每經(jīng)編輯 魏瓊    

(本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

要問全球最大的商業(yè)地產(chǎn)用家是誰？答案一定不是任何一家典型的開發(fā)商，而是人們每天都能在城市轉(zhuǎn)角遇到的三個字——麥當勞。

據(jù)統(tǒng)計，麥當勞在全球餐廳數(shù)量超3萬家，排名第一。一方面，資料顯示，麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，這一部分90%的收入來自房租，它本質(zhì)上是一家房地產(chǎn)經(jīng)營公司。另一方面，麥當勞是所有新建商場最希望引進的品牌之一，很多商業(yè)更會以低租金甚至不要錢的超優(yōu)惠條件，吸引麥當勞入駐，這使得麥當勞在包括中國在內(nèi)的很多地方，都是商業(yè)地產(chǎn)的最大用家之一。

但如今，麥當勞似乎也準備放棄亞洲的商業(yè)地產(chǎn)市場了？！

麥當勞大幅關(guān)店

來自外媒的消息稱，麥當勞將出售東北亞部分地區(qū)業(yè)務，包括內(nèi)地、香港、韓國等地在內(nèi)共約2800家分店，潛在買家包括華潤、私募基金貝恩資本、安博凱投資及德太投資等。

作為餐飲業(yè)的巨頭，難道麥當勞的日子也不好過？

至少在中國來說，的確如此。近年，中國整體的商業(yè)地產(chǎn)氛圍日漸趨冷，零售物業(yè)業(yè)績持續(xù)下滑，以萬達為首的商業(yè)地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)型，比如關(guān)閉了全國40多家萬達百貨，同時進軍體驗式消費市場。

“體驗式消費”一直被視為國內(nèi)商場面對電商沖擊的一個強盾，但要說“體驗式”，麥當勞的體驗式消費可謂全球知名，如何調(diào)動家庭消費氛圍、優(yōu)化體驗環(huán)境…麥當勞在這些方面書寫過很多案例，但此刻，“體驗式消費的典范”麥當勞卻在積極售賣中國分店，這是不是在說，不僅國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)前景不行，體驗式消費也并非百利無一害呢？

麥當勞轉(zhuǎn)型，中國還是的重點戰(zhàn)區(qū)

事實上，在第一太平戴維斯華南區(qū)高級經(jīng)理何凌看來，麥當勞售賣分店的行為恰恰表明了對商業(yè)地產(chǎn)前景看好，是轉(zhuǎn)型以求更好發(fā)展的做法。

麥當勞在中國擁有2200家門店，而在未來的五年，麥當勞希望在內(nèi)地增開1300家門店，加上香港、韓國，亞洲新增門店或?qū)⑦_到1500家。但與此同時，麥當勞在日本、中國、美國也有大量先期判斷不精，表現(xiàn)不太好的門店。麥當勞實際是在為增長強項削減弱項，調(diào)整結(jié)構(gòu)謀取更好發(fā)展。

這不，麥當勞在3月31日發(fā)布公告就表示，計劃在中國引進戰(zhàn)略投資者，加大對未來的投資力度，今年將繼續(xù)在中國內(nèi)地開設約250家新餐廳。

而麥當勞調(diào)整結(jié)構(gòu)的同時，將在全球范圍內(nèi)開啟“特許經(jīng)營”模式，未來引進的“特許經(jīng)營商”將擁有這些分店的主要權(quán)益，而麥當勞將獲得一次性的加盟費用，以及在未來每年收取特許經(jīng)營費以及收入的3-5%。據(jù)了解，麥當勞目前在全球特許經(jīng)營餐廳的比例大約80%，未來計劃提升到95%以上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，目前中國餐飲業(yè)總體上處于復蘇態(tài)勢，這對于麥當勞而言意味著新的商業(yè)機遇，門店擴張恰是品牌擴張的一個重要體現(xiàn)。對麥當勞而言，通過引入戰(zhàn)略投資者，出讓股權(quán)，換取更多投資資金，能讓其具備更強能力布局新項目。而“特許經(jīng)營”這種輕資產(chǎn)運行的模式，能夠讓麥當勞的品牌溢價水平進一步升高。

但應該注意，目前一些速食類APP軟件的出現(xiàn)，對麥當勞而言是新的壓力。麥當勞的自我轉(zhuǎn)型，應該要包含服務內(nèi)容的升級，比如注重社區(qū)飲食文化、研究消費習慣，提升產(chǎn)品競爭力。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波