每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢妤 盧祥勇    

“根據(jù)我的行業(yè)經(jīng)驗，這件事發(fā)生在年初關(guān)于渠道分銷點位的新一輪談判中，雙方應(yīng)該是談崩了。”

景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉1月30日在電話中告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

歷時約半個月，北京鏈家和中海兩大巨頭掰手腕的“誤會”還是沒有最終結(jié)果。

記者數(shù)次登錄鏈家網(wǎng)，絕大部分中海房源依舊處于下架狀態(tài)，而貝殼找房平臺則依舊可以看到中海的房源。

貝殼找房相關(guān)負(fù)責(zé)人30日向記者解釋了這一行為：“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，鏈家網(wǎng)作為交易平臺不能掛出沒有代理品牌的房源，現(xiàn)在和北京中海的合同暫時到期，所以沒有掛出。而貝殼找房網(wǎng)嚴(yán)格意義上并不是交易平臺，所以北京中海的房源還是可以展示的。”

中海方面則告訴記者：“其實雙方的合作并沒有全面停止，一些項目還在用鏈家接訪帶看，我們雙方?jīng)]有根本性矛盾。”

目前事件雙方都表示，談判還在繼續(xù)，后續(xù)會恢復(fù)合作。

只是談判的過程或許會曲折，因為行業(yè)環(huán)境變了。

北京城市建筑 圖片來源：攝圖網(wǎng)_501343895

事情是這樣的 ↓↓

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》1月29日報道《房源突然下架，中海北京和渠道“掰手腕”，發(fā)生了什么？》，剛過完春節(jié)，圈內(nèi)人驚訝地發(fā)現(xiàn)，北京中海的項目被鏈家全部下架，坊間傳言中海欠傭超過一個“小目標(biāo)”。

對此，涉事雙方一個說只是“暫停”，另一個說是“誤會”。

而賣房小哥則憂心忡忡，擔(dān)心自己的提成泡湯，呼吁房企切實“保民生、保就業(yè)”。

對于“中海拖欠了鏈家渠道費用”的說法，北京中海方面予以否認(rèn)，表示中海和鏈家的合作方式不同：“很多開發(fā)商給鏈家結(jié)算都是認(rèn)購，或者草簽就結(jié)算，也會給鏈家預(yù)先付款。但中海的流程一直都是網(wǎng)簽+全款到賬，流程雖然繁瑣一些，但對雙方都是保障，正常達(dá)到比例的我們都會抓緊付款。”

也就是說，京城地產(chǎn)一哥的做法比別的房企更霸氣。

但鏈家不是小公司，也是中介一哥，自然也要“過過招”。于是，雙方就“掰手腕”了。

而中海此次似乎是有備而來。

中海去年在北京銷售超過500億元，渠道銷售大約占比30%多，并非離開渠道就完全賣不了房子。

中海方面表示：“中海不一樣，口碑不錯，項目不錯，積累的客戶多，自渠也做得比較好，還能博弈。”

其實中海很早就建立了自己的渠道，中海方面表示：“我們希望賣房，但要控制整體費用合理。我們年初一般都靠自己銷售，也是控制渠道費用，希望能把更多資源合理運用。”

作為房地產(chǎn)界的“利潤王”，中海今年倍感壓力，因為2022年中海整體的業(yè)績也是下降的。

根據(jù)中海的業(yè)績簡報，2022年該公司累計合約物業(yè)銷售金額約人民幣2,947.62億元，相應(yīng)的累計已售樓面面積約13,870,200平方米，分別按年下跌20.2%及26.6%。

“談崩了”？

“這件事情發(fā)生的邏輯是清晰的。目前比較重要的是，大家要找到一個利益平衡點。”景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉1月30日在電話中告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

“根據(jù)我的行業(yè)經(jīng)驗，這件事發(fā)生在年初關(guān)于渠道分銷點位的新一輪談判中，雙方應(yīng)該是談崩了。”

“從開發(fā)商角度看，2022年下半年以來，某種程度上國企和央企開發(fā)商的差異化優(yōu)勢就更加顯現(xiàn)了，整個市場的購買熱情并不高漲，很多購房者的首選就是國央企。所以就中海來看，目前在談判中強勢一些也是正常的。”

“房地產(chǎn)整個行業(yè)的利潤率在下降，控制成本就成了必選項，而控制成本是不能犧牲建筑質(zhì)量的，那么壓縮營銷費用就成了很自然的選擇。”

“確實，開發(fā)商經(jīng)過這些年自有渠道建設(shè)，相對也越來越成熟，談判的時候也更有底氣。如今中介行業(yè)也發(fā)生了變化，除了鏈家之外，還有我愛我家、麥田等中介機構(gòu)，58安居客等一些流量平臺也在轉(zhuǎn)向線下，字節(jié)跳動旗下的幸福里也開始做新房垂直業(yè)務(wù)，生態(tài)已經(jīng)相對豐富了。”

可能影響行業(yè)格局

胡景暉表示：“這件事在目前發(fā)展來看，可能會影響行業(yè)格局。”

“首先，若是這個現(xiàn)象蔓延，一些國央企都紛紛效仿中海，那么恐怕不是某些中介平臺愿意看到的事情。”

“其次，在其他城市，一些占據(jù)優(yōu)勢地位的中介平臺想利用新房渠道的壟斷地位，操縱這個傭金價格恐怕今年就很難了。”

作為一名一線經(jīng)紀(jì)人，劉繼定1月29日通過電話告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“中介行業(yè)形成如今的格局是有原因的，目前開發(fā)商對于中介渠道的依賴度很高，有的樓盤超過7成，有的樓盤甚至不用渠道都無法銷售。如果此事之后，更多開發(fā)商能夠和渠道較量下，對開發(fā)商自身是好的。”

劉繼定也說：“中介平臺一些強勢的做法也需要外部來打破。”

一位開發(fā)商人士也通過微信告訴記者：“市場發(fā)生變化了，開發(fā)商和渠道比拼，雙方誰的能力和品牌更有優(yōu)勢，誰就能夠不被威脅，最終回到拼專業(yè)、拼產(chǎn)品、拼服務(wù)上，行業(yè)才能更好發(fā)展。”

原圈科技創(chuàng)始人、CEO韓劍則向記者表示，房企的第二曲線，不是在土地、樓盤的攻伐，而是根植在管理、產(chǎn)品、自銷上，傳統(tǒng)過度依賴渠道的營銷手段必將失效，更好地建立自渠自銷或許是新增長極。

他認(rèn)為，目前私域已成為企業(yè)營銷標(biāo)配，地產(chǎn)公司做強自銷，尤其是利用數(shù)字化手段降本增效是無比明確和正確的方向。“確實是難，確實需要時間，但一定會成為趨勢。”

胡景暉呼吁：“2023年，不管是開發(fā)商，還是經(jīng)紀(jì)公司代理渠道，大家至少要找到一個利益平衡點。開發(fā)商沒有去否定中介和渠道的價值，什么事情都是可以坐下來談的，大家還是要彼此諒解，找到一個利益平衡點其實不難。”

記者|王佳飛 編輯|陳夢妤 盧祥勇 杜波

校對|段煉

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