每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼1月21日出售上海黃浦路地塊（詳見《10.6億元！世茂集團出售上海黃浦路未開發(fā)地塊》）、1月24日出售廣州亞運城項目26.67%股權(quán)（詳見《雅居樂和世茂接連出售廣州亞運城股份，中?；ń?7億元接盤》）后，一份關(guān)于世茂集團（00813.HK）資產(chǎn)包待售的資料近日在業(yè)界流傳。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的這份PDF待售資產(chǎn)包文件顯示，世茂集團已將旗下位于全國各地的37個項目裝入資產(chǎn)包等待出售，其中上海10個、北京3個、大灣區(qū)2個、長三角9個，其他地區(qū)13個。資產(chǎn)包中還包括之前已經(jīng)公告出售的廣州亞運城項目和上海虹口黃浦路未開發(fā)地塊，而此前已經(jīng)退房的世茂上海浦城路項目也在其中。

對此，世茂集團方面在接受記者查詢時沒有直接證實有關(guān)資產(chǎn)包情況和資產(chǎn)額度，但其表示，世茂已經(jīng)正式開啟旗下一二線城市優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的處置動作。

旗下全國37個項目待售？

該資產(chǎn)包文件顯示，世茂此次出售的項目種類和業(yè)態(tài)豐富多元，包括住宅、公寓、商業(yè)、洋房等?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者根據(jù)該資產(chǎn)包文件的推介資料計算得出，37個項目合計報價達771.44億元，除去抵押等已經(jīng)用掉的融資額度，世茂預(yù)計最多可回款236億元。

這些項目既有世茂獨資的，也有合作開發(fā)的，分別位于上海、北京、大灣區(qū)、杭州、南京、福州、天津、武漢、長沙、重慶等17個區(qū)域。如上海世茂廣場、北京西鐵營項目、世茂深港國際中心、杭州世茂智慧之門B塔、南京世茂濱江希爾頓酒店、武漢錦繡長江D2b地塊、長沙世茂環(huán)球金融中心、重慶愛普資產(chǎn)包-重慶中心等項目。

其在上海的項目中，就包括世茂深坑洲際酒店。該項目坐落于上海市西南郊佘山景區(qū)的天馬山深坑內(nèi)，被美國國家地理頻道《世界偉大工程巡禮》評為“世界十大建筑奇跡”酒店。目前，世茂給出的評估值為22.5億元，融資余額20.73億元。

再如上海南京東路的世茂廣場，評估值135.5億元，融資余額65億元。此前曾有消息稱，世茂廣場已初步確定由上海國資接盤，交易對價超100億元。為此，世茂集團于1月11日盤前發(fā)布澄清公告稱，其并未就出售上海世茂廣場訂立初步協(xié)議。

此外，該資產(chǎn)包文件中還包括此前已經(jīng)退房的上海“浦城小區(qū)”項目。2021年12月14日，上海世茂房地產(chǎn)有限公司就浦東陸家嘴板塊的“浦城小區(qū)”的已銷售房源作出全部退房的決定，該項目曾經(jīng)因為“上海房東拋售93套房”的報道而備受外界關(guān)注。

同時，世茂在上海的多個酒店和商業(yè)項目也進入該資產(chǎn)包，包括上海佘山茂御臻品之選酒店、上海外灘茂悅大酒店、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂廣場、上海世茂大廈及濱江52+、上海人廣世茂52+ 、上海黃浦21街坊項目、上海北外灘項目、上海奉賢銀星大廈和上海浦城小區(qū)580弄。

《每日經(jīng)濟新聞》記者記者根據(jù)該資產(chǎn)包文件的推介資料計算得出，世茂在上海的項目對外報價總計296.6億元，已經(jīng)抵押融資167.9億元。

根據(jù)該資產(chǎn)包文件，位于北京的項目包括分鐘寺L41(世茂北京天譽)、分鐘寺L39(合生•縵云)和北京西鐵營項目(佑安府)三個項目的股權(quán)。其中世茂北京天譽總可售貨值約114.2億元，目前已售貨值72.4億元，剩余貨值約41.8億元，世茂預(yù)期利潤為6.36億元。該項目世茂方的凈投入11.85億元，融資余額為12.8億元。

對此，某頭部房企負責(zé)資產(chǎn)收購的負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這些項目并不便宜，價格普遍偏高。經(jīng)營性資產(chǎn)主要看的是回報率，而不是單純看物業(yè)地理位置和品質(zhì)情況。

目前已出售超80億元資產(chǎn)

截至2021年12月29日，世茂集團已完成處置34.21億元內(nèi)地資產(chǎn)（收取資金23.49億元）；完成處置香港西九龍項目資產(chǎn)，收取資金20.86億港元。

加上近日上海黃浦路地塊和廣州亞運城項目股份轉(zhuǎn)讓后，世茂目前已處置內(nèi)地資產(chǎn)的總金額約為63.255億元，再算上香港項目，出售資產(chǎn)的總金額約80.2億元。

作為老牌的房地產(chǎn)企業(yè)，世茂集團早在2013年就曾經(jīng)位列行業(yè)前十。但前期過快的增長也給企業(yè)發(fā)展帶來隱憂，后經(jīng)過調(diào)整過，世茂于2017年進入新一輪的擴張階段，并在2019年重新返行業(yè)前十行列。

2019年是世茂的高光一年，許世壇于年初正式接手世茂后，便開啟了“買買買”戰(zhàn)略，并在年內(nèi)完成收購泰禾、萬通、明發(fā)、粵泰等公司項目合計22宗并購交易，交易總價款204.13億元，收并購權(quán)益建面超500萬平方米，對應(yīng)權(quán)益貨值超800億元，成為僅次于融創(chuàng)的“并購黑馬”。

而世茂當(dāng)時收購的上述項目中，其中部分正處于銷售期或年內(nèi)可推出，因而也促進了世茂2019年銷售規(guī)模的增長。2019年世茂實現(xiàn)銷售金額達2600.7億元，同比增長47.6%，排名行業(yè)第九。

克而瑞統(tǒng)計顯示，2019年公開市場披露的20個世茂所收購的項目中，有8個項目收購股權(quán)不到50%。世茂小股權(quán)收購標(biāo)的，與其小股操盤拿地戰(zhàn)略契合，通過減少資金占用規(guī)模、增加合聯(lián)營投資收益的同時，帶動權(quán)益乘數(shù)和凈利率雙提升，提高集團的凈資產(chǎn)收益率（ROE）。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，世茂此前并購的部分項目也進入了上述資產(chǎn)包文件，其中就有重慶中心、江城銘著（巴南）和千廝門商業(yè)項目。如位于重慶母城渝中區(qū)的核心地段的重慶中心項目，總可售貨值133億元，已售貨值16.3億元，剩余貨值116.7億元；巴南項目規(guī)劃為住宅和商業(yè)，總可售貨值38.7億元，已售貨值21.7億元，剩余貨值17億元。

截至今日（1月25日）收盤，世茂集團股價報6.090港元/股，下跌1.30%，最新市值為231.29億港元。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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