每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

雖然今年一年上海土地市場都熱力四射，但年底這倆月依然稱得上“地王月”：

12月10日，上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城拍出一塊地，經(jīng)過近一個半小時的“慘烈”競價，最終成交樓板價被掀高到43790元/平。（這地還有7%的保障房成本啊，實際樓板價基本超4.7萬/平，完勝周邊的二手房價格，待建項目保本價都得6.9萬/平！）

12月9日，新華聯(lián)集團以14.65億元競得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路東側(cè)地塊，成交樓板價超2萬/平。目前區(qū)域在售公寓才1.7萬/平啊，項目日后售價至少4萬/平起。

11月底，信達地產(chǎn)以72.99億，溢價81.68%拿下楊浦區(qū)新江灣城一地塊，樓面地價達49152元/平，若扣除20%保障房面積，實際樓板價超6.1萬/平，果斷刷新了上海樓板價記錄！這日后的保本售價需要8.7萬/平啊~

上海連出“地王”，到底咋回事？

原因當然很多啦。有人說：“今年系列政策襲來，住房市場表現(xiàn)有所改善。目前利率水平已降至央行公布數(shù)據(jù)以來的最低點，國內(nèi)市場對于資產(chǎn)配置的需求旺盛，老百姓紛紛踴躍買房。需求推高價格。”

有人說：“由于三四線城市經(jīng)濟發(fā)展不平衡加上人口的凈流出，一二線城市更加成為開發(fā)商的必爭之地。但它們（特別是一線城市）土地供應(yīng)本就稀少，僧多粥少必然導(dǎo)致每次拍地都會吸引幾十家爭搶，價格也就自然水漲船高了。”

但是，開發(fā)商哪來的這么多錢？

市場上整體的量化寬松是一個原因，不可忽視，險資大規(guī)模進入房地產(chǎn)也是關(guān)鍵因素。

經(jīng)濟下滑、利率走低、年中股災(zāi)等因素，在不同程度上影響了保險投資原先的收益率，資本市場也普遍認為險資收益率承壓。

所以，險資們?yōu)榱颂岣呤找媛?，迫切需要尋找新的投資標的。它們喜歡光顧房地產(chǎn)，當然首先是行業(yè)和產(chǎn)品具備較高穩(wěn)定性。

更重要的，相對來說有些公司的收益率還有驚喜。因為房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利潤率，雖然只有10%出頭，但由于負債率高，周轉(zhuǎn)速度不斷提高，控制度高的公司凈資產(chǎn)回報率往往能做到20%～30%，這不算驚喜嗎？所以，現(xiàn)在很多保險資金當然樂于給開發(fā)商錢。有了錢買地，底氣就足啊。

但地也不能亂買。今年20家龍頭房企在一線城市買地花費的資金，占他們買地總花費的44%，基本上手上的錢都砸一線城市了。

地價太貴，房子賣得掉？

“地價太貴，百姓收入跟不上，房子能賣掉？”其實，這個邏輯有點問題。這么貴的地建出的房子，是賣給老百姓的嘛？

就算是有錢人也不買這些房子，它們一樣賣得掉。

為什么？因為包括保險、基金在內(nèi)的諸多機構(gòu)都可以投資房地產(chǎn)。樓市也像中國的股市那樣，未來會活躍大量的機構(gòu)投資者。

說到這里，有敏銳的人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)：我們平常想通過那些理財產(chǎn)品、保險、信托、資管計劃多賺些收益，但我們拿給機構(gòu)的錢有些是給土地買單的，而我們賺的收益以后也很可能也是為了給更高的房價埋單（如果你要買房或投資房地產(chǎn)）。

這么一來，算一算，以后理財產(chǎn)品收益每增1%，房價就會提高10%，這并非不可能啊！而且繞過去繞過來，花的都是自己的錢，還可能一分錢都沒賺。這是不是和早些年流傳的“窮人把錢存入銀行，實際上是補貼富人”是一個道理？