每經(jīng)記者 查道坤

如今，為了樓市去庫存化，鎮(zhèn)江地方政府也可謂是下足了功夫。

5月11日，鎮(zhèn)江官方正式對外發(fā)布《鎮(zhèn)江市關(guān)于房地產(chǎn)去庫存工作的實施方案》，從金融支持、購房補貼、公積金貸款和鼓勵落戶方面，支持購房者買房。該方案也被稱之為鎮(zhèn)江有史以來調(diào)控最強力度、涉及面最廣、含金量最高的房地產(chǎn)去庫存政策。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，截至4月底，鎮(zhèn)江全市庫存量達到1298萬平方米。

而鎮(zhèn)江只是三四線城市樓市的一個縮影。由于各種利好政策出臺，3月以來，二線城市的樓市持續(xù)火爆，但是三四線城市依舊沒有任何起色。在業(yè)內(nèi)人士看來，三四線城市由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不夠，外來人口嚴重不足，樓市去庫存依然較難。

鎮(zhèn)江出臺新政去化庫存

鎮(zhèn)江出臺的實施方案，在金融支持方面，鎮(zhèn)江推出農(nóng)民安家貸業(yè)務(wù)，中國農(nóng)業(yè)銀行鎮(zhèn)江分行從優(yōu)化準入門檻、簡化收入認定、降低貸款成本、提供靈活還款方式四個方面，為具有改善住房條件意愿的農(nóng)民進城購買商品住房提供便利，如執(zhí)行優(yōu)惠貸款利率，增加按季、半年、全年等還款方式。

此外，實施方案還在落戶方面作出調(diào)整，凡是在鎮(zhèn)江市區(qū)購買商品房、安置房以及商業(yè)辦公房超過30平方米的購房者，其本人、配偶以及子女都可以在鎮(zhèn)江落戶，享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療、教育等同等市民待遇。

在購房補貼方面，實施方案規(guī)定只要是鎮(zhèn)江本市戶籍人口，在鎮(zhèn)江市區(qū)購買首套商品住房，給予應(yīng)納稅房價1%的政府性補貼。對符合鎮(zhèn)江市政府辦公室《關(guān)于人才安居政策的意見（試行）》文件規(guī)定的人才購買商品住房的，均可享受繳納契稅補貼。而非鎮(zhèn)江本市戶籍人口，在市區(qū)購房，享受本市戶籍人口購房補貼政策。

在公積金貸款方面，實施方案規(guī)定，個人使用公積金首次貸款或已結(jié)清相應(yīng)購房貸款進行二次貸款的，最低首付比例為20%。同時，公積金貸款還延長了公積金貸款年限、實施異地貸款業(yè)務(wù)、優(yōu)化貸款流程、放寬了住房公積金提取條件。

實施方案還表示，鎮(zhèn)江市政府建立商品房（安置房）優(yōu)惠房源庫，鼓勵開發(fā)企業(yè)自愿加入。購房人凡購買優(yōu)惠房源庫中的商品房（安置房），開發(fā)企業(yè)在成交價的基礎(chǔ)上，再給予購房人5%的優(yōu)惠。

對此，鎮(zhèn)江市住建局副局長荊天翔表示，此次鎮(zhèn)江出臺的去庫存方案，涉及面較廣、力度也較大，希望對鎮(zhèn)江市去化樓市庫存起到推動作用。

值得注意的是，這并不是鎮(zhèn)江首次出臺政策去庫存。去年8月鎮(zhèn)江出臺“房七條”，鼓勵市民進行房地產(chǎn)消費，同時將首付款降低至20%，并給予免契稅的政策。

在今年5月5日，鎮(zhèn)江市官方對外表示，將不再建設(shè)保障房，以商品房代替保障房，鼓勵市民購房，同時將限制商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)。

一系列政策的背后，則是庫存壓頂?shù)氖聦?。來自?zhèn)江官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，鎮(zhèn)江全市商品房存量1298萬平方米，其中，商品住房存量887萬平方米，商品住房去化周期18個月。鎮(zhèn)江市區(qū)商品住房存量303萬平方米，去化周期17個月，去化周期超出了正常合理范圍。

三四線城市去庫存依舊難

鎮(zhèn)江市在今年的《政府工作報告》中則明確指出，要在2016年把鎮(zhèn)江樓市庫存去化周期控制在15個月以內(nèi)。

鎮(zhèn)江房產(chǎn)網(wǎng)副主編徐睿對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“雖然政府層面出臺一系列的優(yōu)惠政策，鼓勵市民買房，但是由于鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型并不好，吸引外來人口能力不足，在政策出臺之前，和政策出臺之后，鎮(zhèn)江樓市的成交量其實并未出現(xiàn)大的變化，目前來看去化庫存難度較大。”

事實上，鎮(zhèn)江樓市面臨的現(xiàn)狀只是三四線城市的一個縮影。相比于一線城市和部分二線城市樓市在春節(jié)后量價齊升的局面，三四線城市，卻并未有過任何起色。

同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月，雖然同比下降14%，但是遠超合理區(qū)間15個月，大部分三四線城市去庫存壓力仍大。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，以安徽滁州、阜陽和蚌埠等三四線城市為例，按這三個城市現(xiàn)有的庫存量和銷售情況計算，去化庫存均需四年以上時間。

中國指數(shù)研究院的報告顯示，當前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市，多數(shù)三四線城市處于快速擴張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、有效需求不足等問題。

對此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“按照目前三四線城市的現(xiàn)狀來看，去化庫存依舊是難題，因為這些城市由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不足，人口導(dǎo)入不夠，購買力嚴重不足，短期內(nèi)三四線城市庫存壓力不會發(fā)生改變。”

不過，在合肥房地產(chǎn)研究院副院長凌斌看來，“國家層面推出的新型城鎮(zhèn)化，是去化三四城市庫存量的一個重要舉措，但是由于三四城市經(jīng)濟發(fā)展的限制，城鎮(zhèn)化速度相對較慢。相比于出臺政策鼓勵購房，地方政府應(yīng)加快城鎮(zhèn)化速度，激發(fā)農(nóng)村人口的購買力，那么三四線城市庫存壓力會得到一定的緩解。”