每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

本地寫字樓供應(yīng)量過多只是暫時(shí)現(xiàn)象，隨著阿里、萬達(dá)等行業(yè)龍頭企業(yè)大規(guī)模地在成都消費(fèi)市場“跑馬圈地”，供需失衡的問題必然因需求端的上行而得到解決。這些企業(yè)的入駐，又會為本土企業(yè)提供大量商機(jī)，帶動后者進(jìn)一步做大。

跨國企業(yè)聞風(fēng)而動

“2013年，阿里巴巴西部基地落地成都銀泰城。2014年，在成都設(shè)立西南總部的國內(nèi)公司有騰訊、攜程，跨國企業(yè)如普華永道，另有消息稱九元航空、米其林等也將把西南總部落戶成都。”據(jù)第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均介紹，截至2014年，成都新增世界500強(qiáng)企業(yè)14家，外國常駐機(jī)構(gòu)超25個(gè)，總數(shù)穩(wěn)居中西部城市第一。“對于寫字樓，特別是甲級寫字樓，總部經(jīng)濟(jì)實(shí)力和對投資的吸引力是最大的支撐力。”在戴德梁行成都公司寫字樓部董事陳蘇文看來，不能否認(rèn)成都是中國西南地區(qū)最能吸引投資的城市，開放型經(jīng)濟(jì)讓這座城市成功吸引了260多家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶。

自2009年馬云與成都高新區(qū)簽署關(guān)于“西部基地”的協(xié)議時(shí)，阿里巴巴的“西部中心”便備受關(guān)注。當(dāng)西部基地落地銀泰城，銀泰城方面坦言，阿里巴巴西部基地對銀泰城的商鋪、寫字樓在招商、銷售上都有影響。阿里巴巴西部基地帶來的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)或?qū)⒙湓阢y泰城寫字樓。

萬達(dá)瑞華中心方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，項(xiàng)目寫字樓物業(yè)面對的客戶都是國內(nèi)外知名企業(yè)。去年9月首批開盤，截至目前總計(jì)銷售10層。星匯廣場方面也有消息稱，其甲級寫字樓產(chǎn)品“星匯國際”意向吸納的客戶為世界500強(qiáng)、國內(nèi)外領(lǐng)袖企業(yè)、政府服務(wù)中心及大型金融機(jī)構(gòu)。

另一方面，由于成都的寫字樓租金比一線城市低很多，也使諸多考慮商務(wù)成本的企業(yè)，更傾向于在成都建立區(qū)域總部或地區(qū)性分公司。

羅元均認(rèn)為，成都的城市潛力得到了不少國內(nèi)知名公司、跨國公司的高度認(rèn)可，這是寫字樓需求的重要基礎(chǔ)。

記者從《中國總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2012～2013）》中注意到，成都目前總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力已位居中西部城市第一位，力壓重慶、西安等中西部城市排名全國第八。同時(shí)，2014年成都市出臺的《成都市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持政策》也提出“加快建成以總部經(jīng)濟(jì)為特征、高端服務(wù)業(yè)為支撐的服務(wù)業(yè)核心城市”的發(fā)展目標(biāo)。

當(dāng)眼光放到西部，“成都效應(yīng)”則更為明顯。《中國城市60強(qiáng)》顯示，辦公樓發(fā)展已逐步從沿海城市向內(nèi)陸城市傾斜，同時(shí)受益于較高的企業(yè)活躍度、中等收入家庭數(shù)量的增長、有利的商業(yè)運(yùn)營環(huán)境、大量有才能的高學(xué)歷人才以及優(yōu)質(zhì)的辦公樓的供應(yīng)，預(yù)期成都將繼續(xù)保持中國西部辦公樓市場的龍頭地位。

“隨著中國經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)驅(qū)動的增長模式，內(nèi)資企業(yè)的需求已達(dá)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，它們將是目前辦公樓市場需求的主要驅(qū)動力。成都則將成為企業(yè)駐西部地區(qū)辦事處的首選城市之一。”仲量聯(lián)行指出。

一方面成都經(jīng)濟(jì)的增長潛力被廣為看好，另一方面成都寫字樓的低租金，也提升了城市的競爭力，企業(yè)在成都注冊，可以享有更低廉的商務(wù)成本。

記者注意到，成都IFS作為成都CBD的地標(biāo)性建筑，九龍倉在打造IFS時(shí)，將上海會德豐國際廣場的辦公樓管理經(jīng)驗(yàn)和同等水平的硬件、管理、服務(wù)注入其中，但寫字樓租金（含物業(yè)）在170元/月/平方米的水平，不到上海會德豐國際廣場寫字樓租金（405元/月/平方米）的一半。

即使是目前成都超甲級寫字樓仁恒置地200元/月/平方米租金水平，與2014年北京甲級寫字樓達(dá)309.4元/月/平方米、上海寫字樓303元/月/平方米、深圳215.9元/月/平方米的寫字樓租金水平，也有不小差距。

抄底仍需全方位考察

記者注意到，近期成都市政府給寫字樓市場提供的政策環(huán)境也尤為寬松。《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)高端發(fā)展支持政策的通知》規(guī)定2013年12月~2016年12月，將對評定達(dá)到或超過甲級寫字樓宇標(biāo)準(zhǔn)的新建樓宇、入駐機(jī)構(gòu)被認(rèn)定為企業(yè)總部的樓宇、專業(yè)化特色樓宇、整體持有面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽約物業(yè)面積首次超過一定面積的樓宇，均給予一次性獎勵(lì)。

《成都高新區(qū)推進(jìn)“三次創(chuàng)業(yè)”利用樓宇資源加快主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》中，也明確對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)、總部企業(yè)和世界500強(qiáng)入駐超40%、入駐企業(yè)年度“三稅”之和達(dá)到1億元等多種達(dá)標(biāo)樓宇和樓宇升級措施，一次性給予10萬~500萬元不等的補(bǔ)貼。

接受記者采訪的開發(fā)商、機(jī)構(gòu)等人士均認(rèn)同，從政策環(huán)境、城市潛力、市場現(xiàn)狀等方面考量，目前的成都寫字樓市場具備較大吸引力。

特別是目前，成都存在著價(jià)值被明顯低估的寫字樓板塊。這些板塊受到成都整體市場的低價(jià)拖累，但從總體供需看，區(qū)域?qū)懽謽堑墓┙o是不足的。“目前成都寫字樓的高庫存、高同質(zhì)現(xiàn)象，多出現(xiàn)在中央商務(wù)區(qū)和城南一帶，城北和城西的寫字樓其實(shí)還是相對缺乏的。”青羊萬達(dá)廣場營銷副總陳初銀介紹，站在成都的城市潛力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)吸引力上，成都的部分寫字樓板塊未來有很大的投資潛力。

而羅元均預(yù)判，在經(jīng)過此輪供應(yīng)高峰后，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目空置率、租金及租戶結(jié)構(gòu)等核心指標(biāo)都將得到較為明顯的改善。

但這是否就是“抄底”良機(jī)？萬達(dá)瑞華相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入白銀時(shí)代，像以前那種抄底，全面大漲的局面基本不會出現(xiàn)。無論何種市場，選擇寫字樓品牌、地段、業(yè)態(tài)、稀缺度、品質(zhì)等眾多因素都需要考慮，沒有足夠投資價(jià)值、升值潛力，即使價(jià)格低廉，也不值得入手。