每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自6月復(fù)產(chǎn)復(fù)工后，上海樓市行情加速回暖，以仁恒海上源、中企云萃江灣和顓橋紫薇花園等為代表的熱門樓盤，認(rèn)購率最高超過400%。

而如同硬幣的兩面，市場有人歡喜有人憂。在上海第二批次集中供應(yīng)的新盤中，有項目首次開盤就因認(rèn)購人數(shù)太少，開發(fā)商突發(fā)公告不得不取消公證搖號。

們于松江區(qū)滬松公路旁的泗涇綠中海項目，建筑早已結(jié)構(gòu)封頂，均價也低于同區(qū)域的其他新樓盤，售樓處聲稱“買房就送精裝修”。然而，據(jù)網(wǎng)友爆料，該項目的開盤時間從去年一拖再拖，到今年6月份入市，結(jié)果首次開盤認(rèn)購率不足1成。

銷售的冷清從數(shù)據(jù)端可見一斑。9月2日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢發(fā)現(xiàn)，泗涇綠中海只賣出了住宅房源34套，可售房源還有419套，去化比例還不到8%，其銷售情況基本上在上海第二批集中供應(yīng)樓盤中處于墊底位置。

來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

價格低于同區(qū)域樓盤，戶型設(shè)計“非主流”

8月25日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者從九亭地鐵站出來后，打車大約20分鐘可以到泗涇綠中海的售樓處。這里位于上海市中心的西南方向，往北與虹橋交通樞紐直線距離約10公里。

可能是工作日的緣故，泗涇綠中海售樓處里沒有看房者，見記者到來，穿戴整齊的銷售人員很快來到門口。

據(jù)銷售人員介紹，泗涇綠中海共有9幢16~30層的住宅，在售的3幢高層均已結(jié)構(gòu)封頂，外立面施工完成，拆除了防塵網(wǎng)和腳手架。樓盤的建筑以塔樓設(shè)計為主，戶型為87~133平方米不等，均價約4.4萬元/平方米。

對比同區(qū)域的樓盤，同濟晶萃均價為4.9萬元/平方米，融創(chuàng)壹號公館此前銷售均價5.3萬元/平方米。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，靠近泗涇地鐵站的二手房小區(qū)目前均價超過5.5萬元/平方米。

泗涇綠中海項目接待中心 圖片來源：每經(jīng)記者：劉頌輝 攝

“這次不僅售價低，而且后期裝修屬于全贈送。”一名王姓銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，項目是以毛坯房竣工驗收，等裝修結(jié)束，明年年底業(yè)主可以入住。“裝修部分包含地暖、瓷磚、地板和衛(wèi)浴等。”

記者注意到，在同區(qū)域，泗涇綠中海雖然在價格上的確具有優(yōu)勢，但其戶型設(shè)計卻顯得“非主流”。與目前市面上主流的板樓結(jié)構(gòu)項目不同，該項目的塔樓結(jié)構(gòu)讓每層有6戶居民共用電梯。

以南面133平方米的主力戶型為例，兩房朝南，一房朝東/西，客廳被圍在中間失去大陽臺的設(shè)計。北面124平方米的戶型主臥實現(xiàn)南北通透，其他兩個房間均朝北，一個衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。最小的87平方米戶型則是被“夾”在了中間，低樓層采光和通風(fēng)將是難以回避的問題。

泗涇綠中海133平方米主力戶型示意圖 來源：銷售人員提供

根據(jù)規(guī)劃，泗涇綠中海項目總占地面積約4.7萬平方米，容積率2.5，建面約15.9萬平方米，合計1249戶。項目實現(xiàn)了土地利用最大化，但居住密度過高也犧牲了戶型的通透性。

囤地10余年，土地使用權(quán)已不足70年

記者實地探訪了解到，泗涇綠中海項目處在郊區(qū)兩個地鐵站的中間，距離泗涇站3公里，九亭站4.5公里。周邊的道路車流量較大，因為項目以東一路之隔是上海松江五金城、鋼材城以及商貿(mào)批發(fā)市場。

據(jù)上述銷售人員介紹，2004年，開發(fā)商臺灣寶路集團取得了泗涇綠中海所在的地塊，中途一直囤著未開發(fā)。泗涇綠中海目前定價較低的原因：一是因為拿地價格低；二是刨去土地閑置的時間，所售住宅的產(chǎn)權(quán)已不足70年。

上海市松江區(qū)規(guī)劃和自然資源局在2021年2月發(fā)布的建設(shè)工程規(guī)劃許可證顯示，泗涇鎮(zhèn)老鎮(zhèn)改造項目E地塊的建設(shè)單位是上海大得同置業(yè)有限公司（以下簡稱大得同公司），項目東至滬松公路，南至開江東路，西至張涇河，北至鼓浪路。

國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（上海）顯示，大得同公司是上海尚晉實業(yè)有限公司的子公司，法定代表人黃奕雄。泗涇鎮(zhèn)政府官方信息平臺曾介紹黃奕雄是一位新加坡華僑，2020年2月疫情期間從國外籌集防疫口罩送抵泗涇鎮(zhèn)。

泗涇綠中海項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者：劉頌輝 攝

上述銷售人員介紹，公司開發(fā)了昆山綠中海雅苑、金山高爾夫社區(qū)、長寧湯泉國際大廈、徐涇綠中海明苑和趙巷綠中海雅庭等。大部分項目已售完交房，泗涇綠中海是最后一個在售樓盤。

李靜在上海泗涇五金城附近經(jīng)營一家房產(chǎn)中介門店已近十年，據(jù)她稱，在2020年左右開工建設(shè)之前，泗涇綠中海項目地塊荒廢了10多年，與麗水豪庭同為一家開發(fā)商，建設(shè)進度卻十分緩慢。

從荒置地塊到快速開發(fā)再到熬成準(zhǔn)現(xiàn)房，泗涇綠中海把慢周轉(zhuǎn)的模式體現(xiàn)得淋漓盡致，而“非主流”的設(shè)計能否獲得上海市場的認(rèn)可尚不得而知。

根據(jù)大得同公司發(fā)布的公告，今年2月28日取得了泗涇綠中海項目453套房源的預(yù)售許可證，沒想到的是，3月4日~10日，前來認(rèn)購登記的數(shù)量少于準(zhǔn)售房源，公司不再采取公證搖號選房的方式開盤銷售。3月28日，該公司再次發(fā)布公告，因疫情防控的原因，原定于當(dāng)日下午開盤銷售的計劃延期。

直到6月份上海復(fù)產(chǎn)復(fù)工之后，6月8日，這個項目才終于實現(xiàn)了以線上選房的方式開盤銷售。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6~8月，該項目的簽約次數(shù)分別為20次、6次、8次。

對于項目認(rèn)購率和簽約數(shù)遠(yuǎn)低于同一批次新盤的情況，大得同公司的回應(yīng)是，由于定價不高，公司沒有準(zhǔn)備快速推盤，推廣的信息也少。至于簽約量，其實有一部分房源已付過定金，只是在走流程等待網(wǎng)簽。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝