每經記者  徐學成  發(fā)自廣州

　　短短的3個月時間，格力地產的業(yè)績經歷了“過山車”式的轉變，從上半年的一路飄紅到三季度凈利同比大跌近七成，格力地產遭遇了什么？對于偏安珠海的格力地產來說，無論是目前的項目布局還是未來的拓展計劃，似乎都走不出這個珠三角二線城市的“牢籠”。

    更為不利的是，突如其來的“雙限令”讓重點布局珠海中心城區(qū)高端項目的格力地產的生存和拓展空間會越來越小。

三季度凈利大降七成

    格力地產三季報顯示，第三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入2.4億元，同比下降26%，環(huán)比下降36%；實現(xiàn)凈利潤1452萬元，同比下降69%。據valuetool平臺統(tǒng)計，格力地產三季度毛利率為38%，環(huán)比下降11個百分點，其毛利率已連續(xù)三個季度持續(xù)下滑。

    然而，3個月之前格力地產的業(yè)績還保持快速增長。根據其發(fā)布的今年上半年業(yè)績報告，今年1~6月份公司實現(xiàn)營業(yè)收入6.47億元，同比增長18.04%；實現(xiàn)營業(yè)利潤1.98億元，同比增長50.36%；實現(xiàn)凈利潤1.51億元，同比增加45.39%。

    為什么格力地產遭遇業(yè)績大滑坡？格力地產總經理鄭文森在接受《每日經濟新聞》記者采訪時以“開會”為由，未作出正面回應。據觀點地產新媒體的報道稱，格力地產對此的解釋是  “受結轉速度的影響”。

    中投顧問某房地產行業(yè)研究員對記者表示，格力地產第三季度經營業(yè)績下跌的關鍵在于市場因素，呼之欲出的限購令影響了珠海的房地產購買能力，部分消費者持觀望態(tài)度；另外，格力地產的項目布局沒有展開，導致利潤增長太依賴珠海，業(yè)績波動較大。

    據記者了解，早在珠海制定今年房價控制目標  （增長幅度控制在11%以內）之前，關于珠海是否限購的討論就甚囂塵上。官方數(shù)據顯示，今年以來，珠海樓市的成交量就一直處于負增長狀態(tài)，直到9月份才有所好轉。

    格力地產同樣難逃銷售下滑，公開資料顯示，其在售的兩大樓盤上半年取得的銷售金額較去年同期下降約27%。

高價項目扎堆市中心

    《每日經濟新聞》記者了解到，目前格力地產在售及即將發(fā)售的三大項目均位于珠海市中心的香洲區(qū)。搜房網數(shù)據顯示，其中在售項目的售價分別是15000元/平方米和18000元/平方米，接近或超過該區(qū)域均價。

    格力地產似乎更偏愛于在市中心拿地，以即將入市發(fā)售的位于珠海市香洲區(qū)唐家灣片區(qū)的格力海岸為例：2009年12月3日，剛剛上市的格力地產以66億元的總價擊敗眾多對手，競得位于珠海市唐家灣填海區(qū)一宗地塊，這塊地后來即用來開發(fā)上述項目。

    格力地產以樓面地價高達7400元/平方米的代價獲封當時的“珠海地王”，這一舉動讓業(yè)界難以看懂。根據格力地產的相關公告，格力海岸一期的總投資為74.94億元，總建筑面積約47.6萬平方米，依此計算，其平均成本約為15743.6元/平方米，意味著該項目售價只有達到16000元/平方米，才能基本“保本”。

    但現(xiàn)實是，該片區(qū)雖然主打“海景”概念，但與珠海拱北片區(qū)的區(qū)域、交通優(yōu)勢相比，還處于相對弱勢。到目前為止，拱北片區(qū)的大多數(shù)海景項目售價也僅在16000元/平方米左右。

格力或被迫虧本賣房

    對于重點布局珠海市場的格力地產來說，“運氣”顯然不是很好。11月1日，珠海市住建局官網的一份名為  《關于深入開展房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》）的文件似一記“重炮”，將炮口對準了珠海房地產市場。

    根據珠海市住建局相關人士的解釋，目前珠海實行限購的范圍是指除了橫琴新區(qū)和高新區(qū)以外的珠海香洲區(qū)行政區(qū)域，根據珠海市香洲區(qū)的行政區(qū)劃，橫琴新區(qū)和高新區(qū)分別是指唐家鎮(zhèn)和橫琴鎮(zhèn)。這樣一來，位于唐家鎮(zhèn)的格力海岸項目便不在限購范圍之內。

    但這并不代表該項目能逃脫限價的約束，根據《通知》規(guī)定，自2011年11月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)報備項目的住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標(11285元/平方米)的，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發(fā)商品房預售許可證。

    記者在珠海市住建局官網上并未查詢到格力海岸項目的預售許可信息，這就意味著，只要在限價期限內，格力海岸項目的售價不可能高于11285元/平方米，更不可能達到“保本”的16000元/平方米，如此一來，一旦入市，格力海岸項目無異于做“虧本買賣”。

    對此，鄭文森在接受記者采訪時表示，由于項目還未推向市場，所以限價政策對項目的影響還未可知，但格力地產方面一定會“采取積極的應對措施”。

    由于地產項目均集中在珠海一個城市，格力地產抗風險能力一直被業(yè)內所詬病。中投顧問相關分析指出，由于珠海房地產市場缺乏長期的發(fā)展?jié)摿?，所以格力地產的中長期經營潛力較小。

    地產專家韓世同則認為，房地產開發(fā)的地域性很強，并不是每個開發(fā)商都能輕易地拓展到全國，對于格力來說，先在其“大本營”珠海站穩(wěn)腳跟，也不失為一種明智的做法。但這種模式易導致企業(yè)的抗風險能力較弱，一旦政策出現(xiàn)波動，企業(yè)或許難以招架。

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