南京高科：有的放矢，穩(wěn)健轉(zhuǎn)型

研究機(jī)構(gòu)：華泰證券   日期：2014-1-21

存量加速去化，業(yè)務(wù)加快轉(zhuǎn)型。11月初公司接到控股股東的《告知函》，要求逐步退出一般商品房及工程建設(shè)的文件精神（國(guó)資退房政策目前仍只局限于南京市政府）；具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于公司市政業(yè)務(wù)，明年6月基本退出，業(yè)務(wù)當(dāng)前凈利潤(rùn)占比10%，影響有限；對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，目前看來(lái)僅僅是要求加快房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，對(duì)短期拿地會(huì)有影響，但是，并沒(méi)有量化的銷售節(jié)奏要求或者明確的截止時(shí)間點(diǎn)；南京高科的現(xiàn)有項(xiàng)目為高科榮境（80萬(wàn)平，已售約15萬(wàn)方）與高科榮域（大半已售），合計(jì)未售80萬(wàn)方，計(jì)劃年去化20萬(wàn)方，高科榮境作為未來(lái)銷售主力，含全學(xué)區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高，售價(jià)可達(dá)17000-18000元/平；此外，公司另有代建及在建保障房80萬(wàn)平，公司整體地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可有3~4年緩沖期，待時(shí)在看政策變化；雖然退房要求帶有行政指令，但也使得公司加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，提早布局未來(lái)。

有的放矢，開(kāi)拓大健康領(lǐng)域及股權(quán)投資。從內(nèi)生角度看，當(dāng)前公司的戰(zhàn)略是加大對(duì)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)及股權(quán)投資業(yè)務(wù)的投資比重，公司決定向這兩個(gè)方向轉(zhuǎn)型，緣于公司已早對(duì)相關(guān)領(lǐng)域業(yè)務(wù)進(jìn)行了開(kāi)拓，并且已經(jīng)取得成績(jī)，有股權(quán)投資基因，因?yàn)槭煜ざ邪盐?；如公司醫(yī)藥投資板塊的臣功制約，當(dāng)前已有300人生產(chǎn)加300人銷售團(tuán)隊(duì)，其銷售網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全國(guó)，公司對(duì)健康保健市場(chǎng)已有較好了解。

趁國(guó)資改革之勢(shì)，市場(chǎng)化加大激勵(lì)。轉(zhuǎn)型離不開(kāi)改革，而改革的重頭即為員工的激勵(lì)機(jī)制；對(duì)于公司當(dāng)前業(yè)務(wù)板塊，雖然高管激勵(lì)受到國(guó)資相關(guān)限制，公司子公司層面的員工薪酬已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化摸索，地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的部分員工薪酬甚至高于高管，市政業(yè)務(wù)實(shí)施承包制；公司未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向（醫(yī)藥及股權(quán)投資板塊）十分依賴人才的支持，公司在員工激勵(lì)方面的積極探索，及國(guó)資改革大環(huán)境下的紅利釋放，有望助力公司相關(guān)激勵(lì)措施的進(jìn)展。

給予公司“買入”評(píng)級(jí)。南京高科做大做強(qiáng)醫(yī)藥板塊的戰(zhàn)略清晰，并已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行層面，研報(bào)判斷，公司大健康戰(zhàn)略的實(shí)施效果將超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)所持有金融股權(quán)為投資者提供了很好的安全邊際；預(yù)計(jì)2014-2016年凈利潤(rùn)增速分別為33.64%、33.20%、32.84%，對(duì)應(yīng)EPS分別為1.01、1.34、1.77，給予公司“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成效低于預(yù)期。