每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自南昌    

每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自南昌

盡管住建部住房保障司日前否認了 “經(jīng)濟適用房供應(yīng)將逐步減少直至在全國全部取消”的說法，但多地對取消經(jīng)適房和“三房并軌”的嘗試，無疑會給住建部未來出臺政策提供參考。

江西省是全國首個正式宣布停建經(jīng)適房的省份，也是首個將三種保障房“并軌”為公租房的省份。早在2012年1月5日，江西省住建廳就召開新聞發(fā)布會宣布，從2012年起停止新建經(jīng)適房和限價商品房，廉租房、經(jīng)適房與公租房保障對象，統(tǒng)一納入公租房保障范圍，同時，公租房的申請條件將不受戶籍限制。

時過近兩年，江西省的“三房并軌”運行效果如何，有何得失？

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪調(diào)查獲悉，九江市用市本級財政組建城投集團，3年內(nèi)要在市區(qū)建設(shè)10萬套公租房；南昌市則依靠縣區(qū)及企事業(yè)單位的力量，將每年數(shù)萬套的公租房指標悉數(shù)化解。去年南昌市保障性住房用地共計946畝，市本級拿出的土地不足400畝，其余均為各企業(yè)和高校自己的用地，這些自建保障房優(yōu)先面向本單位職工，一位多次參與搖號的當?shù)厝耸空f，希望公租房的數(shù)量能多一些，范圍能廣一些。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強認為，地方政府將保障房分配給高校或者企事業(yè)單位，既可以減少土地和建設(shè)資金支出，又讓高校拿到了國家補貼的優(yōu)惠，“看似一個雙贏的結(jié)果，但是最終的結(jié)果是最需要保障的人，沒有享受到國家提供的保障”。

建設(shè)：企事業(yè)單位熱情參與 /

江西省住建廳去年初發(fā)布《關(guān)于加快推進經(jīng)濟適用房、廉租住房、公共租賃住房三房合一的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），提出在全省范圍內(nèi)實行經(jīng)適房、廉租房、公租房“三房合一”，并軌建設(shè)，租售并舉，在項目立項報建時統(tǒng)稱為公租房。

南昌市房管局一位負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2013年南昌市的保障性住房建設(shè)任務(wù)為18000套。“去年是22000套，其中住建部下達的任務(wù)為10000套，江西省追加了12000套，目前這些保障房已經(jīng)全部開工建設(shè)。”

從南昌市已公開的材料中可以看到，目前，南昌市政府統(tǒng)建公租房的建設(shè)任務(wù)分解到了南昌市各縣區(qū)。南昌公租房建設(shè)，以政府統(tǒng)建為主，鼓勵企業(yè)、高校等專業(yè)機構(gòu)參與。南昌市將有十余所院校、多家企業(yè)利用自有土地、自有資金建設(shè)公租房。

“今年公租房主要是各縣區(qū)在承建，企事業(yè)單位參與的不多。”南昌市房管局房改辦一位副主任表示，2012年不少單位都申請了公租房的建設(shè)。

“歐菲光公司550套、賽維集團884套、江西泰豪公司840套、南昌大學(xué)700套、南昌航空大學(xué)330套……”在一份2012年度任務(wù)分解表上，總共11985套公租房，僅有1772套公租房被分配給了各縣區(qū)，其余10213套公租房建設(shè)被分解到了各大高校及企事業(yè)單位，占到近九成。

南昌市房管局上述負責人表示，將這些公租房分配給企業(yè)、學(xué)校，并不是上面的分派任務(wù)，而是各個單位根據(jù)需要打報告申請，獲批之后，才能建設(shè)保障房，“并且選址也是市規(guī)劃局統(tǒng)一選址，我們只是將有多少保障房建設(shè)的需求，向上面打報告”。

現(xiàn)狀：自建保障房優(yōu)先內(nèi)部分配/

記者在東華理工大學(xué)的公租房小區(qū)看到，5棟公租房已經(jīng)全部建成，已有部分教師入住。

在4棟2單元某房間內(nèi)，一位老師告訴記者，9月份交的房，他得到的是一套80平方米的二房，價格是2300元/平方米，雖然是買，但是沒有產(chǎn)權(quán)，也沒有任何合同協(xié)議，“只能自己住，不能進行買賣——沒有任何憑證的房子，即使賣，也沒有人敢買。”

此前記者在東華理工大學(xué)采訪時，后勤保障處基建處陸（音）科長否認了賣房的說法，他說，這些房子肯定是以租賃的形式，給符合標準的年輕教師居住，“具體分配肯定要符合國家的政策，學(xué)校里有相應(yīng)的政策”。

南昌另一高校負責公租房建設(shè)的學(xué)校后勤處負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們學(xué)校一共承建了360套公租房，總面積21600平方米，每套60平方米，“這是學(xué)校根據(jù) （江西）省教育廳允許建房的文件精神開建的，需要用學(xué)校自己的土地，自籌資金進行建設(shè)，保障房能獲得國家的補貼，每套42000元左右。”

這位負責人還向記者表示，位于校內(nèi)的公租房建成后，只限對校內(nèi)老師進行銷售，由于有補貼以及免繳土地金，每平方米的價格在2000元到2500元。

《指導(dǎo)意見》提出，加快推進公租房租售并舉工作，按照“先租后售、租售并舉、自愿購買、有限產(chǎn)權(quán)、規(guī)范管理”的原則實行，其產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán)，可以繼承、抵押，不能出租、轉(zhuǎn)讓等。

對于上述現(xiàn)象，南昌市房管局負責人表示，之所以設(shè)置這么多條條框框，就是防止公租房在市場上流通。

陳國強認為，公租房面向高校等特定群體并不是事件的核心，核心是這些學(xué)校的老師是不是都具備申請公租房的資格，如果不具備，那么公租房的建設(shè)就違背了初衷，“地方政府既可以減少用地及建設(shè)保障房的資金，而一些機關(guān)單位承建保障房，也可以拿到國家的優(yōu)惠補貼，降低建設(shè)成本，雙方都有利。但往往忽視了最需要保障的一些群體”。

破局：減少土地財政依賴/

南昌面臨的現(xiàn)狀是，國家給予保障的公租房，更多傾向了一些特定的人群，面向大眾群體的房源還不能滿足需求。

江西科技師范大學(xué)基建處一位負責人就告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們學(xué)校前后兩期公租房，共計1000多套，主要是解決一些中青年教師以及引進性人才的住房保障。

南昌市房管局網(wǎng)站顯示，2012年南昌保障性住房用地共計946畝，市本級拿出的土地不足400畝，其余均為各企業(yè)和高校自己的用地。

在南昌工作多年的陳小林，從南昌推出經(jīng)適房開始就報名參加了搖號，但一直沒有中簽。他表示，希望江西推出的的公租房數(shù)量多一些，范圍廣一些，讓他們這些外來一族也可以住上舒心的房子。

“如果全部由南昌市本級政府來建設(shè)公租房，不僅要消耗大量的土地，還需要一大筆資金，這對以土地財政為主的南昌來說，負擔不起。”江西省社科院經(jīng)濟所一位研究員認為，土地財政仍然是南昌財政收入的一大保障。

今年前三季度，南昌土地出讓金收入突破215億元，在市本級財政收入418.6億元中占比超過了一半。

“只有大力發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低土地收入在政府財政收入中的比重，才能讓南昌市拿出更多的土地，興建保障全民的公共租賃住房，惠及全民。”上述研究員表示。