“我們認(rèn)為2017年將非常非常嚴(yán)峻，超出市場上普遍的預(yù)期，在這樣一個對形勢的判斷下，我們采取的策略是防守反擊，先在惡劣嚴(yán)峻的市場面前守住，不要進(jìn)球，然后有條件再進(jìn)攻。”這已經(jīng)不是我們第一次聽到朗詩集團(tuán)董事長田明這樣的言論。

在最近的幾個公開場合，他多次強調(diào)，中國上一階段的房地產(chǎn)是黃金時代，黃金時代的特征是：房地產(chǎn)開發(fā)模式特別簡陋、粗糙，拍一塊地，然后蓋房子，然后銷售，把錢收回來。再大的公司，都是對這種粗陋商業(yè)模式的重復(fù)，無非是數(shù)量的差別。但這種以住宅、零售、快周轉(zhuǎn)為特征的粗陋的商業(yè)模式不能在中國的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下去，一是房地產(chǎn)行業(yè)泡沫正在形成，再這樣下去會破滅；二是在東部的大城市和主要核心城市，都已經(jīng)迎來二手房和存量房時代。

“我始終是一個緊盯著市場、戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰的人。我可能會為了我的謹(jǐn)慎，付出一定的代價，比如該拿的地沒拿。但是，這樣的謹(jǐn)慎，可以讓企業(yè)發(fā)展得更長久。”基于對市場的這一判斷，在田明的帶領(lǐng)下，過去一年朗詩綠色地產(chǎn)在業(yè)務(wù)收入構(gòu)成、商業(yè)模式等方面進(jìn)行了諸多變革。

這些變革，讓朗詩變得更健康，也贏得了一種有些房企暫時還不具備的能力：在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生重大變革后，能夠活下來，并成為新的主流企業(yè)的能力。

銷售業(yè)績增幅超過100%

如果，光聽田明的上述說辭，很多人也許會產(chǎn)生錯覺，以為去年朗詩的業(yè)績增幅不大。

可是，事實卻正好相反。

在剛剛過去的2016年，朗詩綠色地產(chǎn)的業(yè)績相當(dāng)不俗。截至2016年12月31日，朗詩總銷售額為308億元，比去年同比增長69%，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)占283.5億元。

“很多人買房，我問他為什么買房，無一例外是投機性購房……到有些新蓋的小區(qū)去看，晚上亮燈率很低……2016年的樓市紅火，和我們地產(chǎn)商沒有關(guān)系……”盡管業(yè)績有爆發(fā)式的增長，但田明對市場的總體趨勢看得非常清楚，他明白去年那樣的市場火爆不可持續(xù)。

可以持續(xù)的是另一塊收入，這就是朗詩在服務(wù)領(lǐng)域的收入。

這部分收入包括房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)、存量資產(chǎn)運營、城市更新、金融服務(wù)等多項業(yè)務(wù)。

根據(jù)介紹，上述收入總額接近25億元，并且保持了過去幾年連續(xù)50%左右的收入增幅。

相比房地產(chǎn)開發(fā)收入，朗詩的服務(wù)類收入雖然占比不大，但利潤總額卻不低，開發(fā)投資的利潤和服務(wù)收入的利潤，去年基本維持在1:1的比例，是朗詩綠色地產(chǎn)在開發(fā)投資收入以外，另一塊重要收入來源。

在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)尋找各種轉(zhuǎn)型嘗試

在田明看來，相比房地產(chǎn)開發(fā)市場，來自房地產(chǎn)服務(wù)類收入仍然有巨大的增長空間。

9月，朗詩曾和中信資本在上海舉行城市更新戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同合作探索一線城市的存量資產(chǎn)改造業(yè)務(wù)。

田明說，當(dāng)時上海市規(guī)土部門的一位負(fù)責(zé)人曾和他聊起，整個上海的開發(fā)強度已經(jīng)達(dá)到52%，意味著除去河流、綠化、農(nóng)田、道路等部分，上海已經(jīng)沒有可以用來開發(fā)的空間。

在這個背景下，增量資產(chǎn)開發(fā)，必然轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)改造。田明說，他曾在美國這個房地產(chǎn)行業(yè)極度發(fā)達(dá)的市場進(jìn)行考察，發(fā)現(xiàn)就是這樣一個成熟的市場，城市更新需求也是非常大。

“城市發(fā)展、更新中，總會出現(xiàn)一些低效資產(chǎn)，把這些低效資產(chǎn)盤活，讓它能夠重新高效利用，就會產(chǎn)生新的盈利空間。”

有盈利空間的不僅僅只有城市更新業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、幼兒園、醫(yī)院、諸多城市公共設(shè)施，都有盈利空間。

田明說，美國最大的開發(fā)商年銷售額只有100多億美元，很多美國大型房企和朗詩相比，銷售收入要低出一截?？墒?，美國的地產(chǎn)商有大量的持有型房地產(chǎn)，包括租金在內(nèi)的多項收入總和，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)利潤。這使得美國的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)歷過幾次大的危機之后，依然能夠很健康地存活下去。

和他們相比，朗詩持有資產(chǎn)所占的比例，仍然有很大的差距，有進(jìn)一步提升的空間。而朗詩所開發(fā)投資的物業(yè)也會有各種類型，不僅僅有商業(yè)、辦公樓，也會有長租公寓、酒店等各種物業(yè)。

田明說，這就是朗詩的轉(zhuǎn)型，不跨出房地產(chǎn)，在行業(yè)內(nèi)部尋找可以發(fā)展的新機會。 文/楊羚強