每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

近日，世茂、金科、榮盛、合景泰富等房企扎堆公布分拆物業(yè)公司赴港上市招股書。

與此前時(shí)代中國分拆時(shí)代鄰里上市一樣，合景泰富本次分拆物業(yè)公司合景悠活赴港上市，也是計(jì)劃采用分派和全球發(fā)售的方式。

興業(yè)證券指出，物管公司的分拆有利于公司的價(jià)值釋放，物管公司獨(dú)立上市后將提升品牌形象，獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

對(duì)于分拆物業(yè)公司的理由，合景泰富董事認(rèn)為，一方面，分拆將使合景泰富的股東有機(jī)會(huì)在合景悠活這一獨(dú)立平臺(tái)下對(duì)合景悠活的投資價(jià)值變現(xiàn)；另一方面，分拆將使合景悠活可以擁有獨(dú)立的身份和獨(dú)立的融資平臺(tái)，能夠直接進(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)、債務(wù)融資等，而無需依賴合景泰富。

招股書顯示，2017年度到2019年度，合景悠活的營收分別為4.6億元、6.6億元和11.2億元，年復(fù)合增速達(dá)56%；凈利潤(rùn)分別為4415萬元、7968萬元和1.85億元，年復(fù)合增速達(dá)到105%。

具體到營收結(jié)構(gòu)上看，合景悠活營收主要來自住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營服務(wù)兩大板塊，前者在2017年度到2019年度占總營收的比重為74.5%、64.9%、67.5%；后者占營收比重分別為25.5%、35.1%、32.5%。

占營收比重較大的住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊目前主要由預(yù)售管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)組成，重頭業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)占比逐漸遞減，在2017年度到2019年度分別為73.5%，67%和50.3%。

社區(qū)增值服務(wù)的營收雖然逐年有提升，但放至整體營收占比中還有待提升。2019年度，合景悠活社區(qū)增值服務(wù)占總營收的比重約為13.81%。

合景悠活在招股書中表示，商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營服務(wù)能夠使公司豐富收益來源，降低任何單一板塊波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

截至2019年12月31日，合景悠活在管106個(gè)住宅項(xiàng)目，訂約管理159個(gè)住宅物業(yè)，總合約建筑面積為2940萬平方米；訂約管理33個(gè)商業(yè)物業(yè)，總合約建筑面積為450萬平方米。

在毛利率上，相較于同行物業(yè)公司，合景悠活表現(xiàn)尚可。截止2019年底，合景悠活毛利率、凈利率分別為37.3%、16.4%，其中住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營服務(wù)的分部毛利率分別為34.4%和43.4%。

中達(dá)證券研報(bào)指出，隨物業(yè)公司規(guī)模擴(kuò)大與利潤(rùn)增長(zhǎng)，會(huì)長(zhǎng)期利好母公司估值與市值提升，世茂、金科、合景泰富在公布分拆預(yù)案后市值有所提升。但從整體來看，物業(yè)公司優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)模式使得其擁有較好的現(xiàn)金流，在為母公司拓展融資渠道的同時(shí)，短期方面，物業(yè)公司分拆上市對(duì)部分母公司估值與市值影響雖較不明顯，但仍有正面提振作用，長(zhǎng)期來看，母公司估值與市值水平仍主要取決于行業(yè)基本面與其開發(fā)業(yè)務(wù)增速對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 任鋼 攝