每經(jīng)記者  李文藝

        2011年開年以來，一輪密集的調(diào)控“重拳”再度襲向房地產(chǎn)市場。不少投資者預(yù)期，2月底之前，陸陸續(xù)續(xù)還會(huì)有多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)限購細(xì)則，不排除更甚于北京市的狠招。

        在此重壓下，本周房地產(chǎn)板塊指數(shù)上漲1.32%，似乎在近一年的弱勢之后已經(jīng)“跌不動(dòng)”了。那么未來地產(chǎn)股將走向何方？深圳太和投資管理有限公司投資總監(jiān)王亮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“地產(chǎn)股目前的價(jià)格已經(jīng)反映了最悲觀的調(diào)控預(yù)期，下跌空間有限，但同樣的，在未來兩三年之內(nèi)，我還看不到刺激地產(chǎn)股上漲的理由。”

地產(chǎn)股本周表現(xiàn)很“淡定”

        潘石屹細(xì)讀北京市細(xì)則后，在自己的博客中指出：“這項(xiàng)政策的實(shí)施將徹底消滅北京的住房投資需求?！?br/>
        中金公司房地產(chǎn)研究組的報(bào)告稱，據(jù)估算，若全國40個(gè)大中城市均采取全市限購方案，全國房產(chǎn)成交量將因此下降18%，若這些城市只采取主城區(qū)限購的方案，則全國成交量將下降9%，而個(gè)別一線城市由于執(zhí)行更為嚴(yán)厲的政策，成交量可能會(huì)下降50%。不過，綜合考慮各種因素，中金公司最終給出2011年住房交易量下降10%的判斷。

        該組估算數(shù)據(jù)已預(yù)示出房地產(chǎn)市場將承受的負(fù)面打擊，但地產(chǎn)股本周表現(xiàn)卻并沒有受到影響。

        周二北京市政府的房產(chǎn)限購細(xì)則出臺(tái)當(dāng)天，房地產(chǎn)板塊指數(shù)僅微跌了0.34%，與當(dāng)日無漲無跌的大盤指數(shù)沒有明顯分化，隨后的幾個(gè)交易日，房地產(chǎn)板塊指數(shù)有漲有跌，最終周漲幅為1.32%，總成交841億元，與滬指本周2.56%的上漲幅度相差并不太大。同時(shí)，四大龍頭股“招保萬金”的反應(yīng)也不劇烈，除萬科A有超過1%的周漲幅外，其余3只龍頭股的漲跌幅度都在1%以內(nèi)。

        華安證券分析師張兆偉接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)稱，相對(duì)平穩(wěn)的走勢下，我們?nèi)钥梢钥吹揭恍┑禺a(chǎn)個(gè)股的分化，如商業(yè)地產(chǎn)股就表現(xiàn)得相對(duì)強(qiáng)勢，新黃浦周漲幅超過8%?！斑@種分化為我們后市參與房地產(chǎn)股的操作提供了一點(diǎn)線索?！?br/>
地產(chǎn)股看法現(xiàn)分歧

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)現(xiàn)，本周幾大城市的限購細(xì)則出臺(tái)后，不少券商仍給予了地產(chǎn)股“推薦”、“長期看好”、“增持”等評(píng)級(jí)，大部分的理由是，隨著調(diào)控措施的出臺(tái)，以及供給的逐步增加，房價(jià)的調(diào)整只是時(shí)間問題，一旦房價(jià)調(diào)整，過去兩年壓制地產(chǎn)股上漲的政策風(fēng)險(xiǎn)終于有望消除，而地產(chǎn)股也將迎來較好的上漲機(jī)會(huì)。另外，地產(chǎn)股目前的估值水平只有10多倍，繼續(xù)下行跌穿10倍市盈率的可能性不大。

        不過，王亮并不這么認(rèn)為，他說：“美國地產(chǎn)的問題，對(duì)我們是有借鑒意義的。在2008年之前，美國人也是和我們現(xiàn)在的多數(shù)中國投資客一樣，不相信房價(jià)會(huì)跌的。美國的銀行助漲了房價(jià)上漲，而當(dāng)前中國的銀行也在做著同樣的事情。美國房市泡沫與中國當(dāng)前地產(chǎn)泡沫有很多類似之處，最終我們的地產(chǎn)泡沫可能會(huì)慢慢破裂。”

        2005年7月，美國地產(chǎn)股二級(jí)市場價(jià)格達(dá)到歷史頂點(diǎn)，比房地產(chǎn)市場的見頂時(shí)間提前了幾個(gè)月，見頂后美國地產(chǎn)股一路下跌，至今仍在低位運(yùn)行。美國房市于2005年底見頂，2006年開始下滑，至今仍未恢復(fù)。對(duì)比中國市場，2007年二級(jí)市場地產(chǎn)股股價(jià)見頂，而房價(jià)的頂部至今沒有確立。

        “在我了解的研究圈子里，大部分人都贊同2010年中國房價(jià)接近頂部的觀點(diǎn)。”王亮說，“這意味著房市頂部即將確立，但是回到地產(chǎn)股的價(jià)格，雖然目前地產(chǎn)板塊估值已經(jīng)反映了最悲觀的調(diào)控政策預(yù)期，下跌空間是有限的，但刺激上漲的理由仍沒有找到，至少在未來兩三年內(nèi)找不到?！?br/>
關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)股

        在地產(chǎn)板塊平穩(wěn)的走勢中，仍可以挖掘一些投資亮點(diǎn)。

        本次重拳調(diào)控只針對(duì)居民住宅類購房，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資卻沒有限制，這將導(dǎo)致部分資金流向商業(yè)地產(chǎn)。而事實(shí)上，一些大型房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)做出了結(jié)構(gòu)調(diào)整，如增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、布局三線城市、加大土地儲(chǔ)備等。保利地產(chǎn)2月17日公告就顯示，公司通過掛牌方式以11.1億元的價(jià)格取得一塊29.37萬平方米的商住用地。值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的剛性需求不如住宅類，價(jià)格大幅上漲的可能性不大。

        張兆偉認(rèn)為，投資者可關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)位于一線城市核心地段，并有望受益于商業(yè)地產(chǎn)回暖及人民幣升值預(yù)期的公司，如金融街、世茂股份等。此外，產(chǎn)品開發(fā)能力強(qiáng)、在二三線城市土地儲(chǔ)備豐厚的龍頭企業(yè)也值得關(guān)注，如萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等。



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