每經(jīng)記者 吳若凡  每經(jīng)編輯 湯亞文

上海全新土拍規(guī)則后，迎來第一次土拍，3幅地塊的投標內(nèi)容已于5月27日在網(wǎng)站上予以公示，經(jīng)公示無異議的，6月1日09時30分將進行定標。雖官方尚未公布結(jié)果，但據(jù)現(xiàn)場參與競拍的開發(fā)商透露，結(jié)果其實已經(jīng)確定。

從目前的公示內(nèi)容看，上海三幅地塊投標有保利、中建、中海、萬科四家，雖順位未定，但計算投標價，總額已達29.3億元。

據(jù)悉，三幅地塊分別位于臨港蘆潮港社區(qū)和奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)，總出讓面積13.4萬㎡，起價在22.1億元，樓面起價則為9662元/㎡，而地塊最終成交樓面價為12774元/㎡，平均溢價率24.4%。

三央企投標領(lǐng)先 配建條件繁多

上海奉賢區(qū)地塊由中海、保利、萬科投標，其中投標價格最高為中海的17.55億，若計算樓面價則為14581元/㎡，溢價率48.8%。

該地塊位于奉賢鎮(zhèn)與臨港新城中間，東至同心港,南至蘭博路,西至浦蘭路,北至城協(xié)路，出讓面積75224.2㎡，容積率1.6，地塊起拍價11.79億，樓面價9800元/㎡。

地塊需建設5%的保障房（6017.94㎡）無償移交政府，并自持15%的住宅（17151.12㎡）作為廉租房，30%的全裝修住宅。

另一幅臨港地塊萬科、保利、中建均有投標，價格最高為中建的3.05億元，若計算樓面價則為9659元/㎡，溢價率9.8%。

地塊位于臨港新城東側(cè)，東至漕河路,南至蘆碩路,西至潮樂路,北至江山路綠化帶，出讓面積15807.6㎡，容積率2.0，起價2.78億元，樓面價8800元/㎡。

同樣，地塊需建設5%的保障房（1264.6㎡）無償移交政府，并自持100%的商業(yè)（6323.04㎡），30%的全裝修住宅。

浦東南匯臨港純住宅地塊（C0204）依然由中建、保利、萬科投標，目前保利投標價格最高，為8.65億元，樓板價1.12萬元/㎡，溢價率14.6%。

入市一波三折 三地塊成復合拍賣試點

上述三幅地塊的拍賣引人注目，地塊從掛牌到出讓可謂一波三折：2016年12月，3幅地塊在土地市場公開掛牌；隨后2017年3月20日，3幅地塊因資金審核尚未完成，被中止出讓;2017年4月11日，3幅地塊調(diào)整為招標掛牌復合出讓;2017年5月11日，3幅地塊確定為電子競價;2017年5月26日，3幅地塊正式出讓。6月1日將正式公布投標結(jié)果。

從2016年12月這3幅地塊公示掛牌出讓信息以來，期間經(jīng)歷了中止交易、變更出讓方式、調(diào)整現(xiàn)場競價形式等多種問題。這也是至今為止，上海首次以招標掛牌復合方式出讓的住宅用地。

在全新的土拍規(guī)則中，值得一提的是“評標”認定中的一系列指標。除了要考核拿地房企近三個會計年度合并財務報表中總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率等基本指標外，還要考核信用評級、總建筑面積、全裝修面積等其他評定指標。

按照新規(guī)要求，需根據(jù)通過資格審查的有效申請人數(shù)來確定出讓方式。采用有競價招標方式出讓的，則以“綜合條件最佳者得”的原則確定中標人；采用掛牌方式出讓的，則以“價高者得”的原則確定競得人。