每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

長期關注地產(chǎn)股的投資者小劉沒有想到，還能迎來抄底“萬年不動股”萬科A的一天，雖然大漲也真的只有“一天”。

難得的是，本周地產(chǎn)股走勢與房地產(chǎn)行業(yè)傳出的多個政策調整消息起伏一致。

在沒有受到大盤帶動的影響下，地產(chǎn)股在本周的11月10日、11月11日兩天迎來了令人驚訝的全面上漲，也是年內首次大面積“轉紅”。但11月12日，地產(chǎn)股就又陷入回調。

先是在周二（11月9日），《金融時報》報道稱，高盛投資組合管理團隊在接受媒體采訪時表示，正在買入中國房企債券。高盛一直在通過買進中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾?ldquo;適度風險”投資資產(chǎn)。

當天，市場層面已經(jīng)開始反彈，多家房企的債券上漲迅猛，其中，“H6泰禾03”漲超70%，“20世茂04”、“20三花EB”漲超12%。

被套牢多時的小劉也看到了這則消息，他選擇在11月10日一早買入萬科A。“原本只想買100股試試水，誰知道不小心點到了全倉200股。”

11月10日，業(yè)內又流出兩個傳言，一則是有銀行或將在房地產(chǎn)按揭貸款、開發(fā)貸款上所有松動，二是網(wǎng)傳沈陽市解除限購、限售等政策，一份名為《關于取消房地產(chǎn)市場限制性政策的通知》廣泛流傳。

整體政策面似乎吹出了不一樣的風向。據(jù)《證券時報》，11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會當天舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

11月10日，央行首次公布單月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中，10月居民中長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉正，止跌回升。

當天，地產(chǎn)股開始大幅反彈，午后盤整體開始走強。原本在首個復牌日早盤低開50%的花樣年，午后盤跌幅都在收窄。11月10日收盤，京投發(fā)展、保利、金地、金科、萬科A等多個地產(chǎn)股收漲。

這一天，小劉賺到了100塊，“第二天一早，就（賺）200了，萬科還真抄到底了。”

11月11日，地產(chǎn)股、債更是一發(fā)不可收勢，地產(chǎn)股再次出現(xiàn)大面積飄紅。A股方面，不僅保利發(fā)展、金地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設、新華聯(lián)、陽光城漲停，就連泰禾集團都出現(xiàn)了漲停，萬科A漲9.54%；港股方面，中國奧園漲幅12.5%，融創(chuàng)中國漲幅8.31%，中國恒大也錄得6.33%的漲幅。

此前波動頻繁的地產(chǎn)債也罕見地持續(xù)上漲。截至11月11日收盤，“20奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”、“20世茂G1”均漲超30%，“19禹洲02”漲超31%，另外還有多只地產(chǎn)債漲幅超過20%。

這樣的漲幅超出了行業(yè)內外預期，就連房企的朋友都不禁跑來問，“怎么看這兩天的地產(chǎn)股？會不會真的有利好？”

值得注意的是，雖然業(yè)內普遍認為本輪地產(chǎn)股債從此前的“雙殺”變成“雙漲”，主要緣于政策信息層面?zhèn)鬟f出的回暖信號。但目前為止，仍沒有真正落地的政策信息出臺，“辟謠”也來得很快。

11月11日晚，沈陽市房產(chǎn)局正式回復《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，沈陽仍執(zhí)行現(xiàn)行限購、限售等政策，未發(fā)生改變，希望廣大市民不信謠、不傳謠。

正如“政策一日游”，地產(chǎn)股的上漲也就延續(xù)了兩日。11月12日，地產(chǎn)股開始出現(xiàn)回調，A股方面，萬科A、金科股份、濱江集團、綠地控股等均收跌3%以上。

被悲觀情緒籠罩太久的地產(chǎn)行業(yè)或許真的太需要一場“回暖”來提振信心，但也需要從事實層面看到，“房住不炒”的長久基調以及房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、去金融化的必然趨勢，無論是房企還是投資者都應該保持謹慎。

11月12日，銀保監(jiān)會黨委書記、主席郭樹清主持召開黨委（擴大）會議，要求穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調控長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

值得長期投資的賽道必然是有長遠發(fā)展前景的行業(yè)，但房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)成為過去式。

正如萬科董事會主席郁亮所說，2017年十九大報告明確“房住不炒”后，房地產(chǎn)行業(yè)開始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)，賺快錢、賺大錢的時代真的結束了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢。

因此，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之外，龍頭房企如萬科、華潤、龍湖都在建構具有可持續(xù)性、長期投資價值的新賽道與護城河，譬如物業(yè)、租賃、物流、持有型商業(yè)。

從結果來看，從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務拆分出來的物業(yè)板塊，目前已經(jīng)較為成熟，因其具有的抗周期性、低風險等特點，在資本市場也成為超越房地產(chǎn)母公司表現(xiàn)的存在。而具體到不同的上市物業(yè)公司表現(xiàn)看，擁有稀缺性、領先性持有型商業(yè)的物業(yè)公司，PE也高于一般以住宅為主的物業(yè)公司。

“每個春天過了一個大的、新的發(fā)展階段之后，跟上一個階段的春天是不一樣的，需要找到下一個春天的新活法。”郁亮認為，不能憑過去的標記來衡量今天要做的事情。

換言之，投資者如今也需要建立新的投資坐標和價值評估體系，來衡量一家房地產(chǎn)開發(fā)公司和地產(chǎn)股。

或許，就能看到下一個地產(chǎn)股的春天在哪里。

封面圖片來源：視覺中國