每經(jīng)編輯 吳若凡    

邦地產實習記者 吳若凡

馬云要把支付寶搬來上海了。這是最近朋友圈最火的消息，沒有之一，緊隨其后的，是他的“老相好”王健林也跟著來了。

由于看中上海得天獨厚的金融政策和世博價值150億的地塊，王健林終于按捺不住了，2017年萬達金融集團將正式落戶上海自貿區(qū)。與此同時，上月，國內最大的第三方支付機構——支付寶(中國)網(wǎng)絡技術有限公司，也已將地址由杭州改為上海浦東新區(qū)，這意味著，支付寶總部將落戶上海。

不知從何時起，上海成了各大央企總部、世界500強、知名企業(yè)的集中地，而自上海世博會閉幕以來，世博會地區(qū)更是直接將目標定位于“名企總部聚集區(qū)”。而從布局看，這些名企大多集中在市中心、浦東新區(qū)北部、嘉定中部，以及紫竹國家高新區(qū)所在的閔行南部與松江東部。

資料顯示，從2002年到2012年的十年里，上海地區(qū)世界500強企業(yè)從90家增加到近360家。

隨著阿里巴巴、萬達等名企的相繼遷入，還有大量金融機構、跨國企業(yè)、平安陸金所也將入駐。這些大型企業(yè)的入駐背后，上海發(fā)生了怎樣翻天覆地的變化呢?

曾讓上海房價十年漲六倍以上

2002年到2012年這一波房價上漲，一個重要因素是跨國公司地區(qū)總部的數(shù)量在10年里翻了將近四倍，并帶來一批陪同企業(yè)跟進，由此帶來的是房價的持續(xù)性增長。

據(jù)邦地產君粗略估計，這十年來，上海城區(qū)的房價增長了近六倍?？蓜e小看了這六倍，好比你2002年買了一套價值30萬元的房子，現(xiàn)在一轉手除去交易稅、傭金等其他費用，可以凈賺150萬。

從某種意義上可以說，是這些大型企業(yè)總部的搬遷帶來的羊群效應，使得過去幾年上海經(jīng)濟迅速騰飛。

根據(jù)上海市統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，近十年上海人均GDP和居民收入增加了近4.5倍。常住人口由2002年的1300多萬猛增到2012年的近2400萬，增幅接近45%。

此外，上海的容積率得到了控制，內中環(huán)內的住宅容積率控制在3以下，外環(huán)的容積率更是控制在1.5以內。容積率的下降，造成上海住房供不應求。加之舊城改造速度放緩，使得土地供應減少，也一定程度上加劇了供不應求。

世界經(jīng)濟中心？

總部入駐帶來的蝴蝶效應，遠不止這些。

中房信研究總監(jiān)薛建雄向邦地產表示，阿里和萬達這類金融和貿易類企業(yè)落戶上海，是上海的政策所致，上海的愿景是成為世界經(jīng)濟中心，希望全世界最有影響力的企業(yè)都能在這里。

中原地產研究總監(jiān)宋徽雍認為，這些企業(yè)的搬遷會帶來辦公樓需求的增加，這對于新興商辦區(qū)是一個直接的需求帶動，從而使得整個區(qū)域的發(fā)展有了新的支撐點。

談到這些區(qū)域的前景，薛表示，諸如世博前灘地區(qū)和大虹橋價值被低估，還需要一定時間才能體現(xiàn)其真正價值。

目前，世博的定位是要成為貿易中心，已經(jīng)有了17家央企的貿易總部入駐。隨著萬達營銷總部遷入，將和陸家嘴金融中心遙相呼應，大虹橋則向著打造長三角經(jīng)濟產業(yè)帶的方向而努力。

房價還會漲嗎？

按照目前大部分公司總部在黃浦江兩岸的布局，兩岸商務帶附近五公里的區(qū)域是否會成為房價騰飛的潛力地帶呢？

宋徽雍認為，這些濱江豪宅普遍去化速度慢，有的就是再賣四五年也清不了盤，“但凡現(xiàn)在能看到黃浦江的，就沒有低于8萬的。”他說，諸如尚海灣豪庭、綠城黃浦灣這樣的樓盤，價格在短期內會伴隨著概念熱炒而抬高，但長期價格不容樂觀。

如今，許多開發(fā)商在這里搶占地盤，用時間換空間，有了規(guī)劃和產業(yè)，地段也有了，接下來就是比耐心了，比如湯臣一品。

“概念有了，但還沒真正落實下來，運營時也會出現(xiàn)很多問題，比如入住率低，相關產業(yè)凝聚力弱等等。”宋稱，產業(yè)的發(fā)展勢必跟不上樓市的起落速度，尤其現(xiàn)在的房價水平已經(jīng)提前透支了十幾年。

不過，宋徽雍的觀察有很大局限性。黃浦江五公里范圍內的三林、楊思、楊浦等地區(qū)，以及大虹橋覆蓋的松江、青浦和嘉定，這些地方的新房價格目前不過2萬～4萬，未來有很大的成長潛力。