每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

*ST國(guó)商（000056.SZ）4月10日發(fā)布公告稱，控股子公司深圳融發(fā)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳融發(fā)）擬向中投信托融資置換原平安信托的12億元人民幣貸款，置換后預(yù)計(jì)每年可為融發(fā)公司節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用約1900萬(wàn)元。

2012年4月，融發(fā)公司向平安信托借款12億元人民幣，借款期限兩年，年利率10%，另需支付每年0.6%的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，經(jīng)過(guò)此次置換，*ST國(guó)商的借款年利率下降至9%，借款期限為12個(gè)月。

*ST國(guó)商證券代表吳小霜表示，這筆12億元的借款已用于還款及皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)作，目前共五層的廣場(chǎng)地下三層公共區(qū)域已經(jīng)基本完成，首批品牌也已經(jīng)裝修完畢，但是目前仍無(wú)法公開(kāi)確定開(kāi)業(yè)時(shí)間。

招商不足 開(kāi)業(yè)時(shí)間仍未定

*ST國(guó)商曾在今年一月底公布皇庭購(gòu)物廣場(chǎng)工程計(jì)劃進(jìn)度，當(dāng)時(shí)表示將在2013年上半年局部開(kāi)業(yè)。昨日（4月11日），公司證代吳小霜表向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前確實(shí)在按照進(jìn)度表步步推進(jìn)，廣場(chǎng)內(nèi)已有十家左右店鋪裝修完畢，考慮到整體運(yùn)營(yíng)成本，公司需要繼續(xù)招商，也需要等待更多的品牌門店裝修完成，故廣場(chǎng)暫不開(kāi)業(yè)，具體開(kāi)業(yè)時(shí)間或?qū)⒃?月23日將披露的年報(bào)中說(shuō)明。

為何一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)建8年仍遲遲無(wú)法完工？ *ST國(guó)商方面解釋稱，先前建設(shè)比較早，近幾年深圳商業(yè)廣場(chǎng)新開(kāi)頻繁，公司對(duì)皇庭購(gòu)物廣場(chǎng)的定位已經(jīng)不再適應(yīng)最新環(huán)境，所以對(duì)它進(jìn)行了設(shè)計(jì)變更。另外，重組期間涉及董事會(huì)的交接、換屆，期間對(duì)廣場(chǎng)的定位有一定爭(zhēng)議以及資金有一些困難。

吳小霜稱，目前廣場(chǎng)地下三層的公共部分已裝修完成，另兩層的裝修以及廣場(chǎng)外立面均未完工。根據(jù)設(shè)計(jì)方案，廣場(chǎng)主體共計(jì)5層，營(yíng)業(yè)面積達(dá)10萬(wàn)平方米，其中地上一層為奢侈品專區(qū)，頂層為連接會(huì)展中心的綠化休閑區(qū)；地下3層包含電影院、餐飲、二三線品牌店等。

記者在皇庭購(gòu)物廣場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)看到，廣場(chǎng)露天LED大屏已開(kāi)始投入使用，外圍南廣場(chǎng)水景環(huán)境完工，地面石材也大部分鋪裝完成。而根據(jù)皇庭廣場(chǎng)官方微博顯示，首批7家品牌也已在三月初入場(chǎng)裝修，不過(guò)根據(jù)記者觀察，這批商家中未見(jiàn)奢侈品牌，吳小霜表示，如果有奢侈品入駐的話，對(duì)經(jīng)銷商有很大幫助，公司一定會(huì)大力向外推廣，但是近幾年奢侈品牌在中國(guó)的擴(kuò)展非常謹(jǐn)慎，皇庭廣場(chǎng)也遇到了這樣的情況。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹表示，一般購(gòu)物廣場(chǎng)招商占比過(guò)70%后才會(huì)正式開(kāi)業(yè)，否則開(kāi)業(yè)了也很難看，皇庭廣場(chǎng)地處深圳中心區(qū)，在它不斷推遲開(kāi)業(yè)的幾年中，中心城、Cocopark、連城新天地等個(gè)購(gòu)物中心不斷壯大，若缺少奢侈品入住，可能會(huì)影響到皇庭廣場(chǎng)對(duì)其他品牌的吸引力。

何倩茹認(rèn)為，怎樣做出差異化，把客戶從周圍幾個(gè)購(gòu)物中心拉過(guò)來(lái)，是皇庭廣場(chǎng)目前面臨的最主要問(wèn)題。

頻繁舉債 開(kāi)業(yè)后或繼續(xù)融資

根據(jù)深圳市德正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估，截至2012年3月31日，皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)值達(dá)59.7億元。但作為*ST國(guó)商最重要的資產(chǎn)，皇庭廣場(chǎng)2006年開(kāi)始設(shè)計(jì)施工，開(kāi)業(yè)時(shí)間一拖再拖，上市公司陷入了借新賬還舊賬的怪圈中。

去年11月，*ST國(guó)商公告稱，2010年7月1日～2012年10月22日期間，深圳融發(fā)借貸總計(jì)37億元，其中借新還舊20億元，凈流入為17億元；截至2012年10月22日，資金流出為17.04億元，該公司賬戶余額僅余1713萬(wàn)元。數(shù)次舉債，皇庭廣場(chǎng)卻無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展，去年底公司提出再借7億元后，遭小股東激烈反對(duì)，罷免董事會(huì)的呼聲不絕于耳，最終由深交所、深圳證監(jiān)局介入調(diào)解。

面對(duì)高額負(fù)債和暫停上市的壓力，*ST國(guó)商不得不變賣資產(chǎn)。業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)顯示，通過(guò)出售兩家子公司全部股權(quán)，2012年公司預(yù)計(jì)盈利1500萬(wàn)～2000萬(wàn)元。

即便皇庭廣場(chǎng)今年如期開(kāi)業(yè)，*ST國(guó)商的資金情況也不容樂(lè)觀。何倩茹表示，購(gòu)物廣場(chǎng)一般有三到五年的培養(yǎng)期，最開(kāi)始三年一般能夠維持基本開(kāi)支，不出現(xiàn)大幅虧損就已經(jīng)很不錯(cuò)了。參照皇庭廣場(chǎng)所處福田片區(qū)租金較高的Cocopark，其一、二樓每平方米租金大概1000元，皇庭廣場(chǎng)目前裝修好的三層樓約6萬(wàn)平方米，以入住率七成計(jì)算，如果今年年中能如期開(kāi)盤，年內(nèi)將為*ST國(guó)商帶來(lái)2.5億元左右的收入，但到明年4月，欠中投信托的12億賬款即將到期，皇庭廣場(chǎng)的租金尚不足以支付這筆欠款。

對(duì)此，*ST國(guó)商方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在開(kāi)業(yè)后購(gòu)物廣場(chǎng)培育期內(nèi)，如果有必要的話，將繼續(xù)尋求銀行融資以維持廣場(chǎng)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)。