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每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

于近期發(fā)行的 “天房集團(tuán)團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目系列投資基金”（以下簡稱團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目基金）因?yàn)槠涮旖驀衅髽I(yè)的背景，而受到很多投資者的關(guān)注。然而，上述基金還款來源中關(guān)于可出讓土地的面積，與其官方網(wǎng)站的描述有較大出入。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，團(tuán)泊項(xiàng)目基金稱團(tuán)泊示范鎮(zhèn)有3776畝置換土地可供出讓，并將獲得53億元的土地出讓收入。但天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán) （以下簡稱天房集團(tuán)）網(wǎng)站關(guān)于團(tuán)泊示范鎮(zhèn)的介紹顯示，項(xiàng)目總計(jì)開發(fā)土地面積約2460畝?？晒┏鲎尩耐恋孛娣e超過總計(jì)開發(fā)面積上千畝。

上述兩處所指項(xiàng)目土地范圍是否完全重合？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對此向天房集團(tuán)及團(tuán)泊湖公司的相關(guān)人士處尋求解答，但截至發(fā)稿，公司電話一直處于無人接聽狀態(tài)。記者又撥打了團(tuán)泊湖公司網(wǎng)站上刊登的電話，被告知該號碼不存在。

由于并無任何實(shí)物抵押，上述基金的投資風(fēng)險可能存在不確定性。

僅靠回購承諾發(fā)行產(chǎn)品/

據(jù)了解，該項(xiàng)目定向投資于天津團(tuán)泊湖投資有限公司 （是天房集團(tuán)為團(tuán)泊新城示范鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)立的子公司）開發(fā)建設(shè)的“團(tuán)泊湖示范小城鎮(zhèn)項(xiàng)目”的項(xiàng)目收益權(quán)。團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目是天津市新農(nóng)村建設(shè)第二批“以宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目基金總規(guī)模10億元，分10只發(fā)行，單只基金規(guī)模1億元。

根據(jù)銷售人員的透露，截至目前，團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目已成功發(fā)行了3期，共募集3億元資金，項(xiàng)目的第四期目前也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。

該基金投資期限一年，到期后由天津團(tuán)泊湖投資發(fā)展有限公司回購項(xiàng)目收益權(quán)，項(xiàng)目沒有任何實(shí)物抵押，只有天房集團(tuán)為回購提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。

僅有回購承諾，沒有實(shí)物抵押，團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目到期要用什么來償還投資者的本金和收益？

項(xiàng)目介紹書顯示，團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目尚有3776畝置換出的土地待出讓。團(tuán)泊新城區(qū)域內(nèi)最近成交的地價為135萬元/畝，保守估算，團(tuán)泊示范小城鎮(zhèn)整理置換出的儲備地尚可以帶來約53億元的出讓收入。

如果有這部分收入作為回購保障將相當(dāng)充裕。但蹊蹺的是，公司網(wǎng)站關(guān)于團(tuán)泊示范鎮(zhèn)的介紹顯示，項(xiàng)目總計(jì)開發(fā)土地面積約2460畝。其中項(xiàng)目還遷安置區(qū)占地約700畝，計(jì)劃安置人口約為8000人，于2008年2月開工建設(shè)。團(tuán)泊示范鎮(zhèn)總建筑面積45.6萬平方米，其中安置住宅40萬平方米，配套公建5.6萬平方米。那項(xiàng)目介紹中3776畝的土地又是從哪里來的？

多個項(xiàng)目需要投入資金/

事實(shí)上，團(tuán)泊湖公司曾于今年1月通過中融信托發(fā)行了“中融-天津團(tuán)泊新城保障房建設(shè)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，將4億元信托資金向團(tuán)泊湖公司發(fā)放貸款，用于支持該公司的團(tuán)泊新城保障房項(xiàng)目建設(shè)。信托投資期限2年，其還款來源同樣由團(tuán)泊湖公司在團(tuán)泊新城保障房項(xiàng)目建設(shè)中形成的土地出讓收入撥付。

信托說明書項(xiàng)目介紹顯示，“中融-天津團(tuán)泊新城保障房建設(shè)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”和“天房集團(tuán)團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目系列投資基金”的標(biāo)的項(xiàng)目都是位于天津市靜?？h團(tuán)泊鎮(zhèn)示范小鎮(zhèn)。那么，中融信托和團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目基金的還款來源是否均屬于團(tuán)泊示范鎮(zhèn)的土地出讓收入？

蹊蹺的是，團(tuán)泊湖公司曾于2012年4月通過北京信托向社會募集4億元，信托資金用于對團(tuán)泊湖公司增資擴(kuò)股4億元，最終用于團(tuán)泊保障房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目同樣沒有任何抵押，其還款來源完全由天房集團(tuán)為信托本金安全及收益實(shí)現(xiàn)承擔(dān)差額補(bǔ)足責(zé)任。據(jù)悉，該信托投資期限12個月，于今年3月正式分配利益。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，這幾個項(xiàng)目之間有可能是通過成立新信托還舊信托。通常情況下，前后兩期信托至少有半年的重疊期，以保障后期募集的資金能還上即將到期的資金。類似“拆東墻補(bǔ)西墻”的還款模式目前在信托行業(yè)內(nèi)很常見。

據(jù)了解，團(tuán)泊湖公司總資產(chǎn)333157萬元，目前主要開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目有天津市靜?？h團(tuán)泊鎮(zhèn)示范小城鎮(zhèn)及增建項(xiàng)目、團(tuán)泊現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目、天津市光合谷有機(jī)農(nóng)業(yè)文化示范園項(xiàng)目、團(tuán)泊示范鎮(zhèn)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、團(tuán)泊新城東區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目。

說明書稱，團(tuán)泊示范鎮(zhèn)項(xiàng)目總投入40億元，已完成投資28億元；官方網(wǎng)站則透露，團(tuán)泊新城東區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目總投入44.2億元。如果上述兩項(xiàng)關(guān)于投資的介紹都是準(zhǔn)確的話，那么總投資將超過80億元。

北京正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文表示，團(tuán)泊湖公司主要從事一級土地開發(fā)，并主要通過信托等融資形式拿地，對資金的需求量相對較大。