每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“微信公眾號(hào)”real-estate-circle）被稱為“史上最嚴(yán)”的上海325房地產(chǎn)調(diào)控，襲來(lái)之勢(shì)摧枯拉朽，意料之中，市場(chǎng)在一個(gè)月后，出現(xiàn)了成交下滑。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月上海市商品住宅成交量為97.2萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑56.1%，同比下滑21.8%。

但不符合廣大購(gòu)房者預(yù)想的是，上海的房?jī)r(jià)依然在漲。鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月上海商品房成交均價(jià)為32636元/㎡，環(huán)比下滑1.9%，同比上漲10.9%。

為什么就算調(diào)控這么猛，房?jī)r(jià)也不能“如愿以降”？因?yàn)殡m然市場(chǎng)成交總量在下滑，但有幾個(gè)現(xiàn)象和幾組數(shù)據(jù)不能忽略：

爭(zhēng)相出貨

鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅項(xiàng)目的新增供應(yīng)量明顯增多，特別是位于浦東、青浦、松江、南匯及奉賢區(qū)域，新增供應(yīng)量均達(dá)到10萬(wàn)㎡以上。

而其中浦東和青浦的新增供應(yīng)量甚至在26萬(wàn)㎡以上。內(nèi)環(huán)內(nèi)有8個(gè)項(xiàng)目推新，浦東就占了4個(gè)，分別為尚海酈景、仁恒公園世紀(jì)、九龍倉(cāng)濱江壹十八及浦園（別墅）。

許多高端項(xiàng)目開(kāi)始爭(zhēng)相入市。例如華發(fā)在上海的首個(gè)項(xiàng)目，位于浦東張江板塊的華發(fā)四季，就決定在5月中旬首次開(kāi)盤。目前張江板塊的均價(jià)在65000元/㎡，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目公寓價(jià)格在70000元/㎡左右。

據(jù)悉，另一個(gè)重磅項(xiàng)目——華潤(rùn)華發(fā)靜安府，也預(yù)計(jì)在6月底7月初開(kāi)盤，預(yù)計(jì)售價(jià)超過(guò)8萬(wàn)/㎡。

內(nèi)環(huán)內(nèi)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目“融創(chuàng)香溢天地”目前也緊羅密布地準(zhǔn)備推盤，預(yù)計(jì)看盤時(shí)間在6月底7月初。該項(xiàng)目位于光新路板塊，首批推327套酒店式公寓，單價(jià)在5萬(wàn)元/㎡左右。

雖然現(xiàn)在上海的高價(jià)盤蠢蠢欲動(dòng)，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)推盤其實(shí)并不理想。

“最好的節(jié)點(diǎn)肯定是新政前，現(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只能搶時(shí)間，越早越好。”

“高價(jià)”再漲

高總價(jià)項(xiàng)目大舉入市、加大成交，必然帶動(dòng)市場(chǎng)的整體均價(jià)，但除此之外，豪宅價(jià)格上漲，也是帶漲總體水平的重要因素。

邦爺注意到，除了尚海酈景，浦東新推的其它3個(gè)項(xiàng)目，報(bào)價(jià)基本都在10萬(wàn)元/㎡以上，且較2015年推盤報(bào)價(jià)均出現(xiàn)上漲，漲幅在3.7%-18.9%不等。

上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示，“325新政”后一個(gè)月，均價(jià)12萬(wàn)元/㎡及以上的豪宅，成交量出現(xiàn)顯著上漲，漲幅達(dá)到24.56%。（雖然新政前后38天，均價(jià)8-9萬(wàn)元/㎡、均價(jià)9-10萬(wàn)元/㎡及均價(jià)10-12萬(wàn)元/㎡的高端住宅，均出現(xiàn)成交量環(huán)比下跌。）

供求逆轉(zhuǎn)

有一個(gè)現(xiàn)象值得注意：4月，上海樓市的供求比，已經(jīng)由3月的0.4反轉(zhuǎn)為1.1，首次出現(xiàn)了供大于求的局面，消化周期也由3月末的2.6個(gè)月上升到了如今的2.9個(gè)月。

而且從供應(yīng)看，雖然不少高價(jià)項(xiàng)目加快入市，但從總量上看，以剛需項(xiàng)目為主的外環(huán)外區(qū)域，住宅新增供應(yīng)量占比依然在6成以上。

價(jià)格方面，克爾瑞數(shù)據(jù)則顯示，新政發(fā)布后一個(gè)月，上海一、二手住房成交均價(jià)分別為32406元/㎡和26814元/㎡，分別環(huán)比回落了4.8%和0.4%。

“從目前情況來(lái)看，二三季度還會(huì)延續(xù)四月份的走勢(shì)。而如果連續(xù)兩個(gè)季度成交較一季度下滑50%，整體房?jī)r(jià)就將維持平穩(wěn)。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為。

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