每經(jīng)編輯｜陳旭旸

同樣是作為人最基本剛需，“衣，食，行”都可以與時俱進地進化出全新的商業(yè)模式而煥發(fā)新的光芒，為什么“住”就只能巔峰到此，黯然退場？

從2010年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利潤率便以每年1%的速度下滑，因此被股民拋棄，成為少數(shù)股價跌破凈資產(chǎn)的行業(yè)。世茂集團副總裁蔡雪梅在最新一次演講中提出，房地產(chǎn)要在移動互聯(lián)網(wǎng)時代完成盈利模式的徹底顛覆，要從以土地價值為核心的盈利模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂脩粜枨鬄楹诵牡拈_發(fā)模式，最大程度挖掘用戶的需求，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)源源不斷的利潤來源。

以下部分節(jié)選自蔡雪梅最新演講。

Part1·房地產(chǎn)為什么會微利？

傳統(tǒng)房企是以追求“土地”為本的價值最大化，所以開發(fā)模式是從買地開始到銷售入賬為止的線性開發(fā)模式。這種基于土地資源的開發(fā)模式中，關(guān)注的是速度、規(guī)模、利潤，衡量企業(yè)的標尺是增長率、周轉(zhuǎn)率、利潤率。總之，是如何使土地價值最大化，所以產(chǎn)生了一系列同質(zhì)的共性開發(fā)行為：

因為要快，要規(guī)模，所以大量的產(chǎn)品復制，鮮有創(chuàng)新，最終進入到只有“價格門檻”的競爭紅海；

能做2的容積率，決不會做1.9，最大限度“強排”，偷面積，擠榨土地的或顯性或隱性的各類空間剩余價值；

盈利邏輯更多依賴單一的成本控制路徑。管控成本是沒錯，但成本終是有底限的，長期以來僅以“節(jié)流”作為利潤調(diào)節(jié)器，尤其是在各類剛性成本如土地、人力、融資等不降反升的今天，形成整體行業(yè)利潤率下降的趨勢就不足不奇了；

土地成本由于“千軍萬馬過獨木”的單一投資拿地思維作祟而一路飆升，一塊土地被十幾家企業(yè)“圍剿”的現(xiàn)象已屢見不鮮，人為地增加了企業(yè)自身的市場風險和經(jīng)營風險；

……

以土地為本的開發(fā)邏輯下，企業(yè)有以上的行為是自然的、合理的，在以往，傳統(tǒng)的房企角色更多只是各類資源的整合平臺，比拼“從拿地到造錢”時間的快慢、收益的多少。由于市場長期的供需不平衡，所以的確不用付出更多，關(guān)注更多，鉆研更多，就已盆滿缽溢，所以鮮見創(chuàng)新精神，少見匠心工藝，不見人性關(guān)懷；所以造成今日嚴重供大于求，大量的同質(zhì)產(chǎn)品庫存。

陷入價格及利潤競爭紅海的局面時就應當更多的從內(nèi)因進行反思——單一的只知掙土地錢的時代的確將無以為繼了，如果繼續(xù)沿用這樣的開發(fā)邏輯，房地產(chǎn)的確將步入持續(xù)衰退的時代。

Part2·移動互聯(lián)會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些改變？

移動互聯(lián)思維中最根本的價值所在是“用戶思維”，它好比這棵思維大樹的“根”，其他的特性如“專注，極致，簡約，迭代，參與，互動”等都是枝葉。用戶思維歸根到底是關(guān)于運營“人”的思維，關(guān)于人的看得見的“需求”，看不見的“人性”，商業(yè)的本質(zhì)就是滿足顯性需求，釋放深層人性，創(chuàng)造全新價值，

所以基于用戶思維的開發(fā)模式是螺旋式的，很類似于人類的基因模型：從人的基礎(chǔ)需求開始，不斷隨著需求升級而不斷升級產(chǎn)品及服務(wù)，它是循環(huán)的，延續(xù)的，有開始卻無終點，每一個循環(huán)周期的終點也是下一個循環(huán)周期的起點。

這是一場關(guān)于“開發(fā)”的新變革，從“土地”開發(fā)升級為開發(fā)一個基于以“人“為主體的包含生活方式，生命成長，自我實現(xiàn)的三維度的關(guān)于生命體驗的全新生態(tài)圈。

企業(yè)可以基由圍繞不同人群的不同生命階段，不同家庭周期，不同經(jīng)濟基礎(chǔ)，不同個性需求，不同生理感受，不同價值認知，不同圈層文化等等，展開全然不同的投資策略，需求研發(fā)，個性設(shè)計，產(chǎn)品運營，資源重構(gòu)，大數(shù)據(jù)營銷，云平臺服務(wù)。

基于“人性需求”的開發(fā)邏輯，關(guān)注的是人性、體驗、趨勢，衡量企業(yè)的標尺是品牌力、變異力、繁殖力。移動互聯(lián)，是人、物、思維的萬物實時相聯(lián)，品牌力是你與用戶價值認知與情感粘性的相聯(lián)能力；變異力是你與用戶的產(chǎn)品生長訴求與個性差異服務(wù)相聯(lián)的能力；繁殖力是你與用戶需求的速升級，微創(chuàng)新，模復制的相聯(lián)能力（規(guī)?；ㄖ疲?/p>

當我們以這樣的視角再來看房地產(chǎn)的時候，會發(fā)現(xiàn)一個地產(chǎn)與萬物相聯(lián)的全新時代就在眼前。

Part3·未來的房地產(chǎn)將是怎樣的？

房地產(chǎn)還沒有真正意義的成功觸網(wǎng)企業(yè)，這固然和房地產(chǎn)的某些特點也是難點相關(guān)，比如沒有多頻次的應用，客戶重復消費基數(shù)少，產(chǎn)品交叉困難，嚴重的不移動性等等。的確，如果從這個角度看，房地產(chǎn)很難觸網(wǎng)。但房子，畢竟是承載生活方式，生活功能的最重要載體，在過去的時代，它幾乎和所有的事物都相關(guān)，只是始終不相聯(lián)。

但移動互聯(lián)時代到來了，技術(shù)和思維的突破帶來了地產(chǎn)與萬物相聯(lián)的機會：

地產(chǎn)與深需求相聯(lián)——

基于不同生命階段而初步試水的“養(yǎng)老地產(chǎn)”還一片空白；基于不同家庭生命周期的“親子教育”主題社區(qū)的“納米魔幻城”還一枝獨秀；基于年齡段差異的個性需求的“青年公寓”小荷才露尖尖角；基于不同生活方式認知的三代人復合社區(qū)還未誕生；基于未來全然不同的工作方式改變而需要的“漂移的房子”還只能在夢中相見。

大量之前我們從未曾關(guān)注的深層需求一直在那里，并且在不停地生長變化，可我們?nèi)栽谝晃兜毓I(yè)化地復制著庫存的同質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計仍只停留在面積大小，房間多少……

地產(chǎn)與輕資產(chǎn)相聯(lián)——

房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，是一個人或家庭最大宗的消費，這次消費已和客戶之間構(gòu)建了充分的信任，由此，客戶會產(chǎn)生其他輕資產(chǎn)型消費，都可以在此數(shù)據(jù)平臺上展開，如理財產(chǎn)品，保險產(chǎn)品，旅游產(chǎn)品，裝修家居等等，通過和這類相關(guān)消費的連接和植入，勢必產(chǎn)生出增值的客戶收益。

地產(chǎn)與新技術(shù)相聯(lián)——

在食品安全越發(fā)引人關(guān)注的今天，在空氣污染日益嚴重的今天，在智能安防技術(shù)日新月異的今天，在移動醫(yī)療蓬勃興起的今天，在在線教育全球化的今天，如何將與房子息息相關(guān)的水，空氣，安全，醫(yī)療，教育等新新技術(shù)有效地嵌入，讓技術(shù)轉(zhuǎn)化為高效的差異性需求體驗，從而創(chuàng)造產(chǎn)品的高溢價力。

地產(chǎn)與軟服務(wù)相聯(lián)——

如何讓房子成為全部生活資源的整合平臺，成為客戶生活全部服務(wù)應用的集成終端，將和柴米油鹽，娛樂購物等距生活最近的消費服務(wù)都通過房屋可以一鍵完成，將醫(yī)院、超市，影院、學校等相關(guān)服務(wù)內(nèi)容都可以虛擬而高效地融入，連接入房中，讓所有的服務(wù)如滴滴打車一樣全部以人為中心，0半徑展開服務(wù)，個性定制，一站完成……

地產(chǎn)與酷思維相聯(lián)——

一個原本固定的空間可以像變形金剛那樣迅速變化、不斷生長嗎？可以像小孩拼樂高一樣，根據(jù)自己的喜好變形成自己想要的樣子嗎？一個已經(jīng)裝修好的房間，可以像女孩子換服裝一樣，每天快速地，低成本的換成不同的風格、不同的顏色、不同的主題嗎？家里日積月累的過時的家具，孩子不用的玩具，家人不再喜歡卻依然如新的衣物都可以重新變成時髦的模樣重新使用嗎？……

就如同Cuff首飾已經(jīng)將珠寶設(shè)計成智能首飾一樣，大量在其他領(lǐng)域成熟的技術(shù)可以通過互聯(lián)轉(zhuǎn)化成與房子相關(guān)的新應用，工業(yè)革命4.0時代的到來，為規(guī)?；ㄖ铺峁┝巳豢梢詫崿F(xiàn)的技術(shù)力量，關(guān)鍵是你發(fā)現(xiàn)那個潛在而巨大的全新的需求了嗎？

地產(chǎn)與類金融相聯(lián)——

一套房產(chǎn)是否可以通過金融手段變身成任何一個我想去或必須要搬遷去的城市的同類房產(chǎn)？一套房產(chǎn)是否可以通過金融手段變成其他資產(chǎn)？

結(jié)語

當我們真正以人為主體展開開發(fā)邏輯時，不同企業(yè)完全可以基于自身不同的“基因”重組價值鏈，重構(gòu)企業(yè)運營體系，重建企業(yè)文化，它并非一定要“革命”，也許只是需要像人類的進化過程一樣，要完成企業(yè)基因的不斷升級、進化與重組，優(yōu)勝劣汰地改造企業(yè)基因模型，借助移動互聯(lián)思維和工業(yè)革命4.0技術(shù)變革的雙翼，飛入一個嶄新的白金時代。