編者按：在深圳羅湖的核心地帶，茂業(yè)系一個名為“德弘天下”的豪宅項目已經(jīng)屹立多年。令人不解的是，從2010年項目封頂達到預售標準后，卻遲遲未見開售。時至今日，這一價值近百億項目何時開售仍處于迷霧之中。

“工地大門緊閉”、“沒有任何施工的跡象”、“樓盤已達到現(xiàn)樓標準”，這是茂業(yè)旗下豪宅項目“德弘天下”的現(xiàn)實寫照。事實上，據(jù)證券時報記者此前觀察，“德弘天下”項目早在1年多前就已經(jīng)處于這樣的狀態(tài)，靜靜等待開售。

“茂業(yè)顯然錯過了豪宅銷售的好時機。”一位熟悉深圳地產(chǎn)圈的業(yè)內(nèi)人士感嘆。的確，價值近百億的項目茂業(yè)系竟然死捂三年不開盤，看上去頗耐人尋味。

然而，證券時報記者經(jīng)過多方調(diào)查了解到，茂業(yè)系其實在玩雙重“賭局”，其中一場“捂盤升值”的賭局已經(jīng)結束，而另一場圍繞深圳“限購令”何時結束的新賭局剛剛開場。

開盤日期一推再推

“德弘天下”這個位于深圳羅湖核心地段的項目，總建筑面積達到26.5萬平方米。如果按照周邊樓盤目前3.5萬元/平方米的均價計算，“德弘天下”可為茂業(yè)系貢獻92.75億元的銷售收入。

但茂業(yè)至今也沒有打算讓這一豪宅項目立刻銷售——如果公司想這樣做，在更早的2010年11月，便可實現(xiàn)預售。從2010年至今，“德弘天下”周邊的一個個新盤拔地而起，甚至包括2010年才開始拆遷的舊改項目，去年都已實現(xiàn)銷售。相比較而言，“德弘天下”仍一直處于“沉睡”狀態(tài)。

據(jù)公開資料顯示，“德弘天下”項目是由深圳茂業(yè)(集團)股份有限公司(下稱“深圳茂業(yè)”)所開發(fā)。而深圳茂業(yè)與在香港上市的茂業(yè)國際(00848.HK)同屬于茂業(yè)集團旗下子公司，深圳茂業(yè)是茂業(yè)集團的地產(chǎn)開發(fā)平臺，公司董事長張靜為茂業(yè)集團董事長黃茂如之妻。

據(jù)悉，該項目早在2009年2月就已經(jīng)動工。根據(jù)深圳茂業(yè)方面計劃，項目竣工時間為2012年2月。事實上，深圳茂業(yè)對施工時間表把握還算準確，該項目在2010年11月就已經(jīng)封頂。按照慣例，封頂后，深圳茂業(yè)便可以為“德弘天下”申請預售許可證——彼時，深圳“限購令”尚未實施。

不過，延期銷售近3年的“德弘天下”項目，目前仍無預售跡象。證券時報記者多日連續(xù)走訪發(fā)現(xiàn)，“德弘天下”項目工地一直處于緊閉狀態(tài)，而且項目內(nèi)也并無任何施工跡象。記者以購房者身份撥打高掛樓盤之上的聯(lián)系電話發(fā)現(xiàn)，電話那頭根本不是銷售部，而是該項目的物業(yè)管理部。

“現(xiàn)在公司銷售部門還沒進駐，除了戶型之外，其他所有的樓盤信息都還沒有出來，具體什么時候開盤，我們也不清楚。”電話中一位工作人員向記者如是表述。據(jù)該工作人員透露，目前“德弘天下”只有兩種戶型，一種是220平方米的大戶型，另一種是230平方米的復式戶型，二者皆為雙拼戶型。

所謂“雙拼戶型”，與約7年前深圳出臺的一項政策有關：2006年深圳出臺“90/70”政策，規(guī)定凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。正是這項規(guī)定，使一些開發(fā)商推出了雙拼、多拼房(將兩間或多間90平方米以下的房子合為一間)來規(guī)避限制，其中就包括“德弘天下”。

記者隨后聯(lián)系到深圳茂業(yè)負責深圳區(qū)域地產(chǎn)業(yè)務的人士，該人士告訴記者，“德弘天下”是現(xiàn)樓銷售，所以之前并沒有申請預售證。他坦言，公司負責“德弘天下”項目銷售的部門尚未成立，具體開盤時間其實仍未確定。至于深圳茂業(yè)方面為何選擇現(xiàn)售而非預售，該人士并未直接回應。

據(jù)公開資料顯示，“德弘天下”項目近期計劃的開盤時間一推再推。深圳茂業(yè)最初計劃去年12月開盤，隨后推遲至今年3月。至今該項目仍無任何開盤跡象，深圳茂業(yè)方面近日又將開盤時間推至今年6月。

對于一個計劃在2個月后開盤的樓盤，項目銷售部門仍未成立，這并不常見。不過據(jù)悉，深圳茂業(yè)此前已經(jīng)委托中原地產(chǎn)作為樓盤銷售的代理商，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到中原地產(chǎn)一位內(nèi)部人士。

該人士透露，“德弘天下”主打雙拼房，一個房有兩個甚至三個房產(chǎn)證。“為規(guī)避限購政策，茂業(yè)方面正在積極運作，看能不能將兩三個房產(chǎn)證合成一個房產(chǎn)證，但現(xiàn)在尚不知道進展是否順利。如果不順利，開盤拖到明年也有可能，總之這個樓盤非常麻煩。”該人士語氣中略帶一絲擔憂。

“如果深圳茂業(yè)將項目定位為豪宅，可能已經(jīng)錯過了最佳銷售時期。因為近年來對于豪宅的最好銷售時間就是2009年至2011年4月前。”深圳旅游地產(chǎn)綜合研究院主任宋丁告訴記者。

在他看來，“德弘天下”在2010年底便可申請預售許可證，一般急于回籠資金的開發(fā)商都會加緊出貨。“其實，深圳限購政策實施之前，大型開發(fā)商多少會收到風聲，但是深圳茂業(yè)反而沒有加緊出售，這確實很反常。”宋丁感到疑惑。

土地年限守口如瓶

事實上，談及深圳茂業(yè)的這個豪宅項目，也不得不提這個項目所處的地塊。令人感到蹊蹺的不僅僅是深圳茂業(yè)錯過銷售最佳時期，以及目前開盤時間一推再推，更讓人感到不解的是，深圳茂業(yè)方面對于項目的土地年限避而不談。

“對于項目的土地年限怎么算，我不太清楚。”前述“德弘天下”物業(yè)工作人員對于記者的提問選擇了回避。而前述負責深圳區(qū)域地產(chǎn)業(yè)務的人士在回答同一個問題時，亦表示不清楚。對于一個“即將”出售的項目，深圳茂業(yè)從上至下似乎在刻意隱瞞項目土地年限。盡管這個數(shù)字終將會公之于眾。

記者通過多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實“德弘天下”所處地塊背后有著冗長的故事，故事甚至要追溯到上世紀90年代。

據(jù)悉，“德弘天下”項目所在的地塊宗地號為H307-38，是深圳一家上市公司深深寶A(000019)在2009年轉(zhuǎn)讓至深圳茂業(yè)手中。早在上世紀90年代，該地塊地址就是深深寶的注冊地址，深深寶廠房當時就坐落于此。這塊土地在從工業(yè)土地轉(zhuǎn)化為商住用地時，經(jīng)過了在國土部門重新備案。準確地說，目前“德弘天下”項目的土地年限應該從重新備案的這個日期算起。

“德弘天下”項目的“前世”當時被稱為“深寶商業(yè)城”。起初，深深寶計劃與深圳基泰投資有限公司合作開發(fā)這塊土地，不過由于雙方產(chǎn)生分歧，深圳基泰在1999年時退出了合作。正是基于這個機會茂業(yè)系介入，正式與這塊土地“結緣”。

隨后，深圳茂業(yè)取代深圳基泰，與深深寶合作開發(fā)“深寶商業(yè)城”。為此，深圳茂業(yè)方面支付了深深寶1.46億元的資金。

根據(jù)當時合作協(xié)議，深深寶方面協(xié)助深圳茂業(yè)辦理建房售房手續(xù)，而有關建房成本以及實際售房收入與深深寶無關，由深圳茂業(yè)方面承擔。這時開始，這塊土地已經(jīng)成為茂業(yè)系的“舞臺”。

不過，“深寶商業(yè)城”項目計劃當時似乎也走得并不順利。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，深圳茂業(yè)方面直到2003年才動工拆除深深寶的工廠，用以建設“深寶商業(yè)城”。當年，深深寶管理費用較上年增加1222萬元，增長45.96%。資料顯示，這筆費用的增加，是深深寶拆除這塊地之上的廠房以及搬遷生產(chǎn)線，所發(fā)生的停產(chǎn)費用計入管理費所致。

最終“深寶商業(yè)城”項目悄然流產(chǎn)。記者查閱深圳規(guī)土委資料發(fā)現(xiàn)，2008年10月6日，深圳規(guī)土委曾向深圳茂業(yè)以及深深寶下發(fā)“德弘天下”的項目建設工程規(guī)劃許可證。這意味著，“德弘天下”項目當時已經(jīng)登上臺面。

一位不愿具名的知情人士告訴記者，其實早在深深寶與深圳基泰準備合作建設項目時，也就是上世紀90年代，該地塊在國土部門重新備案，性質(zhì)從工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯套∮玫亍Ｄ敲?，僅從1999年至今已有約14年之久，如果按照70年產(chǎn)權推算，項目可用年限可能只有56年左右。顯然，“德弘天下”項目已經(jīng)“先天性短壽”。

捂盤坐享項目升值

在隨后的2009年，這塊宗地號為H307-38的地塊正式易主。深圳規(guī)土委資料顯示，深深寶當時將土地使用權轉(zhuǎn)讓，而受讓方就是深圳茂業(yè)。前述知情人士也透露，2009年初，深圳茂業(yè)與深深寶只是辦理了相關轉(zhuǎn)讓手續(xù)，實際上早在雙方簽訂《合作建房合同》時，土地“開發(fā)權”就已經(jīng)落入深圳茂業(yè)手中。

值得一提的是，如果“德弘天下”項目在2010年初就開售，以當時深圳羅湖接近1.7萬元/平方米的新房均價來算，茂業(yè)方面所獲得的銷售額恐怕只有現(xiàn)在的一半不到。深圳茂業(yè)并不急于銷售，即便是捂盤若干年，也可以坐享項目升值。這是已經(jīng)結束的一場“賭局”，這一局，茂業(yè)系賭的是“捂盤升值”。

“對于資金鏈較為充足的開發(fā)商而言，項目轉(zhuǎn)為現(xiàn)售甚至捂盤的風險目前來看并不大，而且對于豪宅現(xiàn)售政府樂見其成，對于捂盤政府也會睜一只眼閉一只眼。”宋丁坦言。

正如宋丁所言，豪宅入市會拉高區(qū)域均價，在樓市調(diào)控時期，這是政府不愿意看到的情況。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究部研究員吳上錦告訴記者，目前深圳規(guī)土委統(tǒng)計范圍僅限于領取預售許可證的項目。“那么，那些直接申請得到銷售許可證的項目，實際上就繞開了國土局的新房成交統(tǒng)計系統(tǒng)。”他表示。

事實上，近年來深圳不少豪宅項目采取了現(xiàn)售的做法。如此一來，豪宅不會計入預售系統(tǒng)影響全市住房均價。

然而，限購政策出臺，顯然讓茂業(yè)方面的算盤落空。一方面，“德弘天下”項目一房兩證、一房三證問題，讓購房者掣肘于“房票”；另一方面，政府方面也在限制“德弘天下”的開售。

如今，盡管樓盤升值的預期達到了，但茂業(yè)系卻不得不面對房價調(diào)控的種種制約。在“捂盤升值”的這場賭局中，茂業(yè)系雖然押對了方向，但沒法順利實現(xiàn)銷售，不能算贏。

按照規(guī)定，開發(fā)商要對樓盤進行銷售，需要擁有“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃驗收合格證》和《房屋銷售(預售)許可證》。開發(fā)商在取得《房屋銷售(預售)許可證》之前必須先獲取前“四證”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“德弘天下”項目目前只有前三個證，《建設工程規(guī)劃驗收合格證》并未到手。“一般有的開發(fā)商會打擦邊球，在項目預售后才拿建設工程規(guī)劃驗收合格證，而現(xiàn)樓銷售的項目則應該提前拿到這個證，很少有項目落成后兩三年了還沒拿到。就常理而言，政府方面可能刻意在壓。”深圳一龍頭房企項目運營負責人告訴記者。

調(diào)控時期，豪宅入市向來較為敏感。如果按照前述中原地產(chǎn)人士所言，深圳茂業(yè)正在試圖將房產(chǎn)證合二為一。那么，不難看出，在錯過最佳銷售時期后，深圳茂業(yè)也開始急于出貨了，但目前的限購政策阻礙了項目銷售進程。

“像‘德弘天下’項目這樣的雙拼戶型，未來銷售可能愈發(fā)困難，茂業(yè)方面最大的希望可能就是：賭深圳‘限購令’的結束。當然也不排除通過其他途徑繞過政策。”上述房企項目負責人分析稱。

可以說，茂業(yè)系剛開始的這場新“賭局”，在對賭“限購令”的結束，同時也在賭自身“繞政策”的能力。但不管結局如何，茂業(yè)系欲坐享這近百億銷售收入，不確定因素太多。