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重慶

一線城市房價漲漲漲 2016年重慶樓市機會何在？

每經(jīng)記者 杜冉樂

重慶作為中西部地區(qū)唯一的直轄市，盡管其GDP增速已實現(xiàn)了7個季度排名全國第一，但今年以來，“北上廣深”四個一線城市房價一路飆漲，重慶等眾多核心城市卻波瀾不驚。

隨著產(chǎn)業(yè)西進(jìn)，尤其是中新產(chǎn)業(yè)園落戶重慶，重慶人口凈流入增長明顯。近日，像渝派房企代表金科已率先拋出了銷售回款“雙破百億”的消息。重慶某地產(chǎn)機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)?shù)厥苷?、大勢影響相對一線要滯后一些，目前需求仍難以出現(xiàn)爆發(fā)性，但總體會趨穩(wěn)。

渝版房產(chǎn)稅難調(diào)預(yù)示房價見頂？

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前三季度，重慶市GDP同比增長11%，比全國平均增速高4.1個百分點。從歷史數(shù)據(jù)看來，這是重慶經(jīng)濟增速連續(xù)第7個季度位居全國第一。

重慶作為中西部地區(qū)唯一的直轄市，在其他省會城市及計劃單列市眼里，他享有更多的政策“優(yōu)越感”。不過，今年以來，北上廣深四個一線城市房價持續(xù)飆漲。

與上海一樣，重慶幾年前也出臺了房產(chǎn)稅試點。當(dāng)初出于調(diào)節(jié)房價而出臺的重慶版房產(chǎn)稅試點，隨著樓市黃金十年遠(yuǎn)去，尤其是近兩年重慶房價陷入“溫吞水”，房價年均增長微弱，這讓房產(chǎn)稅征收有些尷尬。

重慶房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)大致為，比如2013年重慶主城九區(qū)的普通商品房均價6803元/平方米，2014年房產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)為2013年均價與2012年均價的2倍，也即13192元/平方米。2013年征稅標(biāo)準(zhǔn)為12779元/平方米，2012年征稅標(biāo)準(zhǔn)為12152元/平方米。

今年9月份，重慶市地稅局發(fā)布了2015年房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對象為獨棟商品住宅和新購高檔住房產(chǎn)權(quán)的納稅人，2015年標(biāo)準(zhǔn)與2014年持平，結(jié)束3年調(diào)高。

按照重慶市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前11個月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資3358.13億元，同比增長3.3%，增速比前10個月回落2.7個百分點。其中，住宅投資2142.85億元，下降2.9%，降幅比10個月擴大2.1個百分點。

“細(xì)分”市場的機會

今年11月份，金科股份聯(lián)手億達(dá)集團(tuán)擬在兩江新區(qū)打造健康科技新城，這也是繼湖南長沙健康科技城之后金科第二個落地的產(chǎn)業(yè)合作項目。

金科股份董事長黃紅云表示，近兩年來金科一直致力于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，目前已形成“新地產(chǎn)+新能源”的雙主業(yè)戰(zhàn)略，實施產(chǎn)業(yè)綜合運營、社區(qū)綜合服務(wù)兩大子戰(zhàn)略，積極推進(jìn)模式創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新。

前不久，金科在重慶大本營實現(xiàn)地產(chǎn)銷售“雙破百億”，除了傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之外，金科今年還推出了發(fā)力“社區(qū)商業(yè)”投資運營型戰(zhàn)略以及社區(qū)物業(yè)運營020戰(zhàn)略等。

作為教育地產(chǎn)的先行者，渝派房企新鷗鵬集團(tuán)旗下的新鷗鵬教育城項目獲得“中國城市建設(shè)典范項目”的殊榮。新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事兼副總裁李戰(zhàn)洪告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“住宅地產(chǎn)就像小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)就像中學(xué)生，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就像大學(xué)生。這意味著做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并非易事，如果以傳統(tǒng)地產(chǎn)模式就難以短期奏效。”

“新鷗鵬辦的重慶房地產(chǎn)學(xué)院在校生1萬人，目前投入和收入都在進(jìn)行。也可以說，現(xiàn)在是一個大投入階段，未來每一年的收入都會很穩(wěn)定。”李戰(zhàn)洪補充說。

作為重慶地產(chǎn)新秀，迪馬股份旗下東原地產(chǎn)的新戰(zhàn)略方向是社區(qū)運營，目前已推出“童夢童享”、“友鄰友趣”、“樂享樂配”三大社區(qū)商業(yè)模式，部分已在重慶項目試水。

東原地產(chǎn)營銷管理中心總經(jīng)理陳文表示，與萬科等房企巨頭相比，東原地產(chǎn)還處在高速成長期，雖然房地產(chǎn)行業(yè)處于白銀時代，但相比其他行業(yè)仍然還有利潤率可賺，東原希望以非賺錢為目的的社區(qū)運營戰(zhàn)略強化房企與業(yè)主的良性關(guān)系，為公司做大做強做準(zhǔn)備。

在重慶大學(xué)房地產(chǎn)MBA研究中心教授李瑞紅看來，重慶主城區(qū)未來房價會趨穩(wěn)，不能以上海等一線樓市標(biāo)準(zhǔn)來看待重慶樓市，從大重慶來看，人口仍在流出，但從主城區(qū)來看，人口仍在凈流入，房企應(yīng)抓住結(jié)構(gòu)性開發(fā)投資機會，絕不能不能再亂拿地。

從中國指數(shù)研究院歷史數(shù)據(jù)來看，重慶樓市的供應(yīng)量和需求量在全國均名列前茅，至少上千萬平方米，雖然房價波瀾不驚，與其他城市相比，一個顯著區(qū)別是重慶房價是以“套內(nèi)面積”計價的，一定程度上降低了青年置業(yè)者門檻，易于人口導(dǎo)入。無怪乎，像融創(chuàng)、恒大等一線房企仍在加速布局重慶。

中國指數(shù)研究院西南分院總經(jīng)理汪勇表示，去年至今，重慶樓市回調(diào)，這與一線城市逆勢上漲明顯不同，因為重慶受政策大勢影響較為滯后，隨著經(jīng)濟換擋、成交量還會往下走，但市場仍有空間，尤其是細(xì)分市場，對房企的要求是以客戶需求為中心，在優(yōu)化產(chǎn)品和品牌差異化上做文章。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波