房地美（Freddie Mac）周四最新數(shù)據(jù)顯示，其初級抵押貸款市場調(diào)查統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至10月11日的美國平均周度房貸利率再創(chuàng)七年新高，還創(chuàng)下特朗普勝選美國總統(tǒng)以來最大漲幅。

美國30年期固定抵押貸款利率跳漲至4.9%，創(chuàng)2011年4月中旬以來最高，打破了上周4.71%的七年新高紀錄。這代表房貸利率上漲了19個基點，創(chuàng)2016年11月17日以來最大單周漲幅，當時上漲了37個基點。

年初時的30年期固定房貸利率平均值為3.95%，不足4%，據(jù)Mortgage News Daily統(tǒng)計，2016年時這一利率甚至不到3.5%。本周跳漲，將代表30萬美元的30年期房貸每月還款金額攀升至1592美元，較年初的1424美元上漲12%，進一步減損了潛在買家的可負擔能力。

華爾街見聞曾提到，2018年三季度，全美中位數(shù)房價為25萬美元，同比上漲6%，是平均薪資增速（3%）的兩倍。從2012年一季度觸底以來，美國中位數(shù)房價累漲了76%，同期的平均周薪漲幅僅有17%。這令房地美首席經(jīng)濟學(xué)家Sam Khater今日在社交媒體上表示：“隨著房價走高，美國借貸購房者要喘不過氣來了。”

《華爾街日報》評論稱，30年期固定房貸利率若“破5”，將嚇跑很多住宅買家，加速美國樓市下行趨勢，進而影響更廣泛的經(jīng)濟領(lǐng)域。目前房貸利率上漲，同時大部分地區(qū)房價也在漲，一些經(jīng)濟學(xué)家認為，售房者可能不得不降價，因為買家在高利率環(huán)境下越來越買不起房。樓市表現(xiàn)也通常是利率走高如何影響宏觀經(jīng)濟的先導(dǎo)指標。

Khater在近期接受彭博社采訪時稱，受利率上升影響最大的是年輕人和首次購房者，他們傾向于支付更低的首付款，也不能利用已有住房的抵押再融資或出售等紅利。房地美目前支持的房貸中約有45%是首次購房者，高于歷史正常水平30%，代表利率上升對市場的影響大于以往。

而更年輕的買家在心理上更容易受到高利率震撼。Better Mortgage公司創(chuàng)始人兼CEO Vishal Garg對《華爾街日報》表示，金融危機后逐漸進入社會的一批年輕人已經(jīng)習(xí)慣了3%或者4%的房貸利率，他們不知道1980年代利率高達18%，也不記得21世紀初是5%-7%區(qū)間。

不熟悉更高房貸利率時代的又何止是年輕買家，一些業(yè)務(wù)倚重于房貸的非銀機構(gòu)，甚至是其中一些較大的市場競爭者，在十年前并不存在。利率走高將扼殺抵押房屋產(chǎn)權(quán)再融資的熱潮，正是這一細分市場在2008年金融危機之后幫助抵押貸款行業(yè)紓困。

房貸數(shù)據(jù)與技術(shù)公司Black Knight Inc.統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，如果30年期固定房貸利率達到5%，有資格獲得再融資并能從中受益的房主將縮減至155萬人，較年初數(shù)據(jù)深跌64%，也是2008年以來最少。

華爾街見聞曾提到，今年以來美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)一直不及整體經(jīng)濟，這一點已經(jīng)反映在了股市上。年初至今，以美國建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)開發(fā)商股票為投資對象的安碩美國住宅建設(shè)ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）累計下跌27%；SPDR標普房地產(chǎn)開發(fā)商ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同樣處于熊市，跌幅達21%：

上述兩只ETF基金9月的跌幅均超過3%。在很大程度上，下跌原因與美國國債收益率的急劇攀升緊密相關(guān)。10年期美債收益率最近刷新了七年新高，升至3.252%。

穆迪分析師首席經(jīng)濟學(xué)家Mark Zandi表示：“利率每上升一個基點都會影響房地產(chǎn)市場。過去一年利率上漲已對單戶家庭的住房需求造成越來越大的壓力，尤其是在房價已經(jīng)漲了這么多的情況下。今年初以來，房屋銷售出現(xiàn)了下滑，許多市場的房價增長正在放緩，因此已造成損害。”

數(shù)據(jù)顯示，美國8月成屋銷售連續(xù)六個月同比回落，8月成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比下降1.8%，創(chuàng)七個月降幅最深。美國6-8月的新屋銷售數(shù)量不佳，7月修正值創(chuàng)一年新低。標普/凱斯席勒全美房價指數(shù)在7月年化漲幅6%，遜于前值，20座大城市房價指數(shù)連續(xù)四個月同比增速放緩，并刷新2017年8月以來的11個月最低。8月新屋房價中位值跌至32.02萬美元，持平了6月所創(chuàng)的去年2月以來最低。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）首席經(jīng)濟學(xué)家Lawrence Yun認為，由于待售房屋庫存短缺和房價上漲非?？?，許多消費者選擇了觀望和等待。佛羅里達大西洋大學(xué)和國際大學(xué)的最新研究稱，目前對大多數(shù)美國人來說，租房比購買房產(chǎn)更劃算。然而房屋租賃平臺RentCafe和房產(chǎn)研究及信息服務(wù)平臺Yardi Matrix的報告顯示，全美252個城市中，逾220個（89%）的房租出現(xiàn)上漲，8月平均租金同比上漲3.1%，創(chuàng)18個月最大漲幅，并升至創(chuàng)紀錄的1412美元。

華爾街見聞 杜玉