每經記者  羅倫  發(fā)自上海

        “剛剛新一輪調控出來，大家還能‘摒’一下，但估計這個周期要比4月份那陣短，兩個月內就會有（小中介）撤離了?！苯洑v了近年來一輪又一輪樓市的“潮起潮落”，在國內某知名中介機構工作多年的劉申（化名）近日對《每日經濟新聞》記者感慨。

        正如劉申所言，作為房地產市場變化的“晴雨表”，中介隨著市場走勢時而如雨后春筍，時而紛紛撤退的現(xiàn)象在業(yè)內已見慣不怪。然而，就在剛剛結束的10月里，樓市又發(fā)生一場  “動蕩”?！睹咳战洕侣劇酚浾哒{查發(fā)現(xiàn)，雖有不少行業(yè)俗稱的“夫妻老婆店”關門倒閉，更多的中介公司卻表現(xiàn)淡定。畢竟各大中介都已經歷了近幾年樓市調控波峰波谷快速切換的“歷練”，此次輿論中的“行業(yè)洗牌”或許不會激烈爆發(fā)。

回調周期縮短  中介“慢慢捱”

        上海中原地產對旗下240余家直營門店的抽樣調查顯示，10月份二手房買賣成交各個區(qū)域都有兩成至四成的下滑。

        “由于實際簽約數(shù)字有滯后效應，預計‘銀十’的單月實際成交的下跌幅度高達五成?！鄙虾Ｖ性笨偨浝黻愑瞰k表示。

        與往年中介在市場低迷時紛紛撤退不同，除了部分資金不可周轉的“夫妻老婆店”，更多的中介正在“夾縫”中求生。

        “調控都是暫時的，現(xiàn)在市場變動太大了，明天政策如何、買賣雙方的變化都是不可預知的，沒有必要沖動關店?！痹谟卸嗉抑薪榈赇伒纳虾Ｄ系|路附近，一家門面并不起眼的店長告訴《每日經濟新聞》記者。

        上海易居臣信市場研究中心楊晨青估算，近兩個月，上海房產中介門店的關門數(shù)量大約在400家左右。

        楊晨青說：“這些關掉的中介公司全都是俗稱的‘夫妻老婆店’，中型以上的品牌中介企業(yè)幾乎無一選擇關店，反而不約而同地在市場逐漸下滑的時候選擇繼續(xù)擴張?！?br/>
        據(jù)記者了解，中原地產門店數(shù)從4月份新政前的180家擴張到目前的200家；21世紀不動產也在寶山、嘉定、浦東等外郊區(qū)域連續(xù)逆市開店。

        “市場回調周期明顯縮短?；仡?008年，由于市場低迷期出乎大多數(shù)人意料的短暫，不少房產中介企業(yè)關店收縮計劃剛完成，便發(fā)現(xiàn)市場成交又上去了，于是一部分中介公司再重新開店，而另一些后知后覺的企業(yè)在2009年下半年才重拾開店計劃，發(fā)現(xiàn)一大塊蛋糕已經錯過了?！睏畛壳嘟忉尩?。

        據(jù)楊晨青分析，一家成熟的中介門店從開設到贏利通常需要一個過程，包括門店業(yè)務人員的培養(yǎng)和對周邊區(qū)域樓盤的精耕，故頻繁開關店對于有意長期發(fā)展的大型中介企業(yè)來說是非常不理智的行為。

二手市場靠“特剛需”渡難關

        “29日首套房貸利率上調到8.5折的消息一出，我手上就有兩筆處在初談階段的業(yè)務受了影響?！泵缆?lián)物業(yè)上海老西門分行的王經理對《每日經濟新聞》記者表示。

        據(jù)王經理透露，10月以來，該分行所處地段的成交業(yè)績一直不盡如人意，苦苦掙扎在近乎“零交易”的窘境中。

        不過，王經理對未來市場卻抱樂觀態(tài)度?！罢唠m然對剛性需求影響較大，但受影響的‘剛需’皆是觀望群體，就算房貸利率不上調，他們仍舊不一定馬上入市；相反，一些‘特剛需’類型的購房者則無法顧及這部分費用，短期內二手市場將依靠這一購房群體來支撐?！蓖踅浝肀硎?。

        21世紀不動產上海銳豐金橋華高店經理胡小林也告訴記者，他最近接手的業(yè)務中，首次購房的客戶幾乎都表示能接受8.5折利率。

        在21世紀不動產上海區(qū)域市場中心對浦東金橋、閔行七寶、普陀長風和虹口涼城等多個剛需主導板塊的調查中，也得到了“8.5折商貸利率對首次置業(yè)者并沒有太大影響”的結論。

        “究其原因，自2010年8月開始，不少銀行就已經將個人商貸利率提高到7.5折優(yōu)惠、市場對此已有預期；此外，不少首次置業(yè)者一般來說購房面積不大，選擇組合貸款的方式下，利率提升后對他們每月的還款壓力并不大，多數(shù)買家表示可以接受。”21世紀不動產研究人員向記者表示。

        不過，“特剛需”群體是否真能“拯救”中介，或許還不能下定論。

        從美聯(lián)物業(yè)各分行統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，自10月份政策出臺后，剛性需求雖占成交額的六成以上，但經過加息政策影響后，已縮減至四成至五成。

        “從整個行業(yè)來看，那部分‘特剛需’所占比例還很小，最多也就是一兩成?！睆臉I(yè)者劉申告訴記者。

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住建部新規(guī)提高準入門檻房產中介行業(yè)面臨洗牌

每經記者  張敏  發(fā)自北京

        《每日經濟新聞》記者近日獲悉，一份由住建部起草的新規(guī)將于近期公布，新規(guī)將大幅提高房產中介行業(yè)的準入門檻，并設定二手房交易的標準化流程。其中，“無證執(zhí)業(yè)”和“陰陽合同”現(xiàn)象將被明令禁止。

        數(shù)據(jù)顯示，我國約有60%的房地產中介機構從業(yè)人員沒有相關從業(yè)資格，且平均從業(yè)年限不足1年，行業(yè)管理缺位。多數(shù)業(yè)內人士在接受記者采訪時認為，新規(guī)的出臺，有可能造成房產中介行業(yè)的新一輪洗牌。

        知情人士向記者表示，提高門檻是新規(guī)的一大亮點。其中，中介公司在注冊時，要求有一定數(shù)量的、由住建部、人力資源和社會保障部頒發(fā)的經紀人從業(yè)資格證書。

        數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，備案的北京房屋中介機構達2401家，比2000年增長4倍，分支機構達到3152家，增長了600余倍。在北京等熱點城市，二手房市場的規(guī)模如今已超過新房市場。

        北京中原三級市場部副總宮萍說，“房地產中介行業(yè)一直沒有法律層面的條文?！?br/>
        “規(guī)范化”的缺位首先體現(xiàn)在房源信息發(fā)布上。按照新規(guī)，業(yè)主在發(fā)布房源信息時，需與中介簽訂書面委托合同，一切房源信息和權利義務都以合同為準。鏈家地產副總裁林倩則建議，可以推行獨家委托。

        在房源信息發(fā)布上，新規(guī)將作出量化規(guī)定，即中介機構發(fā)布的房源信息中，房屋位置、面積、戶型、產權等重要資料必須明晰。

        二手房交易流程也需要規(guī)范。該人士表示，二手房交易環(huán)節(jié)復雜，新規(guī)將設定一個規(guī)范化的操作模式，以保護業(yè)主和購房者的利益。



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