每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

在幾年前，成都的高端住宅市場(chǎng)僅有零星的項(xiàng)目出現(xiàn)，而當(dāng)前，別墅、電梯高端住宅、地鐵高端住宅等各種概念的高端住宅產(chǎn)品集中出現(xiàn)，成都的高端住宅市場(chǎng)不僅經(jīng)歷了產(chǎn)品在“量”上的增長(zhǎng)，還有了“質(zhì)”的飛躍。

一般來(lái)說(shuō)，高端住宅產(chǎn)品都講究“稀缺性”和“保值性”，這也是當(dāng)今富裕群體的需求心理。當(dāng)然，成都高端住宅的開(kāi)發(fā)商們也明白，在當(dāng)前高端住宅市場(chǎng) “企穩(wěn)回暖”的背景下，他們也不會(huì)拿投資巨大的高端住宅產(chǎn)品當(dāng)做剛需產(chǎn)品來(lái)出售。

高端住宅分化凸顯“稀缺性”

幾年前，如果談到成都高端住宅產(chǎn)品的稀缺性，那應(yīng)該是市場(chǎng)上的高端住宅產(chǎn)品少之又少，自然沒(méi)有多少可供選擇的余地。如今，成都高端住宅進(jìn)入集中放量期，港資、央企、一線房企與本土房企等房企品牌匯聚成都，其產(chǎn)品理念和建造風(fēng)格表現(xiàn)迥異。多種跡象表明，成都高端住宅市場(chǎng)正在迎來(lái)分化格局。

號(hào)稱“西南第一高端住宅”的鉑雅苑大幅度促銷，譽(yù)峰360平方米戶型脫掉精裝……今年以來(lái)，成都高端住宅原本“高高在上”的市場(chǎng)姿態(tài)出現(xiàn)下移，這也預(yù)示著，這個(gè)“野蠻生長(zhǎng)”的高端市場(chǎng)在經(jīng)歷了前幾年“供需兩旺”之后，首次出現(xiàn)分化局面。

第一太平戴維斯華西區(qū)助理董事羅元均告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，據(jù)其長(zhǎng)期觀察，目前成都高端住宅消費(fèi)市場(chǎng)確實(shí)已進(jìn)入分化階段，要么是面向金字塔頂尖的“定制化”頂級(jí)住宅，要么是面向中產(chǎn)人群且戶型在150~200平方米左右的經(jīng)濟(jì)型高端住宅，而中間一些夾心型高端住宅將會(huì)面臨非常尷尬的境地。

按照羅元均的觀察，目前在成都市場(chǎng)上，前一種才能被稱之為真正意義上的高端住宅產(chǎn)品，無(wú)論是打造成高端城市大平層，或是別墅。這種產(chǎn)品在成都才剛剛出現(xiàn)，主要是成都開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識(shí)到必須向一線城市高端住宅、甚至國(guó)際性的高端住宅標(biāo)準(zhǔn)看齊。

當(dāng)前，城南高端住宅炙手可熱，但背后存在嚴(yán)重的同質(zhì)化問(wèn)題。不過(guò)，成都萬(wàn)科另辟蹊徑打造出了萬(wàn)科·公園5號(hào)高端住宅項(xiàng)目，成為所在片區(qū)最純粹的高端住宅產(chǎn)品。目前，該項(xiàng)目?jī)H推出了61套，洋房占48套，主力戶型在171~218平方米，400萬(wàn)元起價(jià)，在寸土如金的城南核心區(qū)，項(xiàng)目推出一梯一戶的洋房產(chǎn)品，非常具有產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

據(jù)成都萬(wàn)科營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)人介紹，“近日，一位定居北京的外企高管楊先生，聽(tīng)朋友說(shuō)成都國(guó)際城南這邊很好，擁有完善的高端配套，他先后四次持續(xù)3個(gè)月時(shí)間來(lái)成都看房，對(duì)比了城南多個(gè)高端住宅項(xiàng)目。他認(rèn)為錦城湖板塊居住環(huán)境非常好，再加上我們這種低密洋房基本算是城南唯一，所以看到我們9F洋房非常喜歡，最后認(rèn)購(gòu)了171平方米的戶型?！?/p>

早在2012年，綠地·錦天府高端住宅項(xiàng)目隆重推向成都市場(chǎng)，在當(dāng)時(shí)的二環(huán)邊上已經(jīng)是絕無(wú)僅有的高端住宅產(chǎn)品。在整個(gè)攀成鋼片區(qū)，如今吉寶·凌云峰閣、伊泰·天驕、天譽(yù)等高端住宅項(xiàng)目相繼入市。但論產(chǎn)品的稀缺性，自從有了綠地·錦天府高端住宅項(xiàng)目，至今其他在售項(xiàng)目仍以這一項(xiàng)目作為宣傳賣點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，富豪群體一般對(duì)高端住宅價(jià)格不敏感，目前市場(chǎng)上就差好產(chǎn)品。成都高端住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了幾年的粗放型增長(zhǎng)，現(xiàn)在又爆發(fā)性放量，產(chǎn)品參差不齊，但城市核心區(qū)的現(xiàn)代高端住宅稀缺性已經(jīng)逐步凸現(xiàn)出來(lái)。

市場(chǎng)企穩(wěn)鞏固“保值性”

雖然新一輪樓市調(diào)控深度壓制了包括成都在內(nèi)的多地高端住宅需求，但成都高端住宅市場(chǎng)在持續(xù)的底部盤(pán)整后，正在逐步走出寒冬，并呈現(xiàn)出企穩(wěn)向好的態(tài)勢(shì)。

實(shí)際上，高端住宅的抗跌性與保值性在1997年亞洲金融風(fēng)暴中表現(xiàn)得最突出。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在1998~2003年這6年中，香港房?jī)r(jià)下跌了60%~70%，其中的中低檔物業(yè)下跌65%~70%，高檔物業(yè)下跌僅45%。危機(jī)過(guò)后，熱錢撤離，香港房?jī)r(jià)快速反彈，尤其是高檔物業(yè)反彈最快。

如今，一線城市高端住宅市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京24個(gè)在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓高端住宅項(xiàng)目成交中，包括五礦萬(wàn)科·如園、紫御華府、西山壹號(hào)院、紅璽臺(tái)等項(xiàng)目在內(nèi)，共有16個(gè)項(xiàng)目的套均價(jià)格超過(guò)1000萬(wàn)元，而96套的累計(jì)成交量在整體公寓高端住宅成交中占比高達(dá)71%，高于1月53%及2月68%的占比。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，對(duì)賣方而言，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目地段難尋，成本居高，降價(jià)反而會(huì)降低項(xiàng)目品牌價(jià)值，所以越是高端項(xiàng)目，越不存在輕易賤賣的可能。對(duì)買方而言，高凈值高端住宅產(chǎn)品所帶來(lái)的稀缺復(fù)合資源以及圈層優(yōu)勢(shì)不存在貶值之憂。因此，其出售置業(yè)也并不會(huì)受到行業(yè)趨勢(shì)的影響，反而會(huì)在整體行業(yè)景氣指數(shù)下滑的趨勢(shì)下凸顯其增值避險(xiǎn)能力，更受到財(cái)富人群的青睞。

與一線城市的高端住宅市場(chǎng)類似，成都高端住宅市場(chǎng)也呈現(xiàn)出企穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。目前，包括萬(wàn)科、中海、信和等高端住宅開(kāi)發(fā)商不僅頻頻集中推量，而且多數(shù)高端住宅項(xiàng)目售價(jià)并未惡性下滑，成交量卻加速回升。

如今，包括成都在內(nèi)的全國(guó)各地樓市均已進(jìn)入“差別化”市場(chǎng)調(diào)控這一新階段。隨著主城區(qū)可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地越來(lái)越少，成都品牌高端住宅產(chǎn)品在凸顯稀缺價(jià)值的同時(shí)，其“保值性”也能顯現(xiàn)出來(lái)。

近日，成都一位不愿具名的高端市場(chǎng)觀察人士指出，隨著成都高端住宅進(jìn)入分化期，像華潤(rùn)·金悅灣、綠地·錦天府、萬(wàn)科·公園5號(hào)、譽(yù)峰、天譽(yù)等一些具備城市或近郊稀缺資源的高端住宅產(chǎn)品，在高端市場(chǎng)底部盤(pán)整與復(fù)蘇后肯定會(huì)變得更為珍貴，不僅能夠比剛需產(chǎn)品更保值，還能大幅度地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)增值。