每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著近日大多數(shù)樓盤結(jié)束認購，今年上海第一批次房源入市也已進入尾聲。

因為承接了去年第六批次和今年第一批次房源的連續(xù)供應(yīng)，春節(jié)后的上海樓市供應(yīng)充裕，取得一個“淡季不淡”的開門紅。

雖然受疫情影響，近期上海樓市的上升勢頭有所趨緩，但上海豪宅市場仍然走出一波火熱行情，其中一線江景豪宅最受市場追捧。

尤其是上海徐匯濱江板塊的江景豪宅項目，表現(xiàn)搶眼。每經(jīng)品房小程序選取該板塊幾個熱門樓盤項目，從其周邊商務(wù)、醫(yī)療、教育等11個維度進行分析解讀。

近日，徐匯濱江板塊的百匯園3期入市便售罄，入圍分更是高達94.96分，備案均價127875元/平方米，比2019年上一期漲了大約40%。每經(jīng)品房小程序顯示，百匯園的估值參考價為111024元/平方米。

百匯園所在的徐匯濱江板塊北至龍恒東路、東至龍騰大道、西至云錦路、南至豐谷路，項目東側(cè)距離黃浦江僅100米，對岸是浦東世博板塊，地理位置極其優(yōu)越。

每經(jīng)品房小程序顯示，百匯園在周邊配套指標中，得分指標較高的是通勤車速和人口結(jié)構(gòu)，分別為9.3分和7.1分（滿分為10分）。

來源：每經(jīng)品房小程序

不過，該目周邊較為缺乏的配套是商務(wù)和幼兒園配置。另外，周邊有大醫(yī)療機構(gòu)4個，僅優(yōu)于徐匯區(qū)15%的小區(qū)，相對屬于就醫(yī)舒適度低的區(qū)域。

基于以上維度綜合分析，每經(jīng)品房小程序測算，未來五年百匯園房價漲幅將會跑贏徐匯區(qū)的平均漲幅，高于徐匯區(qū)40%的小區(qū)。

距離百匯園不到3公里的云錦東方項目，被譽為徐匯濱江“低調(diào)真品質(zhì)頂豪”，直線距離黃浦江僅不到千米。每經(jīng)品房小程序顯示，云錦東方的估值參考價為138980元/平方米。

從項目周邊配套來看，每經(jīng)品房小程序顯示，云錦東方得分指標較高的是通勤車速和人口結(jié)構(gòu)，分別為9.3分和7.1分（滿分為10分），周邊有大小購物場所5個。

來源：每經(jīng)品房小程序

不過，該目周邊較為缺乏的配套是小學資源和商務(wù)密度。周邊1公里（直線距離）商務(wù)人口1.86萬人，配置得分僅高于徐匯區(qū)內(nèi)3%的住宅項目；僅有一所小學，相對屬于小學舒適度低的區(qū)域。

每經(jīng)品房小程序綜合測算顯示，未來五年云錦東方的房價會跑輸徐匯區(qū)的平均漲幅，但高于徐匯區(qū)11%的小區(qū)。

另一個江景豪宅項目濱江凱旋門也將于今年推出新批次房源，作為新鴻基在上海早期的產(chǎn)品，該項目一期可以追溯到2013年。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為148825元/平方米。

濱江凱旋門地處陸家嘴核心CBD區(qū)域，總建筑面積約16萬平方米，由13棟高層住宅大廈和23棟臨江大宅組成。

來源：每經(jīng)品房小程序

從濱江凱旋門的周邊配套來看，每經(jīng)品房小程序顯示，其得分指標較高的是購物配置、消費檔次和商務(wù)密度，分別為9.7分、9.5分和9.3分（滿分為10分）。此外，周邊人口結(jié)構(gòu)、居住密度、醫(yī)療配置、幼兒園配置的得分也均超7分。

基于以上維度綜合分析，每經(jīng)品房小程序測算，未來濱江凱旋門房價漲幅將跑贏浦東新區(qū)的平均漲幅，高于浦東新區(qū)89%的小區(qū)，并高于全國90%的區(qū)縣。

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