每經(jīng)編輯｜董青枝    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝  每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

一陣秋風(fēng)一陣涼，日漸寒冷的天氣正驅(qū)趕著人們前往溫暖的“天涯海角”三亞。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在三亞樓市旺季來(lái)臨之際，海南及三亞頻出樓市調(diào)控政策，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年至今已進(jìn)行調(diào)控多達(dá)10余次。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策的出臺(tái)也是防患于未然，目的是對(duì)后續(xù)幾個(gè)月的樓市適當(dāng)降溫。

三亞房屋銷(xiāo)售額領(lǐng)跑海南

事實(shí)上，此前三亞的房?jī)r(jià)已有升溫跡象。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月三亞房屋銷(xiāo)售額397.2億元，位列全省首位，比上年同期增長(zhǎng)105.8%；且上半年三亞以60-90平中小戶型成交為主，成交均價(jià)領(lǐng)跑全省，熱門(mén)區(qū)域單價(jià)集中在2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米。

具體來(lái)看，三亞市政府公布數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，三亞全市累計(jì)房屋銷(xiāo)售面積88.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.6%；房屋銷(xiāo)售額217.2億元，同比增長(zhǎng)127.0%。價(jià)格方面，1~3月，三亞新建商品住宅價(jià)格分別上漲6.3%、7.6%和10.3%。

值得關(guān)注的是，2016年12月到2017年的2月，三亞新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)三個(gè)月位于70個(gè)大中城市之首。據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)，三亞今年1月新建商品住宅的成交均價(jià)為23566元/平方米，而去年全年均價(jià)為19169元/平方米，漲幅達(dá)23%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)調(diào)查顯示，今年一季度?？凇⑷齺啒鞘?ldquo;量?jī)r(jià)齊升”，在此背景下，政府迅速出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施，加大市場(chǎng)督查監(jiān)管力度，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，防止投機(jī)性行為哄抬房?jī)r(jià)，海南樓市正式進(jìn)入全面調(diào)控期。

就在4月中旬，海南省發(fā)布限制購(gòu)買(mǎi)多套商品房住宅的政策，實(shí)行限購(gòu)、限貸、限售。三亞也于4月提高第二套商品住宅商業(yè)貸款的首付比例。

這一連環(huán)政策作用明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月三亞市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降1.2%，領(lǐng)跌全國(guó)。

但不久，三亞的房?jī)r(jià)又有所蠢動(dòng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月70城房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)顯示，8月三亞新建商品住宅環(huán)比上漲0.1%，同比上漲7.7%。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端表示，結(jié)合最新的70城價(jià)格指數(shù)，三亞的同比環(huán)比都在漲。而“遇漲即調(diào)”是大勢(shì)所趨，何況海南的外來(lái)置業(yè)者比較多。

10月9日，三亞再出臺(tái)新政，限購(gòu)、限售雙管齊下，打擊炒房客。據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)10月11日?qǐng)?bào)道，三亞停止在國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三亞的地理優(yōu)勢(shì)決定了其樓市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，從這個(gè)角度看，三亞需要率先出臺(tái)政策。而限購(gòu)限售政策齊發(fā)力，恰巧為購(gòu)房者提供了警示意義，即帶著投資投機(jī)目的甚至只是沖著去度假的群體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房需要更加理性。

三亞庫(kù)存不足5個(gè)月

在迎來(lái)高成交量之前，去庫(kù)存曾是三亞的主要任務(wù)。

根據(jù)海南錦誠(chéng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，2015年末，海南全省庫(kù)存量3639.23萬(wàn)平方米，全省平均去化周期48.85個(gè)月，顯著高于全國(guó)平均水平。省會(huì)?？凇?guó)際旅游城三亞成為當(dāng)?shù)貛?kù)存最高的區(qū)域。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月，?？趲?kù)存量達(dá)594萬(wàn)平方米，三亞庫(kù)存量達(dá)241萬(wàn)平方米。

在海南省房地產(chǎn)去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)的大政策背景下，海南樓市的庫(kù)存正在穩(wěn)步減少。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年末與2017年上半年重點(diǎn)市縣庫(kù)存去化周期對(duì)比數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)市縣商品住宅整體去化周期由2016年末的18個(gè)月回落至12個(gè)月，海口、三亞、陵水、萬(wàn)寧、瓊海市場(chǎng)去化效果顯著，特別是三亞樓市庫(kù)存去化周期已不足5個(gè)月，成為海南庫(kù)存最緊缺的城市。

此外，海南省宣布停批100平米以下的商品房。海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，停止小戶型商品住宅建設(shè)，提高商品住宅套型面積，在海南實(shí)行開(kāi)發(fā)規(guī)?？偭空{(diào)控的情況下，可以降低入住人群規(guī)模，緩解基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施壓力，提升居住環(huán)境質(zhì)量。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，海南市場(chǎng)還是允許投資客來(lái)投資休閑度假的，只不過(guò)是通過(guò)面積的不斷放大來(lái)篩選這個(gè)市場(chǎng)所需要的人群。另外，提高炒房的門(mén)檻，市場(chǎng)也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)一些。