛利潤(rùn)下降的狀況。期內(nèi)，世茂服務(wù)的毛利潤(rùn)同比下降12.1%至5.42億元；毛利率下降5.6個(gè)百分點(diǎn)至20.7%。“毛利率下降，主要原因是第三方項(xiàng)目的占比提升較快，相較于來(lái)自世茂集團(tuán)控股有限公司的項(xiàng)目，第三方項(xiàng)目的毛利率比較低。而且公建類項(xiàng)目占比快速提升，相較于住宅類項(xiàng)目，毛利率比較低。”

來(lái)源：世茂服務(wù)2023年中報(bào)

物業(yè)管理服務(wù)仍是最大收入來(lái)源

中報(bào)顯示，上半年世茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入40.98億元，同比下降3.9%；利潤(rùn)為2.04億元，同比上升9.7%；公司權(quán)益持有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為3.17億元。

收入的主要來(lái)源分為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)是最大收入和利潤(rùn)來(lái)源，收入為2.61億元，占整體收入的63.7%，同比增長(zhǎng)11.5%，連續(xù)六年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)47%；社區(qū)增值服務(wù)收入為7.09億元，占整體收入的17.3%，同比下降23.8%；城市服務(wù)收入為6.55億元，占整體收入的16.0%，同比下降2.4%。

世茂服務(wù)方面表示，物業(yè)管理服務(wù)收入出現(xiàn)增長(zhǎng)，是因?yàn)閬?lái)自第三方市場(chǎng)拓展合約建筑面積不斷增加所致。

截至上半年末，世茂服務(wù)合約建筑面積為3.46億平方米，同比增長(zhǎng)3.9%；其中來(lái)自第三方的合約建筑面積占比從去年同期的76.3%提升1.3個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)77.6%，占比為公司歷史新高；在管項(xiàng)目總共達(dá)到1366個(gè)，覆蓋全國(guó)28個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的114個(gè)城市。

第三方外拓業(yè)務(wù)方面，世茂服務(wù)成功中標(biāo)了中國(guó)移動(dòng)福建公司全省物業(yè)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)公司在物業(yè)管理業(yè)務(wù)首個(gè)破億合同的突破。另有數(shù)十個(gè)超千萬(wàn)級(jí)優(yōu)質(zhì)中標(biāo)項(xiàng)目，比如鄭州赫優(yōu)仕廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目、蘭州大青山農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、深圳奧園翡翠東灣、湖北省人民檢察院項(xiàng)目等。

業(yè)務(wù)獨(dú)立性逐漸增強(qiáng)之余，世茂服務(wù)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入占比同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，僅為5.3%，為公司歷史新低。

來(lái)源：世茂服務(wù)中報(bào)（百度股市通制圖）

各業(yè)務(wù)條線毛利率同比均有下降

受外部供應(yīng)商單價(jià)上漲、外包成本增加的影響，世茂服務(wù)在銷售及服務(wù)成本有所上升，金額同比增長(zhǎng)2.6%至32.36億元，而毛利率則隨之降低。

中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)世茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利8.63億元，同比下降22.5%；毛利率為21.1%，同比下降5個(gè)百分點(diǎn)。四個(gè)業(yè)務(wù)板塊的毛利率分別為：物業(yè)管理服務(wù)20.7%，社區(qū)增值服務(wù)29.1%，非業(yè)主增值服務(wù)19.0%及城市服務(wù)13.9%。

上半年，世茂服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是第三方項(xiàng)目的毛利率比較低。非業(yè)主增值服務(wù)毛利率同比下降7.5個(gè)百分點(diǎn)，原因是受到地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，商品房新開工數(shù)量巨幅下降，導(dǎo)致世茂服務(wù)的案場(chǎng)業(yè)務(wù)持續(xù)大幅萎縮，收入及毛利同比下降明顯。

值得注意的是，今年以來(lái)，世茂服務(wù)重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)拓展的集中化和協(xié)同性問題，設(shè)定38個(gè)地級(jí)市作為重點(diǎn)城市，推動(dòng)跨經(jīng)營(yíng)單元的聯(lián)合拓展和交叉銷售，以此來(lái)降低整體的營(yíng)銷成本。上半年，世茂服務(wù)形成了“目標(biāo)鋪排、達(dá)成分析、策略輸出、執(zhí)行監(jiān)控、核算、考核、復(fù)盤”的標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)管理體系，提升節(jié)點(diǎn)管控與策略執(zhí)行跟蹤機(jī)制。

經(jīng)過(guò)上述一系列調(diào)整，世茂服務(wù)的行政開支率從2022年底的15.7%，快速下降至2023年中期的10.9%；銷售及營(yíng)銷開支率從2022年底的2.7%，下降至2023年中期的1.5%。組織團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，世茂服務(wù)匹配業(yè)務(wù)現(xiàn)狀對(duì)組織進(jìn)行瘦身，每萬(wàn)平方米用工數(shù)量從2022年全年的1.81人，下降至2023年中期的1.77人。

世茂服務(wù)董事局主席許世壇在半年報(bào)中表示，未來(lái)公司將綜合物業(yè)管理服務(wù)以住宅業(yè)態(tài)為重點(diǎn)，持續(xù)深耕細(xì)作。關(guān)注非住宅、公建等業(yè)態(tài)，提升經(jīng)營(yíng)能力，適時(shí)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。多元增值服務(wù)基于現(xiàn)有各條線特點(diǎn)，確定資源配置導(dǎo)向，把握好局部業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

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