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繼3月5日政府工作報(bào)告中明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”后，3月8日的十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上再次提到房地產(chǎn)稅法，立刻引起廣泛關(guān)注。

這次的提法是“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定……房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。”

湊巧的是，3月8日，多只香港內(nèi)房股尾盤(pán)大跌。有人立刻將其與房地產(chǎn)稅的消息聯(lián)系到一起。

那么，這次房地產(chǎn)稅的提法有何新意？?jī)?nèi)房股的大跌與之有關(guān)嗎？房地產(chǎn)稅的影響有多大？到底何時(shí)會(huì)出臺(tái)？

再提房地產(chǎn)稅

繼3月5日政府工作報(bào)告中明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”后，3月8日的十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上再次提到房地產(chǎn)稅法。

要正確理解這次提法，還是要結(jié)合當(dāng)時(shí)的語(yǔ)言環(huán)境，來(lái)看一下完整的表述：

“今年要抓緊制定修改深化市場(chǎng)化改革、擴(kuò)大高水平開(kāi)放急需的法律，加快推進(jìn)民生、國(guó)家安全、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、社會(huì)治理、生態(tài)文明建設(shè)等領(lǐng)域的立法，落實(shí)稅收法定原則，完善國(guó)家機(jī)構(gòu)有關(guān)法律制度。集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫(yī)療衛(wèi)生與健康促進(jìn)法、房地產(chǎn)稅法、出口管制法、社區(qū)矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務(wù)處分法，修改證券法、現(xiàn)役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國(guó)人民代表大會(huì)組織法、全國(guó)人民代表大會(huì)議事規(guī)則，生物安全法、長(zhǎng)江保護(hù)法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

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這次提法有何新意？

從這次完整的表述看，房地產(chǎn)稅法并沒(méi)有被單獨(dú)說(shuō)明，而是包括在眾多立法事項(xiàng)之內(nèi)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，文后跟的這些法律都會(huì)立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成，而且從文字語(yǔ)法上，并沒(méi)有立法完成的內(nèi)容。“房地產(chǎn)稅法已經(jīng)在總理的工作報(bào)告中明確說(shuō)是‘穩(wěn)步推進(jìn)’，穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行，與之前的‘穩(wěn)妥’即穩(wěn)當(dāng)可靠的意思相比，代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中，房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，2019制定房地產(chǎn)稅法，是指形成文本，但不一定進(jìn)入一審環(huán)節(jié)。上述一堆立法，去年已進(jìn)入本屆（十三屆）人大立法現(xiàn)劃，從這次表述看，口徑無(wú)變化。

一位房地產(chǎn)稅法專(zhuān)家也對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)：“這次表述沒(méi)看出有新提法”。

不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立法具有積極的信號(hào)。2018年這個(gè)工作明顯是受到了干擾，尤其是中美貿(mào)易摩擦，但推進(jìn)的思路不變，到了2019年這項(xiàng)工作會(huì)加快，尤其是會(huì)與長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行結(jié)合。

房地產(chǎn)稅對(duì)購(gòu)房人有何影響？

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產(chǎn)稅與老百姓關(guān)系密切，很多有房人對(duì)此比較擔(dān)心。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，老百姓不需要對(duì)房地產(chǎn)稅有太多的擔(dān)心，這主要有三點(diǎn)考慮：

第一，房地產(chǎn)稅立法和推進(jìn)是財(cái)稅體系方面的改革內(nèi)容，而不能簡(jiǎn)單理解為房地產(chǎn)市場(chǎng)要打壓要課稅。這是利好財(cái)稅體系的建立，尤其是從房地產(chǎn)角度看，交易環(huán)節(jié)未來(lái)會(huì)減稅，類(lèi)似近期的增值稅附加稅和印花稅等，而持有環(huán)節(jié)會(huì)增稅，這是結(jié)構(gòu)性的大轉(zhuǎn)變。

第二，房地產(chǎn)稅即便是征收，對(duì)于剛需購(gòu)房者本身沒(méi)有太多關(guān)系。比如上海人均60平方米以下的住房本身也不征稅，面積基本考慮到了剛需和改善型需求，所以對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)影響不大。而即便是征稅，粗略估計(jì)，稅款額估計(jì)是房?jī)r(jià)款的0.1%，也不是很大的成本，或者說(shuō)征稅會(huì)比較謹(jǐn)慎，也會(huì)考慮很多減稅免稅的概念。

第三，對(duì)于房地產(chǎn)稅，老百姓會(huì)問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題，即還要不要買(mǎi)房？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌？對(duì)于是否要買(mǎi)房，從自住角度看，宜早不宜遲；而從房?jī)r(jià)本身來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅若是真的執(zhí)行到位，會(huì)倒逼部分房東將房子進(jìn)行出租，這是利好房?jī)r(jià)去泡沫和鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的。

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房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

今日尾盤(pán)，港股內(nèi)房股全線大跌，截至收盤(pán)，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌5.17%，融創(chuàng)中國(guó)跌10.89%，龍湖集團(tuán)跌5.35%，碧桂園跌5.18%。

對(duì)于今日多只香港內(nèi)房股尾盤(pán)大跌，有人將其與房地產(chǎn)稅的新消息聯(lián)系到一起。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法，略對(duì)樓市有利空影響，這一次地產(chǎn)股下跌，和大盤(pán)近期沖高后市場(chǎng)信心不足有關(guān)，同時(shí)也體現(xiàn)了一點(diǎn)，即宏觀經(jīng)濟(jì)基本面還沒(méi)完全改善，大盤(pán)難以持續(xù)強(qiáng)勁，而房地產(chǎn)稅的消息出現(xiàn)，更容易加劇地產(chǎn)股下跌。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅政策容易影響銷(xiāo)售，進(jìn)而影響拿地。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期看房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響還不會(huì)太大，都還處于討論階段，房企還是應(yīng)該有自己的投資路線。

不過(guò)，張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是綜合概念，只是工具，并不是萬(wàn)能的，房地產(chǎn)稅只是包括了存量交易等房地產(chǎn)多環(huán)節(jié)的綜合概念，未來(lái)影響到底如何，還是要看落地的政策內(nèi)容，包括豁免、稅率、稅基等。

房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)？

大家最關(guān)心的還是房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)間，某十強(qiáng)房企高管對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，房地產(chǎn)稅法立法作為財(cái)稅體制改革的一部分，與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控基本無(wú)關(guān)，其本質(zhì)還是解決地方政府稅收問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)下行、樓市不穩(wěn)的情況下，今年落地的可能性很小，也許最多只是出臺(tái)草案并開(kāi)始審議。

楊紅旭也認(rèn)為，去年8月開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)下拐，樓市低迷期不宜于出立房地產(chǎn)稅，估計(jì)今年難以完成房地產(chǎn)稅立法。

張大偉也認(rèn)為，穩(wěn)步推進(jìn)下的房產(chǎn)稅還需要一定時(shí)間，立法過(guò)程較長(zhǎng)，目前在積極準(zhǔn)備草案階段，3年內(nèi)出臺(tái)執(zhí)行落地可能性不大，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從立法層面看，至少要走5個(gè)核心環(huán)節(jié)：第一，立項(xiàng)和立法人員確立，即組織架構(gòu)需要搭建。第二，調(diào)查研究，不排除包括上海和重慶會(huì)成為重點(diǎn)調(diào)研的對(duì)象，同時(shí)針對(duì)近期類(lèi)似公攤面積等熱點(diǎn)問(wèn)題也會(huì)納入到調(diào)研之中，另外也包括國(guó)際歷史經(jīng)驗(yàn)的研究。第三，發(fā)布征求意見(jiàn)稿，估計(jì)這個(gè)征求意見(jiàn)稿至少需要一年的時(shí)間，會(huì)比別的法律更為謹(jǐn)慎。第四，審查，即對(duì)房地產(chǎn)稅開(kāi)征以后的市場(chǎng)影響進(jìn)行評(píng)估，要結(jié)合類(lèi)似物權(quán)法等概念進(jìn)行。第五，發(fā)布，這個(gè)過(guò)程預(yù)計(jì)要到2022年以后才會(huì)出現(xiàn)，即這幾年還會(huì)在立法的基礎(chǔ)工作上開(kāi)展。

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房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展

2018年以來(lái)，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程開(kāi)始加快，證券時(shí)報(bào)記者梳理了一年來(lái)房地產(chǎn)稅相關(guān)表述：

① 2018年3月4日，全國(guó)十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議副秘書(shū)長(zhǎng)、發(fā)言人張業(yè)遂在答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅立法由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。

② 2018年3月5日，《政府工作報(bào)告》中明確提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

③ 2018年3月7日，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌表示，目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。按照這樣一個(gè)總體思路。目前，我們正在設(shè)計(jì)、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽(tīng)取意見(jiàn)。

④ 2018年3月11日，全國(guó)人大常委會(huì)工作報(bào)告中提出，2018年將繼續(xù)加強(qiáng)立法工作，落實(shí)稅收法定原則，研究制定房地產(chǎn)稅法。

⑤ 2018年3月25日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆表示，今年按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

⑥ 2018年4月27日，全國(guó)人大常委會(huì)公布2018年立法工作計(jì)劃，房地產(chǎn)稅法被列入預(yù)備審議項(xiàng)目。由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議。

⑦ 2018年7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，對(duì)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題，從下一步發(fā)展情況來(lái)看，一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，同時(shí)，從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”這樣一個(gè)基本定位。

⑧ 2018年9月7日，全國(guó)人大常委會(huì)立法工作會(huì)議召開(kāi)，房地產(chǎn)稅法被列入十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，并且被列入一類(lèi)項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委和財(cái)政部負(fù)責(zé)。

⑨ 2019年3月5日，《政府工作報(bào)告》中明確提出，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

⑩ 2019年3月8日，十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議提出，集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫(yī)療衛(wèi)生與健康促進(jìn)法、房地產(chǎn)稅法、出口管制法、社區(qū)矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務(wù)處分法，修改證券法、現(xiàn)役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國(guó)人民代表大會(huì)組織法、全國(guó)人民代表大會(huì)議事規(guī)則，生物安全法、長(zhǎng)江保護(hù)法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 記者：張達(dá)