每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

融創(chuàng)今年17歲，還未成年，發(fā)展史上也不曾遭遇金融風(fēng)暴的重創(chuàng)，一路順風(fēng)順?biāo)５珓?chuàng)始人孫宏斌，是經(jīng)歷過(guò)人生起起落落、大風(fēng)大浪的。

萬(wàn)科王石之后，孫宏斌是房地產(chǎn)行業(yè)僅存敢言的意見(jiàn)領(lǐng)袖之一。

他有一眾擁躉者，很多買入融創(chuàng)的中小股民，實(shí)為被老孫的個(gè)人魅力吸引，相信這家公司在他的帶領(lǐng)下有十足的實(shí)力和潛力。

即使融創(chuàng)在2019年交出的僅是一張及格線以上的成績(jī)單，但持有的股民們依舊叫好聲一片，有意無(wú)意地忽略和淡化了融創(chuàng)年初承諾的營(yíng)運(yùn)目標(biāo)。

年報(bào)發(fā)布當(dāng)日，資本市場(chǎng)反應(yīng)平穩(wěn)，融創(chuàng)股價(jià)隨市微升，報(bào)收37.6元/股，微漲0.53%。

從主要營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)的確是交卷的龍頭房企中增速最快的一家。2019年全年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1693.2億元，同比增長(zhǎng)35.7%；毛利達(dá)414.1億元，同比增長(zhǎng)約33%；歸母凈利潤(rùn)創(chuàng)歷史新高達(dá)260.3億元，同比大增57.1%。

從收入類型來(lái)看，住宅銷售占絕對(duì)權(quán)重，全年收入1594.7億元，占比94.2%；文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入28.5億元，占比1.7%；物業(yè)管理收入及其他收入70億元，占比4.1%。

與此同時(shí)，融創(chuàng)依然保持了充裕的流動(dòng)性，截至2019年底在手現(xiàn)金1257.3億元。經(jīng)過(guò)并購(gòu)，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，2019年底達(dá)1141億元。

此外，融創(chuàng)也擁有低成本、高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備，截至2019年年末，融創(chuàng)超過(guò)82%貨值的土儲(chǔ)位于一二線城市，總土地儲(chǔ)備約為2.39億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約為1.53億平方米，平均土地成本僅4306元/平方米。

融創(chuàng)以擅長(zhǎng)收并購(gòu)立于地產(chǎn)江湖，去年獲取的土地儲(chǔ)備中，收并購(gòu)獲取6741億元貨值，占2019年總新增土儲(chǔ)的50%。

泛海資產(chǎn)包、環(huán)融資產(chǎn)包，是融創(chuàng)去年備受矚目的兩宗并購(gòu)案。環(huán)融資產(chǎn)包中，融創(chuàng)確權(quán)的土儲(chǔ)貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平方米——這在同類布局中幾乎是行業(yè)最低的土地成本水平。

但“遍地都是金子”的時(shí)代過(guò)去了。

這家中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上規(guī)模躍進(jìn)最迅猛的房企，即將告別蒙眼狂奔，更加注重精耕細(xì)作。孫宏斌下了命令，往后融創(chuàng)要將利潤(rùn)放在第一位，要降負(fù)債、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)以及提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

規(guī)模發(fā)展至今，孫宏斌認(rèn)為融創(chuàng)沒(méi)有再進(jìn)一步的必要了。“前五名，挺舒服。銷售排名沒(méi)有意義，但往后跑也不愿意。”

融創(chuàng)找到了它最進(jìn)退可守的位置。

2019年，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約為5562.1億元，同比增長(zhǎng)約20.7%，今年的銷售目標(biāo)是6000億元.

6000億元，增長(zhǎng)僅8%，對(duì)于今年擁有可售貨值8200億元的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，很輕松。

融創(chuàng)主動(dòng)調(diào)低了增速，不僅是因?yàn)榇蟓h(huán)境的影響，還因?yàn)榻衲晁慕?jīng)營(yíng)重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移。融創(chuàng)今年要做的三件事情是：降融資成本、調(diào)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、拿優(yōu)質(zhì)土地。

孫宏斌已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，收并購(gòu)的大門正在逐漸關(guān)上。

孫宏斌對(duì)2020年的判斷，“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購(gòu)機(jī)會(huì)會(huì)增加，但是好的標(biāo)的可能不會(huì)太多，所以公司拿地會(huì)謹(jǐn)慎，不賺錢的活不干。”

在房地產(chǎn)收并購(gòu)領(lǐng)域，沒(méi)有人比孫宏斌有更高的發(fā)言權(quán)。融創(chuàng)近期陸續(xù)有在接觸、調(diào)研一些項(xiàng)目，但由于各種原因，最終都選擇放棄。孫宏斌說(shuō)，融創(chuàng)會(huì)非常認(rèn)真、非常謹(jǐn)慎地選擇并購(gòu)項(xiàng)目。

收并購(gòu)領(lǐng)域經(jīng)過(guò)市場(chǎng)掃蕩之后，融創(chuàng)也很難有好機(jī)會(huì)了。

融創(chuàng)崛起之本，是順勢(shì)猛加杠桿，但江湖已變、洗牌加速，是審慎前行的時(shí)候了。喊了多年的降杠桿，過(guò)去可能是安撫股東和市場(chǎng)的托辭，現(xiàn)在也是時(shí)候真正提上日程了。

過(guò)去一年，融創(chuàng)已有意識(shí)地、盡可能地降杠桿。

截至2019年12月31日，融創(chuàng)調(diào)整后的資本負(fù)債率為63.3%，近三年實(shí)現(xiàn)了三連降。不過(guò)凈負(fù)債率依然是上升趨勢(shì)，由2018年的149%上升至2019年的172%，如此看來(lái)，的確存在很大的優(yōu)化空間。

由于融創(chuàng)貫用信托融資，融資成本也略高于其他頭部房企，目前大約在6%～8%，孫宏斌說(shuō)，未來(lái)希望可以多發(fā)債、銀行貸款，今年融資成本目標(biāo)是降1～2個(gè)百分點(diǎn)。

因?yàn)槭詹①?gòu)，融創(chuàng)吃進(jìn)的不僅有低成本土儲(chǔ)，也有眾多持有型重資產(chǎn)。雖然中長(zhǎng)期前景良好，但短期很難帶來(lái)現(xiàn)金流，“輕裝上陣”的第一步，孫宏斌預(yù)備甩賣部分持有型項(xiàng)目。

“今年處置資產(chǎn)是融創(chuàng)要做的比較堅(jiān)決的一個(gè)事。今年流動(dòng)性好，是一個(gè)好的處置機(jī)會(huì)。”孫宏斌說(shuō)。優(yōu)化資產(chǎn)，融創(chuàng)從去年持續(xù)推進(jìn)，孫宏斌透露，2019年底融創(chuàng)成功賣掉了一個(gè)酒店，還有4個(gè)酒店短期內(nèi)也會(huì)成交。

盡管在多元化領(lǐng)域也有成為標(biāo)桿的愿景，但未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，融創(chuàng)的野心依然是做大做強(qiáng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。孫宏斌說(shuō)，希望未來(lái)更聚焦主業(yè)的發(fā)展，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)將協(xié)同支持主業(yè)。弦外之音，不言自明。

面對(duì)當(dāng)前的不確定性，孫宏斌沒(méi)有豪言壯語(yǔ)，只有謹(jǐn)慎求穩(wěn)。老孫穩(wěn)重了，融創(chuàng)也小心翼翼地駛?cè)?020年，以灑脫、輕盈的姿態(tài)，迎接即將到來(lái)的成人禮。

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