每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在購(gòu)房者一致看漲的行情下，“京七條”祭出，瞬間加重了樓市的觀望情緒。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年10月第四周（10月21日~27日），北京新建商品住宅成交2221套，環(huán)比前一周下降13.4%。扣除保障房后，純商品住宅成交1328套，環(huán)比上周下降26%。

截至10月27日，北京新建住宅簽約套數(shù)為7898套，環(huán)比下降31.5%，同比下降4.4%。二手房住宅成交量同樣走低，環(huán)比下降了24.1%，同比下降了8%。

“這部分（自住型商品住宅）供應(yīng)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的沖擊會(huì)很大。”一位接近北京市住建委的權(quán)威人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，之前的政策沒(méi)有考慮到市場(chǎng)的細(xì)分，而現(xiàn)在的政策方向是低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)，“中端的這一部分市場(chǎng)就會(huì)通過(guò)自住型商品房來(lái)支撐。”

樓市成交現(xiàn)連鎖反應(yīng)

10月23日，北京市“自住型商品房”政策出臺(tái)。政策提出，2013年底前，北京全市將完成2萬(wàn)套自住型商品房供應(yīng)，明年預(yù)計(jì)完成5萬(wàn)套供應(yīng)，將占新增供應(yīng)的50%以上。“京七條”襲來(lái)之后，北京樓市的成交量也出現(xiàn)了連鎖反應(yīng)。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年10月第四周，北京新建商品住宅成交2221套，環(huán)比前一周下降13.4%。扣除保障房后，純商品住宅成交1328套，環(huán)比上周下降26.0%。其中，新增期房項(xiàng)目3個(gè)，供應(yīng)住宅量1014套，環(huán)比大漲194.8%。

“這周內(nèi)雖然新建商品住宅成交保持在2000套以上的水平，但扣除保障房后的純商品住宅成交卻回落到1500套以下，是8月以來(lái)首次回落到1500套以下（傳統(tǒng)節(jié)假日除外）。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示。

同時(shí)，北京二手房市場(chǎng)的成交量也出現(xiàn)了持續(xù)走低的情況。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月至今（10月27日）北京二手住宅成交8355套，較9月同期下降23.43%，同比下降7.2%。“除了受到國(guó)慶長(zhǎng)假出游的影響外，10月以來(lái)的日均新增需求量環(huán)比下降3.4%，新增需求入市降低也導(dǎo)致了成交量環(huán)比下降。”張旭告訴記者。

“關(guān)注的樓盤價(jià)格越來(lái)越高，而且遲遲沒(méi)有開(kāi)盤，不如等到明年再說(shuō)。”自住型商品房將大規(guī)模建設(shè)的消息讓對(duì)買房已經(jīng)心灰意冷的吳青（化名）看到了一絲希望，“雖然不知道自己到底能不能買上，但總覺(jué)得有了一點(diǎn)盼頭。”

持有這樣想法的購(gòu)房者并不在少數(shù)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)在今年1月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2012年末，北京常住人口已達(dá)2069.3萬(wàn)人，比上年末增加50.7萬(wàn)人。

這是一個(gè)十分龐大的基數(shù)，根據(jù)此次政策規(guī)定，在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，均可以購(gòu)買自住型商品住房。其中本市戶籍無(wú)房家庭（含夫妻雙方及未成年子女）以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭可享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

“北京這次的政策，對(duì)市場(chǎng)的心理影響可能逐漸加大。相比以前保障房的受益面狹窄，自住型住宅都有買到的可能性。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)道。

需求放緩或平抑價(jià)格

“日光盤并不代表銷售有多火爆，而是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷策略，200套的房子蓄了1000人，勢(shì)必日光。”北京市房協(xié)的相關(guān)人士表示，而供求關(guān)系的矛盾沖突勢(shì)必會(huì)加重價(jià)格上漲的速度。

“從市場(chǎng)成交來(lái)看，10月第三周熱銷項(xiàng)目的成交均價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的價(jià)格波動(dòng)。”張旭告訴記者，隨著上周“京七條”的出臺(tái)，主管部門加強(qiáng)了對(duì)新房入市價(jià)格的管控，價(jià)格或?qū)㈤L(zhǎng)期保持平穩(wěn)走勢(shì)。

根據(jù)張大偉的監(jiān)測(cè)，如果剔除掉保障房，截至目前，北京新建住宅的成交套數(shù)是國(guó)五條以來(lái)的最低點(diǎn)，成交均價(jià)也維持在2.18萬(wàn)元/平方米左右。“雖然大部分房源環(huán)比價(jià)格依然上漲，但二手房與新建住宅都出現(xiàn)了高價(jià)下購(gòu)買力逐漸減弱的現(xiàn)象。”

張旭表示，隨著“京七條”的出臺(tái)，“將對(duì)中低端商品房市場(chǎng)的供應(yīng)起到明顯的補(bǔ)充作用，有利于緩解當(dāng)前的供需壓力。”

“對(duì)于高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可能還會(huì)是一個(gè)機(jī)會(huì)。”北京一家品牌房企的營(yíng)銷總監(jiān)對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)說(shuō)，相對(duì)于此前“一刀切”的調(diào)控政策，目前的宏觀調(diào)控政策也在逐漸分化，但在其看來(lái)，“自住型商品房”的推出對(duì)于價(jià)格暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)較明顯的影響。

該人士進(jìn)一步指出，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，可能會(huì)加快中小戶型的去化。“高端市場(chǎng)的價(jià)格不會(huì)受到太大影響，但普通商品房市場(chǎng)的確會(huì)被分流掉一部分購(gòu)房人群。”

張旭同樣指出，就目前來(lái)說(shuō)，可能會(huì)有部分剛性需求出現(xiàn)觀望以等待自住型商品房的入市，但相對(duì)于目前大量的符合購(gòu)買政策的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能還存在較大缺口，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響還有待進(jìn)一步觀察。