隨著“雙循環(huán)”“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略的不斷實(shí)施，全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市中，哪些城市仍最具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力？

每日經(jīng)濟(jì)新聞圖

10月26日，在深圳舉行的第十一屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院重磅發(fā)布《全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書(shū)》），從市場(chǎng)容量與增值潛能兩大維度評(píng)價(jià)城市潛力，對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)格局做出理性的判斷，并發(fā)布2021年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力TOP100。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、中指控股CEO黃瑜在年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)解讀《白皮書(shū)》時(shí)表示，“十四五期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有發(fā)展空間，未來(lái)深入研究城市發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力、聚焦價(jià)值城市、優(yōu)化城市布局成為企業(yè)的制勝之道。”

最具投資吸引力TOP100城市出爐

2020年以來(lái)，樓市長(zhǎng)效機(jī)制正在加快建立，房地產(chǎn)調(diào)控手段從過(guò)去的抑制需求端逐漸轉(zhuǎn)向調(diào)控供給端，從“三道紅線”“集中供地”到“部分地區(qū)試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革”，為房企融資、投資、營(yíng)銷帶來(lái)了全新挑戰(zhàn)，市場(chǎng)分化逐漸加劇。

《白皮書(shū)》從城市發(fā)展的三大核心驅(qū)動(dòng)力——人口、產(chǎn)業(yè)、交通三大方面構(gòu)建了城市投資潛力評(píng)價(jià)體系。

在城市發(fā)展過(guò)程中，由于地域特點(diǎn)、行政級(jí)別、資源稟賦的不同，造成了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，疊加人口增速的放緩，未來(lái)人口的年齡結(jié)構(gòu)和地域分布均影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了居民購(gòu)買(mǎi)力，交通作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)逐步調(diào)整，人口流動(dòng)更為合理，資源配置更加優(yōu)化。

基于對(duì)城市發(fā)展的三大驅(qū)動(dòng)力的深入研究，《白皮書(shū)》將全國(guó)297個(gè)城市的“量”（市場(chǎng)容量）、“價(jià)”（增值潛能）拆分成4個(gè)層次、12個(gè)維度、20余個(gè)考察指標(biāo)交叉建模，得出了最具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力城市的全面評(píng)價(jià)。

在2021年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力TOP100中，上海、北京、深圳和廣州4個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名繼續(xù)保持領(lǐng)先，杭州、成都、南京等1.5線城市緊隨其后。

具體城市來(lái)看，上海、北京、深圳、廣州投資吸引力排名保持不變，繼續(xù)穩(wěn)居前四。而數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展，人才引進(jìn)、落戶政策不斷升級(jí)，令杭州投資吸引力連續(xù)4年保持全國(guó)第五位。成都、南京、武漢、蘇州、重慶等1.5線城市位列6~10位，其中成都憑借成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃利好、不斷完善的交通網(wǎng)絡(luò)以及人口的大規(guī)模增加等有利因素，投資潛力有所提升。

武漢2020年受疫情影響較大，但今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)較好恢復(fù)，投資吸引力排名亦保持不變。西安、鄭州、長(zhǎng)沙、天津、寧波、合肥、佛山、青島、東莞、無(wú)錫等二線及以上城市位居第11~20位，其中無(wú)錫常住人口增長(zhǎng)較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，投資吸引力排名進(jìn)入前20。其他2.5線及三線城市中，珠海、惠州、常州、嘉興等長(zhǎng)珠三角城市群內(nèi)緊鄰中心城市的地級(jí)市排名靠前，投資吸引力高于其他區(qū)域同級(jí)別城市。

一二線城市仍是房企業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力

2020年全年及2021年上半年，一二線城市仍然是全國(guó)市場(chǎng)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主導(dǎo)。2021年上半年，20家代表房企58.3%的業(yè)績(jī)來(lái)源于二線城市，16.2%來(lái)自一線城市，合計(jì)占比74.5%。

分城市來(lái)看，南京銷售貢獻(xiàn)率最高，武漢貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)最快。2021年上半年，20家代表企業(yè)銷售額貢獻(xiàn)前三城市分別為南京、杭州和上海，均位于長(zhǎng)三角城市群，銷售額貢獻(xiàn)率分別為6.8%、5.8%和4.6%。

其中，南京較去年同期增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)，杭州持平，上海則下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，城市分化顯著。20家代表企業(yè)在武漢銷售額貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)最快，增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。主要是2020年上半年武漢受疫情影響嚴(yán)重，2021年前期積壓的需求快速釋放，城市加速回暖，銷售額貢獻(xiàn)率隨之提升。

不同房企在各等級(jí)城市銷售占比也呈現(xiàn)出各自的特色，2021年上半年，中海地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、華潤(rùn)置地等在一線城市收獲頗豐，而融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、陽(yáng)光城等則深耕二線城市，三四線城市銷售占比較高的則有碧桂園、中南置地、新城控股、龍光集團(tuán)等。

《白皮書(shū)》研究2018~2020年千億房企新增土儲(chǔ)分布城市發(fā)現(xiàn)，近三年千億房企投資布局聚焦于東部城市群核心城市及中西部省會(huì)城市。長(zhǎng)三角、珠三角和京津直等東部城市群內(nèi)部核心城市和中西部省會(huì)城市成為企業(yè)拿地的聚集區(qū)域。前50企業(yè)拿地金額TOP10城市中，其中4城為長(zhǎng)三角城市群核心城市，其中杭州位列前三位，北京、廣州兩個(gè)一線城市也位列前5位。

疊加《白皮書(shū)》對(duì)22城住宅用地首批集中出讓競(jìng)拍熱度的深度分析，未來(lái)市場(chǎng)格局一目了然：重慶、廈門(mén)成交樓面價(jià)較去年全年分別上漲85%和71%，其中廈門(mén)首批成交的5宗土地中3宗達(dá)到上限價(jià)格；杭州41宗地塊以競(jìng)自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達(dá)40%。南京36宗地塊觸頂成交，有地塊經(jīng)過(guò)158輪報(bào)價(jià)。另一方面，長(zhǎng)春、青島等城市土地市場(chǎng)熱度低，長(zhǎng)春競(jìng)拍前有8宗地塊中止上出讓并有2宗地塊流拍；青島成交的55宗宅地中，有54宗以底價(jià)成交，并有1宗地塊流拍。

基于對(duì)供求兩端的專業(yè)分析和城市熱度的深刻判斷，黃瑜提示：“今年以來(lái)，長(zhǎng)三角和粵港澳熱點(diǎn)城市、中西部二線城市新房及二手房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅較高，且地價(jià)普遍上漲，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)將形成有力支撐，但四季度全國(guó)銷售規(guī)?？赡芾^續(xù)回落，房?jī)r(jià)漲幅因此將進(jìn)一步收窄。受累于土地成交縮量，新開(kāi)工面積下降態(tài)勢(shì)難改，開(kāi)發(fā)投資增速回落，不排除負(fù)增長(zhǎng)的可能。”

聚焦五大城市群巨大市場(chǎng)空間

《白皮書(shū)》指出，中國(guó)五大城市群——長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝城市群已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎，區(qū)域集聚和規(guī)模效應(yīng)顯著。這也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)空間，2020年五大城市群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品房銷售面積占全國(guó)的比重分別達(dá)到55%和47%。

長(zhǎng)三角城市群經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力最為強(qiáng)勁，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)增速、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、創(chuàng)新投入、高鐵覆蓋還是人口吸附能力，均處于全國(guó)前列。粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)升級(jí)協(xié)同發(fā)展，廣州深圳雙引擎不斷推動(dòng)發(fā)展，疊加外部政策不斷加持，人口虹吸效應(yīng)顯著，隨著“軌道上的大灣區(qū)”加快形成，區(qū)域投資價(jià)值正在不斷顯現(xiàn)。

中西部核心城市也在加速崛起，截至2020年，成都、重慶、武漢軌道交通里程數(shù)超過(guò)300公里，其中成都高達(dá)652公里，明顯高于其他中西部城市，車(chē)站數(shù)量達(dá)327個(gè)，也是區(qū)域內(nèi)最高水平。未來(lái)，城市交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，帶動(dòng)城市建成區(qū)外擴(kuò)，也將促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

《白皮書(shū)》建議房企繼續(xù)堅(jiān)持聚焦核心城市群，深耕一二線大城市，分享城市群三四線城市發(fā)展紅利，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。

“未來(lái)五大城市群和區(qū)域中心城市將成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。企業(yè)要結(jié)合自身成本、資源、口碑等優(yōu)勢(shì)持續(xù)深耕優(yōu)勢(shì)城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口聚集能力強(qiáng)的城市值得重點(diǎn)關(guān)注。同時(shí)打造優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，注重品牌建設(shè)，科學(xué)把握城市周期運(yùn)行節(jié)奏，精準(zhǔn)研判城市發(fā)展趨勢(shì)，注意短期拿地節(jié)奏，避免高價(jià)地。”黃瑜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)處于市場(chǎng)變革期，建議企業(yè)加快熱點(diǎn)城市營(yíng)銷節(jié)奏，積極回籠資金，穩(wěn)定現(xiàn)金流管控風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。