每經(jīng)記者 王寶汗    每經(jīng)編輯 林菁晶    

2019年1月28日，武漢綠地中心主體結(jié)構(gòu)正式封頂，這是中國最早一批以“中國第一高樓”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的項目之一。伴隨封頂儀式，這座高樓最終定格在了500米。

只不過，高度早已不受關(guān)注，人們將目光投向了項目的開發(fā)商和業(yè)主——以綠地國際理想城為例，武漢眾多樓盤的業(yè)主和開發(fā)商從去年下半年開始關(guān)系就越發(fā)緊張，業(yè)主圍攻售樓處的現(xiàn)象時有發(fā)生。

今年1月22日，一份落款為“武漢市房產(chǎn)交易中心”的文件流出，文件中提出“對79個涉穩(wěn)項目‘凡購房人提出解除合同的可以辦理備案注銷手續(xù)，不要求購房人提交除身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明之外的其他證明材料’”。

若該文件落實，武漢將成為眾多二三線城市中，首個官方發(fā)文支持“退房”的城市。

武漢某樓盤銷售中心  圖片來源 每經(jīng)記者 劉柏 攝

見招拆招間，市場下行猝不及防

在得到這一“首個”之前，武漢在去年5月也拿到過一個第一——易居數(shù)據(jù)顯示，武漢一二手房價格差高達10.5%，位列全國第一。

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，2016年以來，武漢房價就一路上漲，2017年日光盤超過100個。

為抑制市場過熱，繼2016年5月頒布限價政策后，2017年5月10日，武漢在房地產(chǎn)專項整治會議中提出“新開樓盤房價一律‘只能降、不能漲’”。至目前，武漢已上馬限購、限貸、限價、限精裝“四項限令”。

不少開發(fā)商見招拆招，將利潤放在了裝修上面。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，最瘋狂的時候，購房款中30%以上是裝修價格。更有甚者，有開發(fā)商以精裝價格賣房，最后以毛坯交房。

某房企高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，武漢開發(fā)商的確在采取“捆綁精裝修”等一些手段突破限制，而且捆綁得很厲害。

這致使2017年武漢率先推出“裝修房指導(dǎo)價”，要求全裝修房根據(jù)房屋備案價執(zhí)行分段指導(dǎo)價，最高標(biāo)準(zhǔn)不超過每平方米5000元，對不接受指導(dǎo)價的項目暫緩發(fā)放預(yù)售證。之后，許多開發(fā)商直接將精裝修報價抬高到了指導(dǎo)價的上限，部分樓盤變相漲了價。

但前期房價上漲對消費的提前透支，加之限貸政策對投資需求的抑制，從2018年的第二季度開始，武漢市場很明顯出現(xiàn)供過于求態(tài)勢，觀望氣氛濃厚?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年5月開始，武漢新盤去化率一路下跌，至當(dāng)年12月去化率僅31.9%。而此前，武漢市場平均去化率能達到72.96%。

從搶到挑，消費者并不買賬

從搶著買到挑著買，市場行情急轉(zhuǎn)直下。

上述當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，武漢面對高端人群的二環(huán)內(nèi)大平層及三環(huán)外別墅產(chǎn)品普遍面臨滯銷問題，而新進改善型客戶需要賣了舊房才買得起新房，總價超過300萬元的二手房幾乎陷入冰封狀態(tài)。

為保證利潤，有開發(fā)商開始按照精裝修價格備案，“精裝改毛坯、精裝打折、貸款分期、直接折扣”各種招數(shù)頻出。

這讓一些從“暴漲、日光盤、排隊買房”走到了“降價、打折”行情的消費者，心態(tài)隱隱波動，似乎有些無所適從。

“同樣的房子，為何賣給后來者的反而更便宜？吃虧了！”有買房人直言。當(dāng)初搶到房的喜悅，驟然變成了如今痛苦的根源。

新進的買房人亦是苦不堪言。這一波開發(fā)商的營銷招式，在他們眼中更多是“捆綁銷售”“霸王條款”“雙合同”“超大公攤”等各類詭計。

新舊買家都去售樓處討說法，不過以老業(yè)主最為迫切，他們的公開訴求就是要退款，理由也很充分：首先是精裝修質(zhì)量不佳，其次是貨不對板。

據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計，僅2018年11月，就有20多個樓盤的購房者因為精裝修問題與開發(fā)商展開正面交鋒。隨后，武漢樓市迎來了前所未有的維權(quán)潮。

為保利潤，開發(fā)商難題纏身

在采訪中，多家開發(fā)商的表態(tài)無一不是——退房可以，退裝修不行。

武漢一業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，一個毛坯項目售價1萬元/平方米，計算地價等成本，利潤只有5%。但精裝修部分可能成本只有500元/平方米，但可賣2000元/平方米，這部分的利潤率可以輕松超100%。

“限購之前武漢商品住宅每年差不多六成被外地人買走了，但一限購，這部分人和投資客就被擋在了門外。所以為了沖銷量、保利潤，在政府限價的情況下，大家都傾向用精裝修這部分的議價和利潤，去彌補單純賣毛坯房的利潤短缺。”

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，“裝修”本身就是開發(fā)商在限價行情中，用來提升議價和利潤的工具。“一方面是地價等成本持續(xù)走高，另一方面很多限制因素在壓制售價，甚至有的毛坯備案價低于開發(fā)商的成本，若不捆綁精裝修賣，開發(fā)商就要賠錢。”

更加尷尬的是，“因為后來客戶越來越短缺，去化率一直在降，撐不住了，在業(yè)績和利潤面前，一些樓盤不得不選擇先走量，開始取消精裝或者裝修打折。差距拉大了，讓前一波買家心理不平衡了。”

裝修款取消不得，退更退不得，此時的武漢開發(fā)商難題纏身，似乎無路可走。

“退房”文件成解藥？

買賣雙方僵持不下。“退房”文件一出，自然被視為“解藥”。

但事實上，針對涉及的79個項目，該文件并沒有真正解答到底如何執(zhí)行、是否要交違約金、是否真的能退等問題。

據(jù)中新經(jīng)緯報道稱，如果購買了名單中的樓盤項目，在與開發(fā)企業(yè)協(xié)商一致、提交相關(guān)材料后，可以辦理合同備案注銷。武漢市房產(chǎn)交易中心會積極幫助辦理，但強調(diào)購房者要與開發(fā)商協(xié)議一致、一起辦理。

武漢市房產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員則表示，辦理備案注銷還需要等待進一步的明確與規(guī)范，購房人暫時可以參考武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的武房規(guī)【2018】8號文關(guān)于合同注銷的條件與流程。

但《每日經(jīng)濟新聞》記者通過在武漢部分樓盤維權(quán)現(xiàn)場采訪了解到，大多數(shù)業(yè)主是不愿意退房的，他們只是希望把精裝還原成毛坯（讓開發(fā)商退裝修錢），或者免費升級裝修質(zhì)量，但這條路卻難以走通。

事實上，對于開發(fā)商而言，“退錢”幾乎不可能。

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，無論哪家房企都有自己嚴(yán)格的財務(wù)管理流程，非合同類付款本來申請起來本就異常麻煩，如果是退房退款，需要經(jīng)過的審批流程更是倍增，并且還可能導(dǎo)致項目公司、區(qū)域公司被問責(zé)。

“例如，某10強企業(yè)就在財務(wù)管理制度中明令，除非不能交付，否則買方不能要求退款。如果一條要求不滿足，收到的款項就應(yīng)作為預(yù)收賬款，不屬于營業(yè)收入，而被納入流動負債。這一方面會影響公司的財務(wù)報表，一方面也會影響項目的業(yè)績。相關(guān)員工不能按照100%完成銷售來計算收入，也就意味著收入會打折扣。如果是央企，重則可能被視為國有資產(chǎn)流失。”

因此，有房企人士評論：“武漢政府如果真就退房一事發(fā)布了官方文件，無論文件是否隔靴搔癢，但行為本身是值得鼓勵的，說明政府能直面‘硬骨頭’，有探索解法的想法。”

自2019年中央經(jīng)濟工作會議提出房地產(chǎn)市場要堅持“因城施策、分類指導(dǎo)、夯實城市政府主體責(zé)任”之后，各城市在處理當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場問題的能動性便得到提升。

“無論是此前調(diào)控調(diào)整的菏澤、珠海、廣州等地，還是引發(fā)市場博弈的九江、杭州等城，在中央的維穩(wěn)基調(diào)下，地方政府必須面對各自的問題研究解法，武漢這次事件或也能理解成是一個信號。”上述人士續(xù)稱。

（出于保護記者人身安全考慮，本文記者署名為化名）