每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

持續(xù)已久的調(diào)控政策讓房地產(chǎn)住宅市場進入寒冬，大量開發(fā)商紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)市場，意圖分一杯羹?！?011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20的開發(fā)商都進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

眼下，市場充斥著對商業(yè)地產(chǎn)市場的盲目樂觀情緒，在實際市場操作中，種種難題阻撓著房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的腳步。

業(yè)界較早涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的招商地產(chǎn)，自從去年高調(diào)宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司以來，其打造的商業(yè)地產(chǎn)項目僅集中于深圳蛇口區(qū)，遠不如華潤、華僑城、中糧地產(chǎn)等總部同樣位于深圳的央企。有業(yè)內(nèi)人士分析，造成上述現(xiàn)象的最主要原因，莫過于招商地產(chǎn)的資金壓力。

擴張速度落后同行

無論為了規(guī)避市場風險，還是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，2011年，眾多開發(fā)商都“一哄而上”地涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2011年初，招商地產(chǎn)高調(diào)宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司，被視為國內(nèi)開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的典型。盡管招商地產(chǎn)已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營多年，但真正重視商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，是在2011年2月招商地產(chǎn)高層變動之后。具有多年商業(yè)項目運營管理經(jīng)驗的賀建亞升任公司總經(jīng)理，讓招商地產(chǎn)吹響了大力進軍商業(yè)地產(chǎn)的號角。

接下來的2011年3月，招商地產(chǎn)宣布成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業(yè)地產(chǎn)投入，形成“住宅開發(fā)+商業(yè)開發(fā)與持有”的綜合服務(wù)開發(fā)模式。

然而，對于招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，外界一直未聞其聲。有深圳業(yè)內(nèi)人士曾透露，招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面定位于 “城市區(qū)域綜合運營開發(fā)”。

目前，招商地產(chǎn)在全國持有已投入運營的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)106萬平方米，其中深圳的項目主要位于蛇口。招商地產(chǎn)方面表示，招商地產(chǎn)旗下以“海上世界”為代表的濱水休閑主題城市綜合體、以“花園城”區(qū)域型購物中心為核心的商住綜合體以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)這三類項目都在順利推進。其中，招商地產(chǎn)蛇口海上世界綜合體的改造與新建一直備受業(yè)界矚目。2012年1月12日，海上世界招商局廣場與希爾頓酒店主體封頂儀式在招商局廣場工地現(xiàn)場舉行。海上世界投資規(guī)模超過600億元，目前該項目工程已幾近封頂，整個綜合體輪廊初現(xiàn)。

除了綜合體項目，招商地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)總規(guī)劃體量也達到了380萬平方米，位于蛇口的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園南海意庫、蛇口網(wǎng)谷已成為深圳南山區(qū)互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地。

大規(guī)模拿地占用資金

2010年，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)運營涵蓋購物中心、寫字樓、五星級酒店、高端服務(wù)式公寓等多個類別，經(jīng)營面積逾78萬平方米，年租金收入逾5.3億元，為招商地產(chǎn)帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

但自2011年招商地產(chǎn)高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)以來，其打造的商業(yè)地產(chǎn)項目僅集中深圳蛇口區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)品牌資源的整合較慢，至今并未走向全國，與同為國企的華潤置地相比，擴張不夠迅速。

深圳一地產(chǎn)人士認為，“發(fā)展緩慢的原因或許與去年招商大規(guī)模拿地有關(guān)。”

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者粗略統(tǒng)計，從2011年1月至今，招商地產(chǎn)拿地動作頻頻，共斥資106.65億元拿下15幅地塊，這是2011年招商地產(chǎn)全年銷售額210億元的一半左右。今年2月14日，招商地產(chǎn)又聯(lián)合九龍倉旗下的大連盈致企業(yè)管理有限公司斥資23.7億元拿下了北京市朝陽區(qū)來廣營地塊。

隨著招商地產(chǎn)拿地項目增多，大量盈余資金投入土地市場，經(jīng)營性現(xiàn)金流不斷下降。招商地產(chǎn)2011年三季報顯示，前三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出為215.9億元，同比增加54.1%，同期營業(yè)收入僅為124.7億元。

不過中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為，招商地產(chǎn)的資金鏈韌性相對優(yōu)異，由于企業(yè)布局完善，招商地產(chǎn)能夠獲得更多的投資選擇余地，這將為其轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)提供非常好的支撐。“但是考慮到2011年至今的樓市銷售情況，招商地產(chǎn)有可能面臨樓市項目的資金運營沖擊以及短期盈利能力波動兩方面的困難。”

商業(yè)地產(chǎn)的“掣肘”

實際上，國內(nèi)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)前景十分樂觀，背后的市場邏輯是商業(yè)地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫。

2011年，商業(yè)地產(chǎn)市場的投資熱潮讓北上廣深等城市寫字樓空置率下降，商鋪租金也開始節(jié)節(jié)攀升。高力國際統(tǒng)計資料顯示，北京2011年全年甲級寫字樓的凈吸納量達到561869平方米，相應(yīng)的空置率下降為4.8%，平均租金水平同比上漲42.64%；此外，廣州、上海兩地寫字樓租金價格也不斷高企。與此同時，國家統(tǒng)計局發(fā)布的資料顯示，2011年全國商業(yè)營業(yè)用房投資7370億元，增長30.5％，銷售額同比增長39.95%。這似乎預(yù)示著，商業(yè)地產(chǎn)的投資加碼已經(jīng)開始。

然而，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，行業(yè)內(nèi)一直存在較多爭議。大多數(shù)國內(nèi)房企對商業(yè)地產(chǎn)尚未有成熟的思考和管理經(jīng)驗，僅僅停留看好商業(yè)地產(chǎn)前景的初級認識。

業(yè)界人士認為，商業(yè)地產(chǎn)蘊藏著巨大的市場風險。萬科總裁郁亮曾對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，產(chǎn)生的泡沫比住宅還要恐怖。

郁亮的觀點并非毫無根據(jù)。2011年，全國商業(yè)用房開發(fā)投資接近萬億元，集中一線大城市的商業(yè)地產(chǎn)項目過剩的風險開始加劇。

今年2月上旬，2007年開業(yè)的深圳怡景中心城因籌措資金回購?fù)赓Y股東股權(quán)，兩次分割賣鋪，引來糾紛不斷；位于同區(qū)域的卓越世紀中心曾宣稱高比例持有經(jīng)營，但由于市場變化，不得不調(diào)整持有比例，開始售樓；近日業(yè)內(nèi)還有傳言稱，卓越集團因缺少開發(fā)深圳梅林另一商業(yè)項目的資金，不得不售樓。

開發(fā)商的高負債率無疑是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大“地雷”。數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地開發(fā)商的資產(chǎn)負債率普遍高達70%以上。業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)很多公司對商業(yè)地產(chǎn)風險預(yù)估不足，一旦出現(xiàn)資金緊張、融資渠道不暢等情況，房企就會選擇分割銷售商業(yè)項目以求自保，或者面臨兼并破產(chǎn)的風險。

如今，此輪樓市調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)一年多，房企主動由住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)面臨多大的難題？對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為，一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的互通性決定了企業(yè)在管理經(jīng)驗方面沒有太大的問題，但是在招商方面，部分房企選擇的開發(fā)案例缺陷過多，而且在某些二線城市，商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的端倪。

高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國東也認為，相較于新鴻基、仁恒置業(yè)、恒隆等港資商業(yè)地產(chǎn)公司，內(nèi)地開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還處于初級階段，關(guān)鍵的瓶頸就是缺乏商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗和商業(yè)地產(chǎn)人才。他認為，解決這一短板的出路，就是與有經(jīng)驗的商業(yè)管理公司合作開發(fā)。