每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來(lái)源達(dá)到6.8萬(wàn)億元，其中企業(yè)自籌資金占比超4成。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是從積壓的存貨和債務(wù)狀況來(lái)看，開發(fā)商的處境幾乎都舉步維艱，在國(guó)內(nèi)信貸日益收緊的情況下，快速出貨以回籠資金或許將成為開發(fā)商“無(wú)奈的選擇”。

逾4成資金靠自籌

    廣東省房協(xié)近期發(fā)布的《2011年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，前三季度，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4885.81億元，從資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款888.48億元，同比下降7.3%，為近10年來(lái)第二次同比出現(xiàn)下降；利用外資66.16億元，同比雖然大幅增長(zhǎng)49.2%，但實(shí)際上只相當(dāng)于2007年同期水平；自籌資金1524.80億元，增長(zhǎng)37.7%，連續(xù)兩年出現(xiàn)30%以上增速；其他資金來(lái)源（銷售回籠資金）2406.36億元，同比增長(zhǎng)33.3%。

    廣東的情況僅僅是整個(gè)市場(chǎng)的縮影，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來(lái)源為6.8萬(wàn)億元，其中國(guó)內(nèi)貸款的比例僅占15.4%，而企業(yè)自籌資金的額度已經(jīng)高達(dá)28201億元，占比達(dá)到41.2%，同比增速也超過30%。

    對(duì)于前10月房企開發(fā)資金的構(gòu)成情況，該機(jī)構(gòu)指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大和調(diào)控作用的日益顯現(xiàn)，自籌資金逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來(lái)源。

財(cái)務(wù)狀況惡化

    根據(jù)上述兩大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，無(wú)論是從廣東省還是全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資都保持了一定的增幅。但一個(gè)令人擔(dān)心的情況是，面對(duì)日益趨緊的融資壓力，房企自身的財(cái)務(wù)狀況卻正在進(jìn)一步惡化。

    Wind統(tǒng)計(jì)顯示，在已經(jīng)公布三季度業(yè)績(jī)報(bào)告的上市房企中，其合計(jì)的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均出現(xiàn)明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，三季度144家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)865.55億元，較第二季度下降10.02%。此外，凈利潤(rùn)也從二季度的143.96億元下滑至97.03億元，降幅高達(dá)32.60%。

    第三季度房企的銷售情況也不理想，數(shù)據(jù)顯示，房企預(yù)收賬款增加606億元，環(huán)比卻下降33%。

    房企是否有足夠的資金儲(chǔ)備來(lái)應(yīng)對(duì)日益蕭條的市場(chǎng)局面，形勢(shì)恐怕也不容樂觀。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，在申萬(wàn)一級(jí)所屬的136家房企總負(fù)債已為1.24萬(wàn)億元，較去年年底增加1514億元，而這一行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%。

    相關(guān)分析指出，陷入過度擴(kuò)張過度融資漩渦的房企在調(diào)控洶涌而來(lái)之時(shí)，想“剎車”似乎為時(shí)已晚，日益累積的債務(wù)就是最好佐證。

融資渠道收窄

    目前，對(duì)于財(cái)務(wù)狀況日益惡化的房企來(lái)說，緩解資金壓力只有兩個(gè)辦法，一是爭(zhēng)取融資，另外就是加快銷售快速回款。

    但在地產(chǎn)調(diào)控之下，融資并非易事。Wind數(shù)據(jù)顯示，剔除未通過和停止實(shí)施的方案，截至10月末，共有260家公司推出增發(fā)預(yù)案，累計(jì)募資金額超過6048億元。此外，還有88家公司希望通過發(fā)行公司債和次級(jí)債進(jìn)行融資，規(guī)模達(dá)到3238億元。依此計(jì)算，滬深兩市處于再融資過程中的資金需求近萬(wàn)億元。

    今年6月份，監(jiān)管部門則公開表態(tài)要減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款。今年8月份，國(guó)家外管局就下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)，房企海外融資受到限制。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，就在前不久，幾大龍頭房企的增發(fā)計(jì)劃已經(jīng)被證監(jiān)會(huì)叫停，涉及金額逾千億元，幾大房企融資計(jì)劃“流產(chǎn)”無(wú)疑將房企再融資的希望徹底扼殺。

消化存貨困難

    既然融資渠道在收緊，開發(fā)商只有另覓“良方”。

    Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年第三季度，144家房企的存貨量已經(jīng)達(dá)到1.22萬(wàn)億元，較去年同期的0.86萬(wàn)億元上漲了41.86%。其中，龍頭房企的庫(kù)存壓力尤其引人注目。

    庫(kù)存積壓正是房企資金鏈日益緊張的重要原因之一，但市場(chǎng)并不“給面子”。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在10月份的傳統(tǒng)銷售旺季，全國(guó)商品房銷售面積8364萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降9.4%，是自今年4月以來(lái)的首次單月同比下降。

    對(duì)于銷售慘淡，售價(jià)偏高是重要原因。據(jù)上述機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，今年前10月，全國(guó)商品住宅的銷售均價(jià)為5131元/平方米，甚至同比還有所上漲。

    對(duì)此，廣東省房協(xié)的報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)總體資產(chǎn)負(fù)債率上升，融資成本不斷提高，資金壓力明顯加大，而且總體供貨量比較大，實(shí)際成交量下降明顯，市場(chǎng)從供不應(yīng)求開始轉(zhuǎn)向局部供過于求，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，采取更靈活的營(yíng)銷手段，才能贏得市場(chǎng)。

    目前，一部分龍頭房企為主的降價(jià)、促銷措施并不少，但房企是否還有其他“招數(shù)”？

    為應(yīng)對(duì)資金緊張，“批發(fā)”式的轉(zhuǎn)售已經(jīng)出現(xiàn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前上海的一些樓盤開始將所屬項(xiàng)目以折價(jià)的方式批量轉(zhuǎn)售給地產(chǎn)基金，通過簽訂合作協(xié)議的方式，開發(fā)商可以拿到地產(chǎn)基金預(yù)付的“定金”。

    不過，該方式也在挑戰(zhàn)開發(fā)商的心理底線，這些投資者開出的“批發(fā)價(jià)”甚至只有公開售價(jià)的7折甚至是5折，為了快速回籠資金，開發(fā)商也不得不忍痛割愛。

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