每經(jīng)編輯｜楊涵銘    

文/楊涵銘

最近六個(gè)月，北京、上海、深圳等一線城市，連續(xù)出現(xiàn)刷新單價(jià)或總價(jià)紀(jì)錄的地塊，這些地塊都被媒體統(tǒng)稱為“地王”。但與此同時(shí)，南京、杭州等地也連續(xù)出現(xiàn)“地王”退地的風(fēng)波。一時(shí)間，“地王”似乎成為“票房毒藥”的代名詞。

但其實(shí)，“地王”也有窮富之分，在窮地王紛紛被退時(shí)，富地王卻為各自的主人貢獻(xiàn)高額的收益。以中海長風(fēng) “地王”為例，這個(gè)當(dāng)年全國的總價(jià)地王，在只銷售了總開發(fā)貨量五成左右的情況下，已收回了總投資的近七成。而上述業(yè)績還僅僅是依靠溢價(jià)率不高的公寓所取得。隨著別墅類產(chǎn)品以及產(chǎn)品升級(jí)的二期公寓大量入市，未來中海長風(fēng)“地王”將注定帶來可觀的收益。中海的案例，說明即使購買土地價(jià)格略高，只要對(duì)區(qū)域發(fā)展的前景判斷正確，就能開發(fā)出很好的產(chǎn)品。

地王項(xiàng)目“一房難求”

2009年的9月，中海以比第二名高出近5億的70.06億的報(bào)價(jià)，拿下了長風(fēng)6B、7C地塊，上述總價(jià)刷新了當(dāng)時(shí)上海乃至全國的總價(jià)紀(jì)錄。據(jù)測(cè)算，該地塊的最終樓板價(jià)約為22409元/平方米，而在此前一年，樓板價(jià)14364元/平方米的7C地塊拍賣，卻慘遭流標(biāo)。中房信研究總監(jiān)薛建雄說，當(dāng)時(shí)長風(fēng)地區(qū)的新房售價(jià)也不過2萬多元，“面粉已經(jīng)高過面包”。

當(dāng)時(shí)，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為上述“地王”有可能會(huì)被退地。因?yàn)榇饲耙苍l(fā)生過志成企業(yè)在長風(fēng)拍得高價(jià)地后，又退掉，再以其他企業(yè)名義減價(jià)三成拿地的案例。一些分析師稱，中海買進(jìn)這樣一塊地，光損失的財(cái)務(wù)成本每天就相當(dāng)于一輛奔馳車。

然而，令人意外的是，上述樓盤卻成為了中海“一房難求”的項(xiàng)目。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，從去年5月至今，中海在上述地塊開發(fā)的6B、7C地塊的銷售額接近70億元，是整個(gè)長風(fēng)板塊的銷售冠軍。截止目前，中海紫御豪庭只銷售了17余萬平方米面積，僅占整個(gè)規(guī)劃建筑面積的五成多，但獲取的合同銷售額已接近總投資額的7成。由于后續(xù)中海紫御豪庭銷售的產(chǎn)品將以別墅和產(chǎn)品升級(jí)后的高品質(zhì)公寓，這意味著中海紫御豪庭整個(gè)項(xiàng)目的收益將會(huì)維持在較高水平。僅僅一棟688平方米的獨(dú)棟別墅，就為中海帶來超過一億元的銷售收入，成為今年上海第一棟億元?jiǎng)e墅。

事實(shí)上，從去年開盤中海紫御豪庭的成交均價(jià)一路高走，到目前成交均價(jià)已超4萬元。一年中，成交均價(jià)上漲幅度超過兩成。而未來隨著中海紫御豪庭的產(chǎn)品品質(zhì)的升級(jí)，成交價(jià)格繼續(xù)上浮顯然是必然的趨勢(shì)。

中房信分析師薛建雄說，其實(shí)中海在長風(fēng)拿地的單價(jià)成本并不高。事實(shí)上，緊隨中海之后，雅戈?duì)栔脴I(yè)2010年在長風(fēng)購得地塊樓面價(jià)超過2.6萬元，超出中海長風(fēng)地王不少。且后者的成交均價(jià)高達(dá)4.5萬元/平方米，也賣得不錯(cuò)。

薛建雄說，中海的案例說明，“地王”不在于價(jià)格是否貴，而在于拿地的開發(fā)企業(yè)有足夠的眼力來拿地，有無足夠的實(shí)力開發(fā)出品質(zhì)高的好產(chǎn)品。如果一家房企同時(shí)擁有這兩項(xiàng)能力，那么“地王”不僅不會(huì)成為“票房毒藥”，還將會(huì)推動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展，區(qū)域發(fā)展又同時(shí)會(huì)抬升房產(chǎn)價(jià)值。

日漸稀少的可購買的住宅

事實(shí)上，中海拿下長風(fēng)地王的時(shí)候，絕大多數(shù)人都沒有想到，中?？赡苁前颜麄€(gè)長風(fēng)板塊近四成住宅地的攬于懷中。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)“十二五”規(guī)劃披露，長風(fēng)地區(qū)住宅總量極其稀缺，總共只有約70萬平方米。在這樣的背景下，中海所獲得的項(xiàng)目住宅開發(fā)用地幾乎相當(dāng)于整個(gè)長風(fēng)可售總量的將近4成。

而這樣一個(gè)住宅極其稀缺的板塊，規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施和辦公樓宇總面積卻高達(dá)200萬平方米。這樣一個(gè)商業(yè)與住宅的比重，也就代表著上述地區(qū)的住宅購買未來的競(jìng)爭激烈程度。

此前，上海綠城融創(chuàng)董事長王虹斌在談到森蘭外高橋項(xiàng)目時(shí)，曾提出這么一個(gè)理論，就是看整個(gè)板塊的商務(wù)樓和住宅供應(yīng)比重。據(jù)他所說，森蘭外高橋的辦公樓有幾百萬平方米，而住宅樓卻只有幾十萬平方米，按照這樣的比重，住宅供應(yīng)是不夠的，他所以預(yù)期森蘭項(xiàng)目的售價(jià)可以高達(dá)五六萬元一平方米。

外環(huán)外的外高橋尚且如此，地理位置處于內(nèi)中環(huán)間的長風(fēng)板塊對(duì)住宅的爭奪自然會(huì)更激烈。根據(jù)上述長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)"十二五"規(guī)劃，包括長風(fēng)金融港、跨國采購中心等入駐。根據(jù)當(dāng)?shù)氐亩謱懽謽切星?，上述板塊最小的100平方米寫字樓的年租金也要在40萬元以上，以租賃辦公樓費(fèi)用占企業(yè)總銷售收入5%計(jì)算，有能力租賃該地區(qū)辦公樓的企業(yè)，最低年銷售收入也要達(dá)到800萬元以上。而通常情況下，企業(yè)的老板和高管往往是住在離公司最近的地方。長風(fēng)地區(qū)的購買力有多強(qiáng)，顯而易見。

而中海紫御豪庭總共規(guī)劃的住宅總套數(shù)只有1135套，卻已有六百多套住宅被銷售，未來該地區(qū)的供求緊張程度顯而易見。

更何況由于土地競(jìng)爭激烈，上海近期土地連續(xù)拍出高溢價(jià)。此前，浦東中環(huán)外的住宅用地樓面價(jià)已經(jīng)超過21000元/平方米，而在浦西松江泗涇的樓板價(jià)都已經(jīng)超過12000元/平方米。

在土地價(jià)格連續(xù)上漲的大背景下，人們對(duì)目前已經(jīng)幾乎絕跡的內(nèi)中環(huán)住宅價(jià)格有了更高的預(yù)期。一些人認(rèn)為，如果出現(xiàn)新的土地成交至少要達(dá)到3萬元/平方米以上，建造完成上市時(shí)的售價(jià)，至少可以達(dá)到五六萬元。

產(chǎn)品稀缺性帶來的競(jìng)爭力

中海高價(jià)拍得長風(fēng)“地王”獲得成功，眼光精準(zhǔn)固然是一個(gè)重要原因，產(chǎn)品定位以及不斷完善升級(jí)是另一重要因素。

在中海入住長風(fēng)之前，長風(fēng)附近區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)定位往往中檔偏低，長風(fēng)板塊更多的是100平方米左右的二房產(chǎn)品，中海首先打破了這一局面，開發(fā)高端居住區(qū)。他們從新鴻基、長江實(shí)業(yè)、綠城等全國乃至整個(gè)華人圈最出名的開發(fā)商 “御用”的設(shè)計(jì)師事務(wù)所都在為中海紫御豪庭作設(shè)計(jì)紫御豪庭首次在板塊內(nèi)開發(fā)出面積在250平方米左右的純大戶型社區(qū)，產(chǎn)品客戶群定位在身價(jià)上千萬的高凈值人士。即使縱觀整個(gè)上海，如豪宅林立的濱江沿線、新天地或者華山路等地段，也沒有一個(gè)項(xiàng)目如此自信開發(fā)純超大戶型的產(chǎn)品，在相關(guān)的成交數(shù)據(jù)中，中海紫御豪庭的超大基礎(chǔ)戶型產(chǎn)品受到了高端市場(chǎng)的追捧，由此可見中海對(duì)于此類產(chǎn)品的自信打造是非常成功的。中海一直在打造的不僅僅是一個(gè)國際生活社區(qū)，更是在打造一個(gè)高尚生活圈。

據(jù)獲悉，中海紫御豪庭新品即將加推，相比此前的項(xiàng)目產(chǎn)品，無論從空間利用還是從產(chǎn)品細(xì)節(jié)都將有全面的提升。

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