每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

A股和H股222家涉房企業(yè)，有近四成公司“擠”在了8月份最后兩天才交出2022年上半年的業(yè)績答卷。這是根據(jù)Wind金融終端統(tǒng)計的房地產行業(yè)類數(shù)據(jù)，另外還有少數(shù)公司的業(yè)績報告“爽約”。

房企業(yè)績報告姍姍來遲的背后，與上半年商品房銷售市場低迷不無關系。Wind統(tǒng)計顯示，有107家上市房企營業(yè)總收入同比負增長，136家企業(yè)的歸母凈利潤出現(xiàn)同比下滑。

不過，當增速放緩成為房企的普遍現(xiàn)象，業(yè)績上漲成了行業(yè)的少數(shù)派，依然有人在堅持，并且繼續(xù)看好房地產。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，包括碧桂園總裁莫斌、旭輝控股董事局主席林中、越秀地產董事長林昭遠和綠城中國董事會主席張亞東在內的房企掌舵人紛紛發(fā)聲，表達了對房地產市場和企業(yè)的期待。

就連4年前最早喊出“活下去”的萬科董事會主席郁亮，9月7日也向包括《每日經濟新聞》在內的媒體記者表示，近期在全國調研了100多個項目，看到了基層發(fā)出的點點“微光”。所以，壓力再大也要堅持走下去。

超六成房企業(yè)績滑坡

或許讓俞錦不曾預料到的是，近兩年在上海大舉拿下的項目，還沒有起到抵御行業(yè)周期的效果，大名城在上半年的銷售金額和凈利潤就出現(xiàn)雙雙下滑。作為公司董事局副主席兼總經理，俞錦只能在業(yè)績會上連連解釋。

與去年同期相比，今年上半年不少房企的業(yè)績下滑嚴重，有的甚至由盈轉虧。Wind統(tǒng)計顯示，約61%的房企歸母凈利潤出現(xiàn)下滑，品牌企業(yè)也未能幸免，下滑的比例超過100%的包括上坤地產、建業(yè)地產、富力地產、陽光城、首開股份、遠洋集團、中南建設、榮盛發(fā)展、金科股份、三湘印象、中華企業(yè)、世茂股份和上實發(fā)展等。

從營收來看，上半年約52%的房企同比出現(xiàn)增長，包括美好置業(yè)、蘇州高新、中交地產、金融街、宋都股份、迪馬股份、招商蛇口、保利發(fā)展和華發(fā)股份等。增速最高的美好置業(yè)，實現(xiàn)營業(yè)收入約26.15億元，同比增加250.97%；歸母凈利潤則虧損了約3.2億元。

華泰證券研報顯示，上半年房企銷售增速首次轉負，新推貨值占比下降，加大了去化難度?？傮w銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金同比下降34%，其中，龍頭、中型和小型房企分別同比下降31%、40%、33%。報告期內，房地產市場景氣度持續(xù)低迷，除6月受疫情回補和房企沖量能夠提供部分支撐外，整體市場呈現(xiàn)供需兩弱態(tài)勢，成交保持低位，各梯隊房企銷售和回款均受到較大壓力。

“2022年是地產行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年，銷售市場的預期、轉弱需求疲軟、價格下滑，讓行業(yè)的每一位參與者都備感壓力。市場快速下行，行業(yè)進入寒冬，適者生存的環(huán)境對企業(yè)的競爭力提出了更高要求，各參與方都在努力恢復地產行業(yè)脆弱的信心，也需要每一個參與的主體更加努力。”碧桂園總裁莫斌在8月30日的業(yè)績發(fā)布會上如是說道。

據(jù)克而瑞地產研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年，TOP10房企銷售額跨過千億元規(guī)模的僅有8家，多數(shù)企業(yè)的銷售目標完成率不足全年40%。

降負債與抓回款并重

今年的房企中期業(yè)績會上，降低負債和現(xiàn)金回款是無法繞開的主題。

從凈負債率的指標來看，A股100家房企中，招商蛇口、新城控股、榮安地產、大名城、中華企業(yè)已降至50%以下，分別為48.96%、48.37%、34.89%、32.44%、38.55%。港股上市房企中，凈負債率降至50%以下的房企包括碧桂園、萬科、華潤置地、中梁控股、綠地香港、大悅城地產、瑞安房地產、華僑城、九龍倉、美的置業(yè)和上置集團等。

“我們希望中期凈負債率能夠趨向50%，甚至希望降到30%左右。”在8月30日的旭輝控股業(yè)績會上，旭輝控股CFO楊欣表示，上半年通過多方努力，公司的境內負債占比有所提升，“隨著未來公司管理層的規(guī)劃，境內外負債可能會進一步趨于平衡，從而有效地對沖匯率波動的影響。”

半年報顯示，旭輝控股實現(xiàn)營收297.2億元，歸母凈利潤7.3億元，合同銷售金額達631.4億元。截至6月底，公司的凈負債率78.5%，較上年末增加15.7個百分點。

在現(xiàn)金流和債務方面，截至6月末，綠城中國的凈負債率為71.5%，剔除預收賬款后的資產負債率71.8%，現(xiàn)金短債比為2.3倍，賬面銀行存款及現(xiàn)金632.21億元。

上半年，綠城中國的銷售回款情況良好，2022年新拓項目當年的轉化率達到60%，綜合回款率較2021年底提高4個百分點至110%，處于行業(yè)高水平。“董事會下達的銷售任務是：保底版3100億元，挑戰(zhàn)版3300億元，”綠城中國執(zhí)行董事及副總裁李駿在8月26日的業(yè)績會上表示，“絕對有信心完成3100億元的保底目標，如果下半年市場能進一步回暖，回暖情況比較好，有望完成3300億元目標”。

現(xiàn)金回款被房地產企業(yè)視為開發(fā)運營的關鍵一環(huán)，就像是電子競技角色里的“回血”，沒有回款的銷售，相當于無效銷售。

不再唯規(guī)模論英雄

不過值得注意的是，在上半年房地產行業(yè)持續(xù)下行之下，一些區(qū)域型房企雖然規(guī)模不大，卻表現(xiàn)出較強的韌性。

以創(chuàng)立于杭州的眾安集團為例，Wind統(tǒng)計顯示，上半年眾安集團的歸母凈利潤同比增長率達到1007.47%，在港股122家涉房企業(yè)中排名第二；營業(yè)總收入的同比增長率146.79%，銷售毛利率33.99%，高于行業(yè)內很多品牌房企。

據(jù)半年報披露，眾安集團實現(xiàn)收入50.78億元，毛利17.26億元；確認銷售金額47.44億元，同比上漲188%。從各區(qū)域的銷售額來看，杭州是銷售額增速的主要貢獻區(qū)域，銷售額占比達26.51%，其余區(qū)域包括浙江義烏、紹興、溫州以及安徽淮北等。

值得一提的是，在杭州市今年首批集中供地中，眾安集團共拿下5宗土地，僅次于另兩家杭州房企濱江集團和綠城中國。上半年眾安集團共斬獲7宗土地，新增土儲總建面52.39萬平方米，新增貨值105億元，其中有6宗地位于杭州。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年眾安集團總銷售金額為273億元，排在全國房企第113位。不過，中指研究院在今年8月31日的研報中提到，在不以規(guī)模論英雄的當下，“精而美”的眾安集團無疑是中型房企中的杰出代表。

再以上海本地國企上實城市開發(fā)為例，上半年共實現(xiàn)營收68.09億港元，同比增長48.74%；歸母凈利潤1.26億港元，同比增長134.04%。其中，在北京西釣魚臺和上海上投新虹兩個項目中的營收占比約73%。

上實城市開發(fā)方面介紹，上半年公司投資力度較大，總共新增6宗地塊，均位于上海臨港新片區(qū)，建筑面積28.1萬平方米，總投資金額38.9億元。按全口徑銷售金額計算，投銷比達85.3%。截至今年上半年，公司擁有的項目分布于11個內地一二線城市，土儲相對充足，足夠未來3~5年發(fā)展。

9月14日，上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，相對于以往追求規(guī)模擴張的房企而言，區(qū)域型房企在本輪市場調整期，憑借自身優(yōu)勢和對區(qū)域的熟悉程度，受影響的程度更小一些。